وام ، دردی از بافت فرسوده دوا می کند ؟

کوچه های تنگ و باریک، خانه های قدیمی و شکننده اما پرجمعیت تنها تصویر کوچکی از محدوده بزرگ بافت فرسوده تهران هستند. محدوده 3 هزار و 268 هکتاری که بنا بود با همکاری مشترک دولت و شهرداری سالانه 5 درصد آن نوسازی شود روز به روز بر مساحت آن افزوده می شود تا جایی که اخیرا در جریان تدقیق نقشه های بافت فرسوده به حدود 3 هزار و 400 کیلومتر رسیده است. 

کارشناسان مدیریت شهری معتقدند غیبت دولت در جریان نوسازی و اجرایی نشدن طرح های کارآمد نوسازی دو عامل مهم در کند شدن جریان نوسازی طی سال های گذشته بوده اند. از این رو دولت یازدهم سال جاری مصوبه ای را برای راه اندازی چرخ نوسازی بافت فرسوده به تصویب رساند که براساس آن وام ۳۰ میلیون تومانی برای کمک به سازندگان بافت فرسوده پایتخت به ۵۰ میلیون تومان افزایش یافت. 

این در حالی بود که به گفته برخی کارشناسان افزایش رقم وام نوسازی به ۵۰ میلیون نمی تواند به صورت موثر و کارآمد عمل کند. چرا که اولا با هزینه ساخت وساز در شهر تهران مطابقت ندارد و ثانیا وام به تنهایی نمی تواند محرک جریان نوسازی از سوی مردم باشد. از یکی از اهالی منطقه ۱۲ که نظرش را درباره موثر بودن وام بافت فرسوده می جویا می شویم می گوید: «چه فایده ای دارد هرچقدر هم که رقم وام را زیاد کنند آنقدر بر سر راه گرفتن وام از بانک مانع تراشی می شود که دست آخر به این نتیجه می رسم که از نوسازی منصرف شوم.»

رقم وام مناسب است

با این حال عبادالله فتح اللهی مدیر عامل سازمان نوسازی معتقد است ۵۰ میلیون تومان رقم مناسبی برای نوسازی بافت فرسوده در تهران است. او در این باره می گوید: مطابق با قانون سالانه باید ۱۰ درصد بافت فرسوده، نوسازی شود. با توجه به عقب‌ماندگی که طی سال‌های گذشته در این بخش به وجود آمده است باید بیش از ۵۰ هزار واحد نوسازی انجام شود که بتوانیم در یک برنامه ۵ ساله به حجم مورد اشاره در قانون برسیم.

او ادامه می دهد: در این راستا اولا ما از حرکت دولت استقبال می‌کنیم و این حرکت دولت را به فال نیک می‌گیریم. دوم از چند منظر این حرکت دولت، حرکت مناسبی بود؛ یکی اینکه دولت به این واقع‌بینی رسید که بین کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها و شهرهای کوچک تفاوت وجود دارد و این تفاوت را باید با تعیین سقف شناور در وام نوسازی لحاظ کرد. به نظر من این یک قدم رو به جلو بود. 

دیگر اینکه؛ گسترده‌ترین حوزه‌ای که دولت می‌تواند به مردم کمک کند در بحث نوسازی، همین وام است. چون اصل وام را موثرترین پدیده در نوسازی مردم تلقی می‌کنیم و از این جهت هم خوشحال هستیم. سوم اینکه سقف ملی هم که در نظر گرفتند سقف مناسبی است، اما دولت غیر از این وظیفه دیگری دارد و آن این است که دولت به همان نسبت که شهرداری برای نوسازی بافت فرسوده تخفیف در عوارض ساخت می‌دهد، باید در ردیف‌های بودجه‌ای خود برای تامین زیرساخت‌ها و کمک به زیرساخت‌ها منابعی را لحاظ کند.

رقم وام انگیزه ای برای سازنده ایجاد نمی کند

اما محمدمهدی مافی دبیر انجمن انبوه سازان تهران اعتقاد دیگری دارد. او می گوید: اگر جامعه هدف اعطای تسهیلات ساخت مسکن در قالب این مصوبه زوج‌های جوان و کم‌درآمد با مشخصه ساخت و ساز در محدوده بافت فرسوده تعیین شود شاید در بحث ازدواج قابلیت اجرایی داشته باشد و بتواند به عنوان یک اهرم کمکی در جهت صاحب‌خانه شدن زوج‌های جوان باشد اما در بخش بافت فرسوده نمی‌تواند آنچنان موفق باشد.

او اظهار می کند: از آنجا ساخت و ساز به عنوان فعالیتی سرمایه‌ای محسوب می‌شود میزان سود کسب‌شده از این فعالیت اولین فاکتوری است که سازنده و سرمایه‌گذار با ورود به این حوزه به آن فکر می‌کنند. اما ساخت و ساز در بافت فرسوده شهرهای مختلف کشور چنین سودی را نصیب سازنده و سرمایه‌گذار نمی‌کند. از این جهت است که همواره مناطق شمالی و پهنه‌های جدید شهر مورد هجوم سازندگان ساختمانی قرار می‌گیرد.

مافی ادامه می دهد: از یک سو حتی تسهیلات جدید اعطایی فقط به اندازه مابه‌التفاوت درصد این وام نسبت به بازار می‌تواند تحرک ایجاد کند که این شاخص نیز با گذشت زمان مبلغ ثابتی می‌شود. از سوی دیگر با آنکه پرداخت وام به سازندگان دارای زمین در محدوده بافت فرسوده تعلق خواهد گرفت اما چون از یک طرف تمام تقاضاها را پوشش نمی‌دهد و عده کمی از این ظرفیت می‌توانند استفاده کنند و از طرف دیگر ارزان‌تر بودن آن نسبت به نرخ سود متداول احتمال ایجاد رانت در بازار وجود دارد.

سخنگوی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز می گوید: مشکل اصلی مبلغ وام نیست. به اندازه کافی وام و مصوبه برای بافت فرسوده وجود دارد اما رغبت نوسازی در میان مردم وجود ندارد.