سالهای 87 تا 89، سه سال ممتد بود که طی آن کمترین تولید را در دو دهه اخیر داشتیم. در مسکن مهر مشخص بود دولت هرگز نخواهد توانست سهمی بیش از 10درصد از این بازار را از آن خود کند. با وجود اینکه تولید از 700هزار واحد یکباره به 200هزار واحد رسید اما همچنان دولت نتوانست سهمی بیش از 10درصد از این میزان را برعهده بگیرد و در مجموع زیر 30هزار واحد در سال توانست تولید کند و در طول قریب به ششسال فعالیت مسکن مهر، تنها توانست 200هزار واحد مسکونی را تحویل دهد و فاجعه به بار آورد. این کاهش تولید در حال حاضر افزون شده و چیزی حدود 5/5 تا 5/6میلیون کسری در تولید مسکن داریم. این مساله خطر بسیار بالای اقتصادی، سیاسی و اجتماعی برای جامعه به بار خواهد آورد، زیرا اگر20 تا 25 درصد شمار خانوارهای یک جامعهای کپرنشین و شبهکپرنشین باشند، ناهنجاریهای بسیاری را برای جامعه به همراه میآورند و هزینههای بالایی را بر جامعه تحمیل خواهند کرد.
در قسمتی از سخنان خود به این اشاره کردید که دولت میتوانست از مدت زمان 4/5 تا پنج ساله در انتظار متقاضیان برای برنامهریزی بازار مسکن استفاده کند. دولت چه باید میکرد؟
وقتی در اقتصاد مسکن به جایی میرسیم که کسری مسکن به میزان بالایی میرسد و در کنار آن نمیتوانیم در عمل بیش از یکمیلیون واحد در شرایط ایدهآل در کشور تولید کنیم، جامعه دچار اختلال میشود زیرا این تعداد از افراد که حدودا در کشور پنج تا 5/5میلیوننفر هستند نمیتوانند در انتظار بمانند. زیرا مسکن از نوع کالای اساسی است و اگر مسکن نباشد شکلگیری اجتماعی دچار مشکل میشود. درواقع فرصتی برای برنامهریزی وجود ندارد. برای برنامهریزی مسکن سه مرحله وجود دارد. مرحله اول برنامهریزی برای عرضه است و زمان کافی برای برنامهریزی وجود دارد. بهعنوان مثال از سال 75 تا 85 فرصت بسیار خوبی داشتیم برای اینکه برای عرضه مسکن در کشور برنامهریزی کنیم و زیرساختهای تولید، تکنولوژی آن و سیستم بانکی و... را آماده میکردیم. مرحله دوم برنامهریزی برای عرضه و تقاضا با هم است. زمانی که فرصت کم است و باید روی سیستم فکری متقاضیان نیز کار کرد و توقعات مسکن را کاهش داد. بهعنوان مثال کاهش متراژ خانه و تشویق افراد به مهاجرت و... . در مرحله سوم فرصتی برای برنامهریزی بههیچعنوان وجود ندارد زیرا هر برنامهای که طرح شود حداقل برنامه پنجساله است اما در کشور نیاز به مسکن یک نیاز فوری است. وقتی میزان کپرنشینی در اطراف شهرها افزایش یافت به سبب مشکلات فراوان اجتماعی و جرمخیزی این مناطق، هیچ حکومت مرکزیای نمیتواند با آنها مقابله کند. آنها تبدیل به غدد سرطانی خواهند شد که حتی میتوانند امنیت یک کشور را به مخاطره بیندازند. چه دولت عادل باشد چه دولت ظالم. در نتیجه ممکن است دولتها دست به حذف آنها بزنند. این مرحله دیگر در حوزه برنامهریزی مسکن نیست و پای سیاسیون به میان کشیده میشود.
در مرحله ای که 5.4 تا پنجمیلیوننفر از افراد جامعه در انتظار بهسر میبردند بهترین فرصت برای برنامهریزی برای تولید مسکن در کشور بود که البته ما این فرصت را از دست دادیم. در حال حاضر در مرحلهای بهسر میبریم که در حاشیه اکثر شهرهای بزرگ و حتی در بطن بافتهای شهری نیز کپرنشینی و شبهکپرنشینی شکل گرفته است. این مساله برای جامعه هزینههای متعدد اقتصادی از جهات مختلف ایجاد میکند. ما این هزینهها را هم بهصورت مستقیم و هم بهصورت غیرمستقیم پرداخت میکنیم و اگر پاسخگویی برای ایجاد این نیاز اساسی طولانی شود حتی ممکن است کشور را دچار تنشهای سیاسی نیز بکند و این بسیار خطرناک است.
به نظر شما با توجه به برنامههای دولت یازدهم برای تولید مسکن، این دولت برای رفع این مشکلات اقدامات لازم را انجام میدهد؟
دولت تاکنون طرح مشخصی برای مسکن ارایه نکرده و با روندی که در پیش گرفته نگرانم که نتواند کاری از پیش ببرد. به نظر میرسد دولت جدید قصد دارد صورتمساله را هم پاک کند. اما این موضوعی نیست که بتوان با چشمپوشی از آن گذشت.
یعنی به نظر شما طرحهایی که دولت ارایه داده است در حوزه مسکن مثل طرح مسکن اجتماعی یا مسکن امید کارایی ندارد؟
برای شرایط حاضر خیر کارایی ندارد. طرحهایی مثل مسکن اجتماعی، مسکن استیجاری، مسکنهای شهرداری و... هم برای زمانی است که مشکل مسکن برای کل جامعه حل شده باشد و تعادل بین عرضه و تقاضا برقرار باشد و تنها یک یا دو دهک با مشکل مسکن مواجه باشند که دولت به کمک آنها برود. اما در حال حاضر مشکل مسکن، دهکهای بالای میانی جامعه را نیز درگیر کرده است.
اما گفته میشود خانههای خالی بسیاری در کشور داریم و مساله کمبود مسکن حاد نیست... .
درست است که ما در کشور حدود 400هزار واحد خانه خالی داریم اما این مساله همان ضریب خانههای خالی است که در تمامی جهان وجود دارد. این مساله برای اقتصاد یک کشور طبیعی است. هر شهری را در هر کجای جهان در نظر بگیرید حدود چهار تا پنجدرصد خانههای خالی در آن وجود دارد. این رقم در شهرهای توریستی و پایتخت کشورها تا هشتدرصد نیز افزایش مییابد اما یک روند طبیعی است. بنابراین این مسالهای نیست که دولت بخواهد روی آن مانور دهد. در کشوری مثل ایران که اجاره یک ساعت یک واحد برابر 16ساعت کار یک کارمند با حقوق بالاست، چطور ممکن است خانهها خالی بمانند؟ این تفکر، تفکر غلطی است. این خانهها برای افرادی است که دو خانه دارند و بهطور ممتد در حال رفتوآمد بین این دو هستند. چهاردرصد ضریب خانههای خالی در هر کشوری طبیعی است.
دولت در حال حاضر باید چه کند؟
در بخش منابع مالی، صندوقهای مسکن تنها بخش اندکی از مشکل مسکن را میتوانند حل کنند. رهن ثانویه و مسکوکات نیز به همین ترتیب. باید مجموعهای برای تامین منابع مالی خرید مسکن در نظر گرفته شود. ما در حال حاضر نیاز به یک برنامه جامع داریم که تمام ارکان دولت آن را به اجرا درآورند. این طرحها بسیار کوچک است و نمیتوان به آنها اکتفا کرد. دولت دست بخش خصوصی را برای ورود به این بخشها بسته و اکثر قوانین را در راستای هدف خود به تصویب رسانده است. در حال حاضر دولت در لبه تیغ به سر میبرد. هر اقدامی را برای توسعه اقتصادی کشور در پیش بگیرد قیمت ملک و مسکن به شدت افزایش خواهد یافت. هر اقدامی برای توسعه بخشهای مختلف اقتصاد، چه کشاورزی، چه صنعت و... به کار ببرد سر از بازار مسکن درخواهد آورد و به طور غیرمستقیم به این بازار وارد میشود. این بازار جاذب است و درصد سود بالایی را نصیب سرمایهگذار میکند. در نتیجه، این بخش در حال حاضر در اولویت به سر میبرد و دولت باید فکری به حال این بخش کند تا با ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا، جذابیت این بازار را کاهش دهد تا بتواند به بخشهای دیگر برسد.
مالیاتی که برای انبوهسازان در نظر گرفته شده نیز در همین راستاست. این مالیات روی بازار مسکن تاثیر سوء دارد؟
ما در دورهای از اقتصاد کشور بهسر میبریم که نیاز است مصوباتی که بر سازندگان مسکن فشار میآورد و انگیزه آنها را برای فعالیت در این بخش کاهش میدهد، کنار بگذاریم. باید معافیتهای مالیاتی در نظر گرفته شود نه اینکه مالیات برای ساخت انبوه مسکن لحاظ شود! باید دید این تفکر غلط از کجا میآید؟! ما در حال حاضر انبوهساز نداریم. به جای اینکه سرمایهگذاران را تشویق کنیم تا این خردهسرمایهها به کلونیهای سرمایهای تبدیل شوند و بتوانند ساخت انبوه مسکن را در کشور اداره کنند، سعی در از هم پاشیدن آنها داریم! دولت باید در وزارت مسکن تشکلهایی را در نظر بگیرد تا در آن به تولید انبوهساز بپردازد. افرادی که بهعنوان انبوهسازان در کشور وجود دارند در واقع انبوهساز نیستند بلکه پیمانکاران دولتی هستند که با سرمایه دولتی به ساخت مسکن میپردازند. باید در اندیشه تولید انبوهسازان واقعی در کشور بود.
آینده بازار مسکن را چگونه ارزیابی میکنید؟
متاسفانه تا به امروز دولت برنامه دقیقی برای مسکن ارایه نداده است و تا زمانی که دولت برنامه مشخصی برای مسکن ارایه نداده، نمیتوان آینده این بازار را پیشبینی کرد.
- در دولت نهم و دهم دولت بهدنبال توسعه بخش دولتی از طریق بخش ساختمان بود و دیگری هدف قراردادن اپوزیسیونهای سیاسی که در بخش ساختمان در قالب بخش خصوصی متمرکز شده بودند.
- در هر دولتی اپوزیسیون، منابع مالی خود را به ناچار وارد بخش ساختمان میکند زیرا نمیتواند وارد بخش نفت شود که در دست دولت است.
- در حال حاضر دولت در لبه تیغ بهسر میبرد. هر اقدامی را برای توسعه اقتصادی کشور در پیش بگیرد قیمت ملک و مسکن به شدت افزایش خواهد یافت.
- دولت باید در وزارت مسکن تشکلهایی را در نظر بگیرد تا در آن به تولید انبوهساز بپردازد. در حال حاضر انبوهسازان واقعا انبوهساز نیستند بلکه پیمانکاران دولتی هستند که با سرمایه دولتی به ساخت مسکن میپردازند.