به گفته بسياری از كارشناسان عمر مفيد ساختمان‌ها و واحدهای مسكونی در ايران زير 30 سال است كه البته اين ميزان در مقايسه با عمر مفيد در كشورهاي ديگر مانند ايتاليا و فرانسه كه عمر مفيد ساختمان‌ها در آنها نزديك به 100 سال است، بسيار پايين است.
پايين بودن عمر مفيد ساختمان‌ها و خانه‌ها در ايران علاوه بر هدر دادن سرمايه‌هاي كشور، آمار تلفات ناشي از حوادث ساختماني در كشور را نيز در سال‌هاي اخير افزايش داده است. به اعتقاد صاحب‌نظران و متوليان امر يكي از مهم‌ترين دلايل اين معضل، عدم حضور مجريان ذي‌صلاح در پروژه‌هاي‌ساختماني است كه با وجود تاكيد صريح قانون، اراده‌يي بر رعايت آن از سوي مالكان، شهرداري و... وجود ندارد.
به تازگي نيز حامد مظاهريان معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي 4 عامل «بي‌انضباطي‌شهري»، «طراحي»، «اجراي نامناسب» و «استفاده از مصالح غيراستاندارد» را در كاهش عمر مفيد ساختمان‌ها موثر دانسته و اعلام كرده است كه با تدوين آيين‌نامه‌ها و مقررات، جلو مداخلات ناصحيح را مي‌گيريم.
فعاليت‌هاي سوداگرانه در ساخت و ساز
معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي با اشاره به اينكه عمر مفيد ساختمان در ايران در مقايسه با كشورهاي ديگر پايين است، تصريح كرد: به اعتقاد من مهم‌ترين دليل، كم بودن عمر مفيد ساختمان در كشور ما، فعاليت‌هاي سوداگرانه در عرصه ساخت و ساز در شهرهاست، به اين معنا كه سفته‌بازي و كالايي‌شدن مقررات در عرصه ساخت و ساز فرصتي را ايجاد كرده خانه‌يي كه ساخته مي‌شود با قيمت بالاتري عرضه و سود بيشتري را نصيب صاحب زمين كند و تنها چيزي اهميت ندارد، اين است كه كيفيت ساختمان‌هايي كه ساخته مي‌شوند، چگونه است.
وي افزود: اين موضوع سبب شده ساختمان تبديل به كالايي شود كه مي‌تواند ارزش افزوده ايجاد كند. اين موضوع هم ناشي از بي‌انضباطي‌شهري است. به اين معنا كه قوانين‌شهري توسط نهادهاي محلي يعني شهرداري‌ها مورد هجوم قرار گرفته و مي‌گيرند.
عامل ديگر از جهت بعد فني است. در اين خصوص هم بايد بگويم ساختمان‌ها در كشور ما در معرض آسيب قرار دارند. براي ساخته شدن يك ساختمان باكيفيت نياز است آن ساختمان طراحي خوبي داشته باشد، مصالح استاندارد در آن به كار رفته باشد و در نهايت پروسه اجرا به خوبي انجام شده باشد. اشكال در هر يك از اين مراحل مي‌تواند عمرمفيد ساختمان را كاهش دهد.
به گزارش «تعادل» طي 4ساله گذشته كه بازار مسكن در ركود به سر مي‌برده است تا حدي مساله كوبيدن ساختمان‌هاي با عمر كم به دليل كاهش چشمگير سود سرمايه‌گذاري و ساخت و ساز افت كرده است، اما اين مساله ممكن است بار ديگر و در سال‌هاي پيش‌رو دوباره ايجاد شود و سرمايه‌هاي ملي كشور از اين طريق به هدر رود.
عدم حضور سازندگان ذي‌صلاح
مظاهريان با تاكيد بر اينكه نبود سازندگان ذي‌صلاح در فرآيند ساخت و ساز بر كاهش عمر مفيد ساختمان‌ها در ايران بسيار موثر است، گفت: هدف ما در قانون نظام مهندسي‌ساختمان اين است كه سازندگان و مجريان فاقد صلاحيت به عرصه ساخت و ساز ورود نكنند.
وي همچنين در مورد وضعيت ايمني ساخت و ساز در كشور نيز گفت: در يك دهه گذشته ما شاهد افزايش كيفيت ساخت و ساز بوده‌ايم، آمارها هم اين موضوع را تاييد مي‌كند. ساختمان‌ها هم پيچيده‌تر شده‌اند. ۲۰سال قبل ساختمان‌ها در طبقات، تجهيزات و با پيچيدگي كمتري ساخته مي‌شدند. اما امروز ساختمان‌ها به لحاظ ارتفاع و به لحاظ تجهيزات، گسترده‌تر و پيچيده‌تر شده‌اند. به نظر مي‌رسد، با وجود اينكه شيب مثبتي را به سمت افزايش كيفيت ساخت و ساز شاهديم، همچنان با شرايط مطلوب فاصله داريم.
از سوي ديگر كارشناسان حوزه ساخت و ساز معتقدند، ساختمان‌هاي كشورمان به‌ويژه كلان‌شهرها دچار پيري زودرس شده‌اند كه دو عامل نخست استفاده از مصالح بي‌كيفيت و دوم روش غير‌اصولي ساخت را در اين امر دخيل مي‌دانند. در واقع اگر قرار باشد، توليدكنندگان كالاهايي باكيفيت و ماندگاري پايين توليد و عرضه كنند و مصرف‌كنندگان هم مجبور به خريد و مصرف اين‌گونه كالاها بشوند، استهلاك آن هم افزايش مي‌يابد. در بخش مسكن و ساختمان، مقوله كيفيت و عمر مفيد از اهميت بالايي برخوردار است.
بيمه كيفيت و شناسنامه فني
فرهاد بيضايي، كارشناس اقتصاد مسكن در گفت‌وگو با «تعادل» با اشاره به اينكه در كشور ما عمر مفيد، مدت بهره‌برداري از ساختمان و عمر استهلاك ساختمان پايين است، ادامه داد: در واقع پايين بودن عمر استهلاك ساختمان‌ها در كشور ما به دليل اين نيست كه واحدي ساخته شده باشد و عرضه و تقاضا ايجاب كند كه ساختمان‌ها با عمر كمتر از 20-10سال تخريب شوند و واحدهاي جديد و مرتفع‌تر ساخته شوند؛ بلكه كاهش عمر استهلاك ساختمان‌ها در ايران به دو دليل پايين بودن بيمه كيفيت ساختمان و موضوع شناسنامه فني اتفاق مي‌افتد. در واقع قانون در خصوص هر دو مورد مطرح شده يعني شناسنامه فني ساختمان و بيمه كيفيت ساختمان وجود دارد، اما متاسفانه اجرا نمي‌شود.
بيضايي تاكيد كرد: زماني كه اين دو موضوع مطرح شده اجرا شوند، كيفيت ساختمان‌ها و به دنبال آن عمر استهلاك ساختمان‌ها نيز افزايش پيدا مي‌كند.
مدير مركز مطالعات دانشگاه علم و صنعت ايران درخصوص ميزان تخريب واحدهاي مسكوني با عمر كم براي ساخت واحدهاي جديد از سوي سوداگران در دوره ركود نيز گفت: تا قبل از اينكه دوره ركود آغاز شود، تخريب و ساخت واحدهاي مسكوني با عمر پايين براي ساخت واحدهاي جديد زياد بود، اما در دوره ركود از شدت اين مساله به‌دليل كمبود تقاضا براي خريد واحدهاي مسكوني كاسته شد.
بيضايي ادامه داد: در واقع با كاهش ميزان تقاضا از شدت تخريب ساختمان‌هايي كه عمر متوسط دارند و هنوز به عمر مفيد خود نرسيده‌اند، كم مي‌شود.
اين كارشناس مسكن در پاسخ به اينكه آيا ملاك يا استاندارد جهاني درخصوص محاسبه عمر مفيد ساختمان‌ها در جهان وجود دارد نيز گفت: تعيين عمر مفيد براي ساختمان‌ها در كشورهاي مختلف جهان برمبناي قوانين شهري اتفاق مي‌افتد و به دليل اينكه شهر به شهر سياست‌هاي شهري متفاوت است، اين قوانين نيز در كشورهاي مختلف با هم تفاوت دارند.
بيضايي ادامه داد: اما همان‌طور كه پيش‌تر نيز گفتم، دلايل زيرساختي پايين بودن عمر مفيد و عمر استهلاك ساختمان در ايران عدم اجراي قوانين مربوط به بيمه كيفيت و شناسنامه فني ساختمان است. وي افزود: به عنوان مثال، در صورتي كه اصول بيمه كيفيت ساختمان‌ها در كشور ما اجرا شود، به دليل آنكه شركت بيمه از همان ابتدا مهندس ناظري را براي نظارت بر امر ساخت مسوول مي‌كند و پس از تكميل ساختمان در صورت تاييد اين مسوول، شركت بيمه، بيمه كيفيت در مقابل بلاياي طبيعي و مشكلات احتمالي فني در تاسيسات داخلي را صادر مي‌كند.
قوانين حامي سوداگري
احمدرضا سرحدي يكي ديگر از كارشناسان حوزه مسكن نيز درخصوص علل كاهش عمر مفيد ساختمان‌ها در ايران به «تعادل» گفت: يكي از عوامل موثر بر كوتاه شدن عمر متوسط ساختمان‌ها در ايران علاوه بر استاندارد نبودن مصالح، ضعيف بودن قوانين ساخت و مجريان فاقد صلاحيت، سودجويي است.
اين كارشناس مسكن افزود: هنگامي كه قوانين به‌گونه‌يي وضع مي‌شوند كه سقف‌هاي طرح تفصيلي براي بارگذاري در شهر خريد و فروش مي‌شود (تراكم فروشي) و بر اين اساس ساختمان‌هايي كه داراي استاندارد ساخت هستند با دريافت تراكم توسط سودجويان تخريب شده و با تعداد طبقات بيشتر دوباره ساخته مي‌شوند، موجب مي‌شوند نه تنها عمر مفيد بلكه عمر متوسط ساختمان‌ها در كشور پايين بيايد.
سرحدي ادامه داد: نكته مهمي كه بايد درنظر گرفته شود، اين است كه امكان دارد بسياري از ساختمان‌هايي كه براساس تراكم‌فروشي توسط سودجويان تخريب مي‌شوند، هنوز 20-15 سال از عمر مفيدشان باقي مانده باشد و صرف دليل سوداگري اين ساختمان‌ها تخريب مي‌شوند كه موجب مي‌شود متوسط عمر مفيد واحدهاي مسكوني در كشور كاهش پيدا كند.
اين كارشناس مسكن درخصوص اهميت كيفيت مصالح ساختماني در كاهش عمر مفيد ساختمان‌ها نيز گفت: در صورتي كه سازندگان و مجريان ساخت از همان ابتدا از مصالح با كيفيت با اينكه گران‌تر هم هستند، براي ساخت ساختمان‌ها استفاده كنند علاوه بر اينكه از ضررها و هزينه‌هايي كه بعدها بر اثر استفاده از مصالح بي‌كيفيت در ساختمان به وجود مي‌آيد، كاسته مي‌شود تا حد زيادي موجب افزايش عمر مفيد اين ساختمان‌ها نيز خواهد شد.
سرحدي همچنين درمورد اهميت بيمه كيفيت ساختمان‌ها به «تعادل» گفت: موضوع بيمه كيفيت ساختمان‌ها در تمام كشورها بسيار مهم است، اما اين موضوع برخلاف روندي كه درخصوص صدور بيمه كيفيت در كشورهاي اروپايي و امريكا اتفاق مي‌افتد در كشور ما اجرا نمي‌شود.
سرحدي ادامه داد: در تمام كشورها براي صدور بيمه كيفيت، مهندس ناظري كه از سوي شركت بيمه انتخاب شده بر فرآيند ساخت ساختمان نظارت دارد و پس از پايان ساخت براساس استانداردهايي كه در طول ساخت رعايت شده، شركت بيمه ساختمان را بيمه مي‌كند. در صورتي كه در كشور ما فرآيند صدور بيمه تنها به صورت سوري انجام مي‌شود، به‌طوري كه پس از پايان ساخت ساختمان، مجري يا سازنده ساختمان با مراجعه به مراجع ذي‌زبط و با تكميل فرمي كه موارد استاندارد ساختمان‌ها در آن ذكر شده است، براي دريافت بيمه كيفيت اقدام مي‌كنند.
وي تاكيد كرد: در واقع بيمه كيفيتي كه در ايران به ساختمان‌ها داده مي‌شود، در فرآيند بدون ملاحظه فني و كارشناسي انجام مي‌شود و به همين خاطر است كه اكثر ساختمان‌هايي كه اين بيمه را دريافت مي‌كنند كيفيت بالايي ندارند و عمر مفيدشان نيز پايين است.