چه کسی توانایی پرداخت اقساط وام مسکن را دارد ؟

چند وقتی است که شورای پول و اعتبار پس از کش و قوس های فراوان وام خرید مسکن را به ۳۵ میلیون تومان و همچنین وام جعاله را نیز به ۱۰ میلیون تومان افزایش داده است که در شرایط فعلی، متقاضیان استفاده از این نوع وام ها می توانند از طریق بورس نسبت به استفاده از هر دو نوع وام یادشده اقدام کنند. بنابراین متقاضی استفاده از وام خرید مسکن می تواند تقاضای استفاده از ۴۵ میلیون تومان وام مسکن را از طریق خرید اوراق مسکن در بورس و سپس طی مراحل تکمیل پرونده در بانک مسکن دنبال کند. 

با وجود اینکه مجموع وام مسکن در حال حاضر به بیش از ۲ برابر سال گذشته افزایش یافته است، اما نگاهی به قیمت ها در بازار مسکن به ویژه در کلانشهرها نشان می دهد در صورتی که خود متقاضیان ذخیره نقدی قابل قبولی برای خرید مسکن در اختیار نداشته باشند، از طریق مبلغ وام جدید به هیچ وجه حتی در حاشیه ای ترین نقاط شهرهای بزرگ مانند تهران نیز امکان خرید یک واحد کوچک مسکونی وجود ندارد. به این ترتیب، با وجود افزایش مبلغ وام خرید مسکن در شورای پول و اعتبار، توان خرید وام ۴۵ میلیون تومانی جدید در کلانشهرهایی مانند تهران بین ۴ تا ۱۵ متر است. به عبارت دیگر، ناتوانی شبکه بانکی در حمایت از متقاضیان خرید مسکن و عدم وجود رقابت بین بانک‌ها در ارائه بسته‌های ویژه بانکی برای متقاضیان خرید مسکن، باعث شده تا بخش قابل توجهی از تقاضاهای واقعی مردم برای خانه دار شدن، بی‌پاسخ بماند. 

اما در حالي بانک مرکزي پرداخت وام خريد مسکن توسط بانک‌ها ( به جز بانک مسکن) را ممنوع اعلام کرده است ، برخي از بانک‌ها و موسسات مالي، پرداخت وام خريد مسکن با سودهاي نجومي با ارزيابي مشتريان را آغاز کرده‌اند. طي سالهاي اخير پرداخت وام مسکن توسط سيستم بانکي به جز بانک مسکن توسط بانک مرکزي ممنوع اعلام شد تا از اين طريق افزايش قيمت و هرج و مرجي که در بخش مسکن کشور بوجود آمده بود، متوقف شود، زيرا دليل افزايش نرخ هاي مسکن وام هاي کلاني که برخي از بانکها به ويژه خصوصي ها براي خريد مسکن مي پرداختند، اعلام شده بود. 

با گذشت چندين سال از اين تصميم و توقف پرداخت وام خريد مسکن که بيشتر هم توسط خصوصي ها با سودهاي بالا اما با مبالغ بالا پرداخت مي شد، برخي از بانکها با روش هايي جديد پرداخت وام خريد مسکن را دوباره آغاز کرده اند. البته بيشتر اين بانکها و موسسات که در بين آنها موسسات مالي غيرمجاز نيز به چشم مي خورند، به صورت مقطعي و دوره اي با طرح هاي ويژه نسبت به پرداخت اين نوع وام ها اقدام مي کنند. 

يکي از اين بانکها وامي به مبلغ حداکثر ۸۰ ميليون تومان براي خريد مسکن مي پردازد؛ اما ميزان پولي که از مشتري بازپس مي گيرد، بيش از ۱۵۰ ميليون تومان است. يکي از موسسات بانکي هم پرداخت وام خريد مسکن را منوط به وضعيت فيش حقوقي مشتريان و ميزان حقوق ماهيانه حداقل به ميزان ۲ ميليون تومان اعلام مي کند. اين در حالي است که متوسط دريافت حقوق افراد جامعه حتي به اين رقم هم نمي رسد. 

از سوي ديگر قسط 700 هزار توماني وام 35 ميليون توماني بانك مسكن نيز با توجه حداقل دستمزد و حقوق كارگران و كارمندان سنگين به نظر مي رسد.

متقاضي اين وام با روش پلكاني در مجموع با احتساب اقساط پلکانی ۱۲ساله و نرخ سود ۱۵ درصد متقاضی در ماه پایانی (۱۴۴) ۸۲ میلیون و ۲۶۹هزار و ۳۶۳ تومان به بانک مسکن پرداخت می‌کند. 

به‌عبارت دیگر میزان سود تسهیلات ۳۵ میلیون تومانی مسکن در روش پلکانی سالانه ۴۷ میلیون و ۲۶۹ هزار و ۳۶۳ تومان است.

همچنين بازپرداخت اقساط ۱۲ساله تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی مسکن به‌روش ساده ماهانه ۷۵۰ هزار و ۴۳۸ تومان است. 

با احتساب نرخ سود سالانه ۱۵ درصد کل سود تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی به‌روش ساده بالغ بر ۵۸ میلیون و ۶۳۱ هزار و ۲۷۲ تومان است. در مجموع متقاضی باید ۱۰۸ میلیون و ۶۳۱ هزار و ۲۷۲ تومان را در سال دوازدهم (ماه ۱۴۴) به بانک مسکن پرداخت کند. 

به اين ارقام بايد هزينه خريد اوراق و هزينه هاي دفتري و بانكي را نيز اضافه كنيد.بگذريم از دوندگي هايي كه پوست متقاضي را مي كند!

به نظر مي رسد بانك مركزي بايد اجازه ارايه تسهيلات مسكن را اكنون انحصاري به يك بانك داده لغو كند و وام ها را منطقه اي و سقف وام را هم حذف كند.

چه معني دارد كه يك وام براي كل كشور و يا يك نرخ مشخص تعيين شود؟اگر فردي در يك شهر كوچك در يك استان ارزان قيمت زندگي مي كند چرا بايد وامش با فردي كه در شهري مثل تهران با نرخ بالاي كرايه و خريد زمين و ملك يكسان باشد؟

از سوي ديگر چرا بانك مركزي ميزان وام را آزاد نمي گذارد تا هر متقاضي براساس توان مالي (به راحتي از طريق اعتباري سنجي قابل ردگيري است) وام بگيرد و خانه دار شود؟

با توجه نرخ دستمزد و حقوق بگير كشور يا بايد نرخ عرضه مسكن ارزان قيمت افزايش يابد و يا نرخ سود و جم وام اعطايي با واقعيت جور در بيايد.

همچنين بانك مسكن به جاي ساخت املاك در بالاي شهر با پس انداز هاي كوچك و بزرگ مردم،به فكر ساخت مسكن ارزان قيمت تر در مركز و جنوب كشور باشد!در هر حال، آنچه مسلم است اين است که هدف بانکها و موسساتي که وام خريد مسکن مي پردازند، تنها کمک به مردم، اقشار متوسط و ضعيف براي خانه دار شدن نيست، زيرا سودهاي کلاني توسط اين بانکها و موسسات دريافت مي شود به طوري‌که برخي از آنها وام پرداختي را به صورت ۲ برابر از مشتري براي مدت پنج سال پس مي‌گيرند. 

با این حال هنوز هم بی خانه به فکر راهی برای خانه دار شدن و کسی به این فکر نمی کند که این وام های کلان را چگونه و با چه قیمتی باید باز پرداخت کند! اصلا اگر قشر متوسط توانایی باز پرداخت چنین وام هایی را داشت مگر کسی بی خانه می ماند؟!