شوراي‌عالي شهرسازي و معماري كشور با تعيين تكليف جديد براي شهرداري تهران، جوان‌ترين منطقه پايتخت را از دومينوي برج‌سازها نجات داد . اعضاي شوراي‌عالي شهرسازي در جلسه اخير خود با تاکیدبر اینکه کریدور هوای تازه شهر تهران - محل ورود باد به شهر- تحت تاثیر برج‌های درحال ساخت در غربی‌ترین نقطه پایتخت قرار گرفته است، كليه طرح‌ها و ضوابط كنوني حاكم در منطقه22 تهران براي ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه و همين‌طور ساير ساخت‌وسازهاي مسكوني و تجاري را ابطال كردند و به شهرداري سه ماه فرصت دادند، طرح تفصيلي ويژه منطقه 22 را تدوين و براي تصويب به مراجع ذي‌ربط ارائه كند.
منطقه22 تهران در سال79 با هدف ايجاد قطب گردشگري و تامين خدمات رفاهي تاسيس شد تا كمبود يكسري نيازهاي طبيعي اما غيرمسكوني ساكنان فعلي و آتي كلان‌شهر تهران را جبران كند.در اين سال‌ها اگر چه تعدادي پروژه گردشگري از جمله درياچه چيتگر و يكي، دو پارك جنگلي در منطقه22 به اجرا درآمد اما اشغال سطح گسترده‌اي از آسمان اين منطقه توسط بلندمرتبه‌هاي مسكوني و تجاري، كار ايجاد ساير پروژه‌هاي تفريحي را از اولويت انداخت و عملا چهره منطقه 22 را كه قرار بود پاسخگوي نياز كل شهر به خدمات رفاهي باشد تحت‌الشعاع قرار داد.
هم‌اكنون برج‌هاي آماده تحويل، بار جمعيتي اين منطقه را از حد مورد انتظار افزايش داده است.
منطقه22 جزو معدود مناطق بزرگ كلان‌شهر تهران است كه هر چند با وضع موجود برج‌هاي در حال ساخت، جمعيتي به مراتب بيش‌از حدنصاب از قبل تعريف شده در آن ساكن مي‌شوند، اما ساخت‌وسازهاي فعلي چنانچه ادامه پيدا كند، اين منطقه را به پرجمعيت‌ترين نقطه شهر تبديل خواهند کرد.موقعيت جغرافيايي منطقه22 در منتهي‌اليه شمال‌غرب تهران قرار دارد و براي محيط‌زيست پايتخت نقطه استراتژيك محسوب مي‌شود.
سه ويژگي متمايز منطقه 22
مقامات دولتي و مديريت شهري تهران برسر اينكه «منطقه22 كريدور هواي تازه» است و «ورود جريان باد» از اين منطقه آغاز مي‌شود، اشتراك‌نظر دارند اما آنچه در سال‌هاي اخير بر منطقه22 گذشته، مغايرت اساسي با جايگاه اين منطقه نزد مسوولان داشته است.بررسي‌ها نشان مي‌‌دهد: زمينهاي متراژ بزرگ به عنوان يكي از سه ويژگي خاص منطقه22 كه عمدتا نهادهاي دولتي و شبه‌دولتي مالك آن هستند، عرصه را براي ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه بالاي 15طبقه در اين منطقه طي سال‌هاي اخير فراهم كرده و هم‌اكنون تا چند برابر برج‌هاي ساخته‌شده، مجموعه وسيعي از بلندمرتبه‌هاي مسكوني و «مال» نيز در حال ساخت است.
زمينهاي بزرگ در منطقه 22 در كنار دو ويژگي ديگر اين منطقه شامل «كريدور هواي تازه» و «قابليت اجراي پروژه‌هاي خدماتي و تفريحي در مقياس شهري»، شرايط اين منطقه را در مقايسه با 21 منطقه ديگر تهران، خاص و متفاوت كرده است، اما برج‌سازي‌هاي گسترده سال‌هاي اخير تاحدودي مانع بروز اين ويژگي‌ها شد.اين برج‌ها عمدتا در چندين لايه به دور درياچه چيتگر– به‌عنوان پروژه تفريحي منحصر‌به‌فرد شهر تهران- شكل گرفته‌اند و در حالي كه مطابق تجربه شهرهاي بزرگ دنيا و عُرف پروژه‌هاي تفريحي، همواره محيط اطراف اين پروژه‌ها بايد از ساخت‌وساز در امان بماند تا امكان مراجعه راحت شهروندان فراهم باشد، در چيتگر چنين قاعده‌اي چندان مورد توجه قرار نگرفته است.در حال‌حاضر نماي بصري درياچه چيتگر از فاصله طبيعي، تحت‌الشعاع ساختمان‌هاي اطراف قرار گرفته است.
از طرفي، يك پروژه تفريحي و گردشگري عظيم حدود سال‌هاي 89 و 90 در منطقه22 تحت عنوان «هزار و يك شهر» شامل شهربازي، محيط اقامتي براي توريست‌ها و ... طراحي شد كه تاكنون مورد بهره‌برداري قرار نگرفته اما در ازای آن، طي اين سال‌ها، تعداد برج‌هاي در حال ساخت به شكل دومينو، در اين منطقه اضافه شده است.شوراي‌عالي شهرسازي براي جلوگيري از ادامه اين برج‌سازي‌ها، در جلسه اخیر خود در مصوبه‌اي، ساخت بلندمرتبه جديد در منطقه22 را ممنوع كرد و اجراي هر نوع پروژه جديد ساختماني در اين منطقه را منوط به تصويب طرح تفصيلي ويژه منطقه22 در اين شورا، اعلام كرد.
پايان برج‌سازي جديد
به اين ترتيب ساخت‌وسازهاي كنوني كماكان ادامه پيدا مي‌كند اما شهرداري از صدور مجوزهاي جديد براي برج‌سازي در منطقه22 منع شده و تا زماني كه شوراي‌عالي ضوابط تازه‌‌اي براي اين منطقه ابلاغ نكند، برج جديدي در منطقه احداث نخواهد شد.در متن مصوبه شوراي‌عالي شهرسازي، برج‌هاي ساخته‌شده يا در حال ساخت در منطقه22، غيرقانوني معرفي نشده اما مقرراتي كه چنين مجوزهايي با استناد به آن صادر شده، مورد اشكال قرار گرفته است.اعضاي شوراي‌عالي در جلسه دوشنبه گذشته، درباره اين مقررات، به بند 29-16 طرح تفصيلي تهران اشاره كردند و با تاكيد براينكه اين بند از طرح تفصيلي با محتواي طرح جامع تهران در مغايرت است، در نهايت به حذف آن راي دادند.
طراحي منطقه22 از نو
براساس مصوبه شوراي‌عالي، شهرداری تهران موظف است طرح تفصیلی ویژه منطقه 22 را با لحاظ شرايط مشخصي از جمله «حفظ مسائل زیست‌محیطی، محفوظ دانستن نقش این منطقه در بهبود کیفیت هوای شهر تهران و همچنين کاهش بارگذاری در اين منطقه به عنوان فضای توسعه آتی شهر تهران» ظرف مدت سه ماه تهیه و به تصویب كميسيون ماده پنج برساند و نهایتا طرح را براي تصويب نهايي به شورای عالی شهرسازی ارائه كند.
بند 29-16 طرح تفصيلي حاوي سه تصويب‌نامه كميسيون ماده5 با عنوان صورتجلسات 320، 351 و 357 است كه در زمان تاسيس و شكل‌گيري منطقه22 در اين كميسيون تهيه شدند. طبق اين مصوبات، براي بخش‌هايي از منطقه22 تهران، ساخت‌وساز با تراكم بالا پيش‌بيني شده اما آن‌طور كه مقامات شوراي‌عالي شهرسازي مي‌گويند، آن مصوبات چون قابل توجيه بوده‌اند، شيوه مشخصي تاكنون در برج‌سازي‌ها رعايت نشده است.يكي از موارد عيني در منطقه22 كه استدلال شوراي‌عالي شهرسازي براي عدول از ضوابط فعلي ساخت‌وساز در اين منطقه را تقويت مي‌كند، سونامي «مال»سازي است. در حال‌حاضر 3 ميليون مترمربع فضاي تجاري در قالب برج‌سازي‌هاي متنوع در منطقه22 در حال شكل‌گيري است كه درباره سرنوشت كسب‌وكار اين فضاها در آينده بحث‌هاي زيادي وجود دارد.
مقامات شوراي‌عالي شهرسازي معتقدند: همه ظرفيت‌هاي منطقه22 كه آخرين ذخيره ارضي تهران به حساب مي‌آيد، نبايد در يك دوره كوتاه، زيربار ساخت‌وساز قرار بگيرد بلكه اين عرصه‌ها بايد براي جمعيت آتي اين كلان‌شهر تا سال‌هاي سال محافظت و مراقبت شوند.
اعضاي شوراي‌عالي شهرسازي اگر چه تاكيد مي‌كنند: براي منطقه22 از ابتداي شكل‌گيري آن، ساخت‌وسازهايي به شكل «سطح‌اشغال كم و ارتفاع زياد» پيش‌بيني شده بود اما هم‌اكنون نوعي زياده‌روي در ساختمان‌سازي صورت گرفته است.
احیای کریدور هوایی
در متن مصوبه شوراي‌عالي شهرسازي و معماري كشور با اشاره به تفاوت منطقه22 با ساير مناطق تهران، آمده است: «مسائل زيست‌محيطي منطقه22 با توجه به اينكه اين منطقه كريدور هواي تازه شهر تهران است، بايد مدنظر قرار بگيرد. از طرفي زمین‌‌های واقع در منطقه22 بزرگ مقیاس هستند که این امر یک فرصت برای این منطقه به حساب می‌آید. ضمن اينكه براساس طرح جامع تهران، قرار بود طرح تفصیلی منطقه22 با حداقل جمعیت‌پذیری پیش‌بینی شود و کاربری خدمات مقیاس شهری در آن تحقق پیدا کند. اما در اين منطقه ضوابطي عمل شده كه اجازه ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه در آن داده شده است.»
شهرداري تهران سه ماه فرصت دارد مقررات جديدي براي ساخت‌وسازهاي منطقه22 تدوين و به شوراي‌عالي ارائه كند. در اين مقررات، بايد سهم كمي براي برج‌سازي در نظر گرفته شود و تراكم جدید در حد 7 تا 8 طبقه تعيين شود.با مصوبه دوشنبه گذشته شوراي‌عالي شهرسازي، زمينهاي باقي‌مانده در منطقه22 به كاربري اصيل خود برمي‌گردند و شهرداري فرصت پيدا مي‌كند روي اين عرصه‌ها، پروژه‌هايي با كاربري تفريحي، گردشگري و خدمات شهري طراحي و اجرا كند.شورای عالی شهرسازی پیش‌تر در چند مصوبه ممنوعیت‌‌هایی از جمله حذف تراکم اضافه، توقف ساخت در بوستان مادر، تعدیل نرخ جمعیت‌پذیری و اصلاح طرح تفصیلی را برای پایتخت تصویب کرده بود.
شهرداري تهران سه ماه فرصت دارد مقررات جديدي براي ساخت‌وسازهاي منطقه22 تدوين و به شوراي‌عالي ارائه كند. در اين مقررات، بايد سهم كمي براي برج‌سازي در نظر گرفته شود و تراكم جدید در حد 7 تا 8 طبقه تعيين شود
مقامات شوراي‌عالي شهرسازي معتقدند: همه ظرفيت‌هاي منطقه22 كه آخرين ذخيره ارضي تهران به حساب مي‌آيد، نبايد در يك دوره كوتاه، زيربار ساخت‌وساز قرار بگيرد بلكه اين عرصه‌ها بايد براي جمعيت آتي اين كلان‌شهر تا سال‌هاي سال محافظت و مراقبت شوند
قضاوت شهرداري از منطقه22
معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران در بخشي از گفت‌وگويي كه «دنياي‌اقتصاد» چندي پيش با او درباره مباحث شهري تهران انجام داد، به پرسش‌هايي در خصوص ساخت‌وسازهاي منطقه22 نيز پاسخ گفت.عليرضا نادري درباره برج‌سازي‌هاي منطقه22 معتقد است: كليت آنچه در منطقه22 تهران طي سال‌هاي گذشته اتفاق افتاده، قابل دفاع است، هر چند احتمال دارد، دو- سه اشكال به برخي مسائل اين منطقه وارد باشد.
نادري در اين باره به دنياي‌اقتصاد گفت: درباره كريدور هوا، بحث به اين شكل نيست كه يك برج 20طبقه با ارتفاع 50 تا 60 متر، امکان وزش باد را سلب كند.معاون شهردار تهران درباره جمعيت اين منطقه نيز افزود: منطقه22 داراي طرح تفصيلي مجزا است و جمعيت در هكتار اين منطقه رعايت شده است. چرا كه شهرداري طبق قانون براي صدور مجوز ساخت روي زمينهاي متراژ بزرگ اين منطقه، فقط در 30درصد مساحت اين زمين‌ها، پروانه صادر مي‌كند و 70درصد ديگر براي فضاي سبز اختصاص پيدا مي‌كند؛ بنابراين اگر چه تراكم ساخت به شكل عمودي گسترش پيدا كرده اما در 70 درصد سطح منطقه، عملا تراكم جمعيتي اعمال نشده است. به عبارت ديگر، اگر برج ساخته نمي‌شد و ساختمان‌هاي كم‌طبقه احداث مي‌شد، چون در اين حالت سطح اشغال از 30درصد بيشتر مي‌شد، معادل همان جمعيتي كه به ارتفاع رفته، در سطح منطقه افزايش پيدا مي‌كرد و در نهايت جمعيت ساكن در آن شكل با جمعيت فعلي در برج‌ها برابر مي‌شود.
نادري تصريح كرد: شهرداري با آزادسازي 70درصد زمين‌ها در منطقه22، سطح لازم را براي اجراي پروژه‌هايي همچون درياچه، آبشار و ساخت ادامه اتوبان همت و ... تامين كرد.
معاون شهردار تهران با بيان اينكه شهرداري منابع دولتي براي تامين زمين پروژه‌هاي خدماتي و رفاهي شهر در اختيار ندارد، گفت: اين زمين‌ها از طريق آزادسازي تامين مي‌شود. در كل، جمعيت و مساحت منطقه22 مشخص است و مطابق ضوابط عمل شده است.
ساخت و ساز در منطقه 22
پایان برج‌سازی در منطقه 22 تهران
| کد خبر : ۷۷۱۹ | پنجشنبه، ۸ آبان ۱۳۹۳ - ۰۶:۴۲:۱۹ | ۵۳۷۱ بازدید |
منطقه 22 تهران در سال 79 با هدف ايجاد قطب گردشگري و تامين خدمات رفاهي تاسيس شد تا كمبود يكسري نيازهاي طبيعي اما غيرمسكوني ساكنان فعلي ...