بازار مسكن در شرايط كنوني از 3 طرف محرك‌هاي لازم براي افزايش حتي بيشتر از پيش‌بيني‌هاي تورمي را دارا است. اول تقاضاي روبه رشد، دوم افزايش تورم و سوم عدم توان خريد عمومي. در اين ميان، مهم‌ترين عامل تاثيرگذار بر قيمت مسكن تورم عمومي است و رشد قيمت مسكن در ميان‌مدت و بلندمدت متناسب با تورم عمومي حركت مي‌كند.
به گزارش ایران‌جیب به نقل از تعادل، با افزايش تورم عمومي از طرفي هزينه‌هاي ساخت‌وساز افزايش مي‌يابد و از طرف ديگر ميزان نرخ سود انتظاري از طرف سازندگان افزايش پيدا مي‌كند. پس با كنترل تورم عمومي، بخش مهمي از دلايل افزايش قيمت مسكن در سال جاري و حتي سال آينده تعديل‌شده است و در صورت ادامه كنترل تورم عمومي، مي‌توان اميدوار بود شاهد جهش قيمتي در بازار مسكن در سال‌هاي آتي نيز نباشيم. در اين ميان، پيش‌بيني‌ها حاكي از آن است كه نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه در سال 1396 به دليل رشد نقدينگي دو رقمي خواهد شد كه بدون ترديد تاثيرات مقطعي بر مسكن خواهد داشت.
آمارها چه مي‌گويند؟
به‌طور كلي، تورم بر مسكن به دو شكل افزايش قيمت و افزايش تعداد معاملات اثرگذار است. در وهله اول تورم مي‌تواند با تاثير مستقيم بر مسكن باعث افزايش قيمت مسكن شود. بر اساس جدول زير دوره‌هايي كه اقتصاد كشور با تورم بالايي روبرو است، قيمت مسكن نيز از رشد بالايي برخوردار است.
بر اساس آمارهاي ارائه‌شده رسمي متوسط رشد سالانه قيمت مسكن در هر دولت (ميانگين رشد 3 سال) در دولت نهم حدود 34 درصد، در دولت دهم حدود 21 درصد و در دولت يازدهم حدود 5.7 درصد است. اين رشد و كاهش قيمت در حالي گزارش شده است كه نرخ تورم در انتهاي دولت نهم حدود 25.4 درصد، در انتهاي دولت دهم 30.5 و در دولت يازدهم حدود 9 درصد است. اين آمارها بيانگر اين موضوع است كه با تك‌رقمي شدن نرخ تورم، متوسط رشد سالانه قيمت مسكن نيز به‌شدت كاهش پيدا مي‌كند.
مقايسه نرخ تورم با تعداد معاملات مسكن
تورم از سال 90 تا 92 افزايش شديدي پيدا كرد تا جايي كه سال 91 تورم 30.5 درصدي و سال 92 تورم 34.7 درصدي را شاهد بوديم و پس از استقرار دولت يازدهم شيب افزايشي نرخ تورم كاهش يافت. در جدول شماره 2 مشاهده مي‌كنيم كه در دولت فعلي پس از 3 سال، تعداد معاملات در سال 95 نسبت به سال 94 بيش از دو برابر افزايش‌يافته است كه مي‌توان اين نتيجه را گرفت كه پس از سپري شدن سال‌هاي 90 تا ابتداي سال 92 و التهاب در بازار مسكن و تزريق نقدينگي و پس‌اندازهاي مردم به بازار مسكن با افزايش تورم قدرت خريد مردم (به‌ويژه طبقه متوسط) به‌شدت كاهش يافت كه تاثيرش را در كاهش تعداد معاملات شاهد بوديم اما با تدبير دولت و افزايش وام‌هاي مسكن و با كنترل نرخ تورم و كنترل روند كاهشي قدرت خريد در سال 95 شاهد افزايش تعداد معاملات بوديم و برخلاف تصور و تبليغات منفي صورت گرفته بازار مسكن بدون التهاب و فارغ از خريد و فروش از ركود به‌طور نسبي و بدون افزايش نرخ تورم خارج‌شده است.
بي اثري افزايش تورم بر قيمت مسكن
ايمان رفيعي، كارشناس بازار ساخت‌وساز در خصوص تاثير تورم بر قيمت مسكن معتقد است: در حال حاضر بسياري از فعالان بازار مسكن پيشي بيني افزايش قيمت در ماه‌هاي آينده را دارند، اين گمانه‌ها ناشي از نزديك شدن به فصل تابستان و هم‌زمان با آغاز فصل جابه‌جايي‌ها در بازار مسكن است.
رفيعي افزود: طبق اين پيش‌بيني‌ها، نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه تا پايان سال 1396، به دليل رشد بالاي نقدينگي و آثار تورمي ناشي از افزايش‌هاي اخير نرخ ارز، موقتا به سطح 11.9 درصد افزايش پيدا مي‌كند كه باگذشت 2 ماه از سال تقريبا شاهد به وقوع پيوستن اين پيش‌بيني‌ها در بازار هستيم.
وي بابيان اينكه با توجه به پايان يافتن انتخابات رياست‌جمهوري و شوراي اسلامي شهر و عدم‌تغيير آرايش سياسي دولت، نوسانات ناشي از تغيير كابينه بر اقتصاد قابل‌توجه نيست، تاكيد كرد: اما با توجه به ركود موجود در بازار مسكن و عدم تحرك جدي در دو سال اخير بعيد به نظر مي‌رسد، اين افزايش تورم تاثير جدي بر قيمت مسكن در حوزه معاملات داشته باشد.
اين كارشناس ساخت و ساز افزود: به دليل كاهش معاملات و روند رو به افزايش تقاضاي مسكن به نظر مي‌رسد اين تورم حداكثر تاثير را بر قيمت‌هاي رهن و اجاره ملك داشته باشد.
3 محرك براي افزايش قيمت
وي همچنين گفت: اين بازار از سه طرف محرك‌هاي لازم براي افزايش حتي بيشتر از پيش‌بيني‌هاي تورمي را دارا است. اول تقاضاي روبه رشد. دوم افزايش تورم و سوم عدم توان خريد عمومي. افزايش غيررسمي نرخ بهره سپرده‌هاي بانكي نيز با وجود اثرات منفي بر بازار تا حدي جلوي افزايش نرخ رهن املاك را مي‌گيرد. زيرا اغلب مالكان نرخ بهره بلند ملت سپرده را به عنوان مرجع تبديل مبلغ اجاره به رهن استفاده مي‌كنند. از سمت ديگر نيز سازندگان به دليل عدم وجود مشتري براي فروش املاك، بيشتر راغب به رهن و اجاره آنها شده‌اند اما اين عرضه بسيار كمتر از تقاضاي بازار است.
وي درنهايت گفت: در اين شرايط دولت مي‌تواند با نظارت دقيق‌تر بر روند معاملات و اعطاي تسهيلات تشويقي به عرضه‌كنندگان و تسهيلات حمايتي به متقاضيان اين بازار تا حد زيادي از بروز هيجانات و نوسانات اين بازار جلوگيري كند.
تاثير تورم بر مسكن سرمايه‌اي و مصرفي
احسان علوي، عضو كميسيون عمران مجلس دهم بابيان اينكه رابطه بين تورم و قيمت مسكن يك رابطه دوطرفه است، گفت: در اين رابطه مسكن رابطه دوگانه‌يي دارد، از يك‌طرف يك كالاي كاملا مصرفي و نگاه ديگر يك كالاي سرمايه‌يي محسوب مي‌شود. بنابراين تاثير تورم در اين كالاي دوگانه بسيار پررنگ نمود پيدا مي‌كند.
علوي افزود: تاثير عمده تورم بر بازار مسكن به لحاظ ويژگي سرمايه‌يي آن صورت مي‌گيرد، به اين صورت كه افزايش تورم موجب كاهش ارزش پول و به‌تبع آن كاهش قدرت خريد مي‌شود.
وي گفت: مشكل ازآنجا نشات مي‌گيرد كه مردم براي حفظ قدرت خريد خود سعي مي‌كنند نقدينگي خود را سرمايه‌گذاري كنند. در اين مرحله نقدينگي را وارد بازارهاي موازي مي‌كنند واز آنجايي كه بازارهاي مالي در كشور ما مانند بورس توسعه‌يافتگي كاملي ندارند، اين نقدينگي‌ها وارد بانك‌ها شده و به دليل افزايش سرسام‌آور تورم بانك‌ها سود واقعي منفي به سپرده‌گذاران پرداخت مي‌كنند. بنابراين سپرده‌گذاران دوباره وارد بازار ملك شده و اين چرخه معيوب همچنان ادامه‌دار مي‌شود.
علوي تاكيد كرد: بنابراين با افزايش تقاضاي مسكن به عنوان كالاي سرمايه‌يي نوسانات قيمتي نيز آغاز مي‌شود. همچنين تورم از طريق افزايش قيمت نهاده‌هاي توليد، مي‌تواند بر بازار مسكن تاثير داشته باشد؛ با افزايش تورم، قيمت نهاده‌هاي توليد مسكن نيز افزايش مي‌يابد، افزايش نهاده‌هاي توليد موجب افزايش بهاي تمام‌شده مسكن مي‌شود. وي در خصوص تاثير تورم بر نگاه مصرفي مسكن نيز گفت: با افزايش نوسانات قيمتي مسكن، مصرف‌كننده با تورم در بخش مسكن مواجه مي‌شود و اين افزايش قيمت در بخش مسكن به بخش‌هاي ديگر اقتصاد نيز تاثير گذاشته و موجب افزايش قيمت در اين بخش‌ها مي‌شود.
علوي گفت: همواره افزايش تورم رابطه مثبتي با افزايش قيمت مسكن و بازار اجاره نداشته است؛ زيرا با افزايش تورم و سرريز شدن نقدينگي‌ها به بانك‌ها باعث خواهد شد مالكان به دليل كاهش نرخ سود بانكي در طي سال‌هاي اخير فشار بيشتري به مستاجران وارد كنند. وي گفت: به‌هرحال همواره در شرايط تورمي تقاضا براي مسكن افزايش مي‌يابد، افزايش تقاضا براي مسكن از يك‌طرف و افزايش قيمت مواد اوليه ساخت‌وساز مسكن در اثر تورم از طرف ديگر، نشان‌دهنده تاثيرپذيري بيش‌از پيش بازار مسكن از تورم است. علوي همچنين گفت: همواره بيشترين تاثير تورم بر مسكن در بخش سرمايه‌يي لحاظ مي‌شود، افزايش تقاضاي سرمايه‌يي در بازار مسكن در ابتدا موجب حباب در قيمت مسكن مي‌شود. وي گفت: با توسعه بازارهاي موازي مي‌توان نقدينگي‌ها را به سمت اين بازارها هدايت كرد و جلوي تاثير بادكنكي تورم بر بخش مسكن را بگيريم.
تورم و آرامش مسكن
حميدرضا قاضي زاهدي، كارشناس ساخت‌وساز بابيان اينكه همواره نرخ تورم به عنوان عامل بعدي رونق يا عدم رونق بازار مسكن مطرح است، گفت: به‌طور مشخص با كاهش نرخ تورم متقاضيان با دغدغه كمتري اقدام به خريد ملك مي‌كنند بنابراين حضور متقاضيان در بازارهاي رسمي‌تر و قطعي‌تر بيان مي‌شود. حميدرضا قاضي زاهدي افزود: به‌طور كلي افزايش نرخ تورم درصورتي‌كه دورقمي هم شود تاثير چنداني بر قيمت مسكن در دوران ركود نخواهد داشت؛ زيرا تمامي مالكين دريافتند كه جيب‌هاي مردم تطابقي باقيمت‌هاي كنوني مسكن ندارد. به‌هرحال به نظر مي‌رسد با افزايش نرخ تورم قدرت خريد اندكي كاهش‌يافته و بازار املاك كوچك‌تر داغ‌تر شود.
وي تصريح كرد: بدون ترديد در نيمه دوم سال جاري با افزايش تعداد متقاضيان به‌خصوص دريافت‌كنندگان تسهيلات و خانه اولي‌ها كه يك سال از رسوب سرمايه‌ها آنها مي‌گذرد روبرو خواهيم بود؛ بنابراين با هر تلنگر هيجاني مسكن مصرف‌كنندگان قطعي صدمات زيادي خواهند ديد؛ بنابراين انتظار مي‌رود مالكان تجديدنظري در خصوص قيمت‌هاي خرد و اجاره داشته باشند تا سريع‌تر با بازگشت نقدينگي روبرو شوند.
وي بابيان اينكه ممكن است به دليل دو سال ركود حاكم بر اين بخش رشد قيمت، اندكي بيش از تورم باشد، گفت: قطعا اين تحليل درباره شاخص كل مسكن است و براي اظهارنظر در اين باره بايد طبقه‌بندي‌هاي مختلف را مورد بررسي قرارداد چرا كه اتفاقي كه براي واحدهاي لوكس مي‌افتد، قطعا با اتفاقي كه براي واحدهاي با متراژ پايين مي‌افتد متفاوت خواهد بود و همه اين واحدها يك‌روند را طي نخواهند كرد.
اين كارشناس ساخت‌وساز گفت: اگر رشد نرخ تورم تا پايان بيش از 12 درصد نباشد ما شاهد افزايش جديد و بادكنكي در بازار مسكن نخواهيم بود. در ثاني به نظر مي‌رسد دولت دوازدهم نگاه ويژه‌يي به مسكن خواهد داشت، بنابراين در مقابل هر عامل دروني و بيروني موثر در بحث مسكن مقاومت خوبي نشان خواهد داد.
وي بابيان اينكه در كشور ما ثبات اقتصادي بالايي وجود ندارد، اظهار كرد: كشور ما همواره درگير نرخ تورم بالا بود كه اين مورد در كشورهاي توسعه‌يافته اين پديده به‌ندرت شكل مي‌گيرد، زيرا تورم بالا همانند قفلي است كه تمام ابعاد اقتصادي را به چالش كشيده و چرخ صنعت را متوقف مي‌كند. به هر حال افزايش نرخ تورم آرامش مسكن را به خطر مي‌اندازد.
قاضي زاهدي افزود: افزايش نرخ تورم طي سال‌هاي 90 تا 92 باعث صدمات بي‌شماري بر صنعت، توليد حتي مسكن وارد كرد. در طول اين سال‌ها زمين رشد چند برابري داشت و باعث ايجاد سوداگري سياه در اين بخش شد. در همين سال‌ها برخي از افراد با خريد و فروش زمين به اموالي رسيدند كه ره صدساله را يك‌شبه طي كردند به‌هرحال اگر دولتي بتواند نرخ تورم را به‌شدت كاهش دهد، مي‌تواند اقتصاد سالم را وارد كشور كرد و رشد حباب گونه بازارهايي مانند ارز و سكه شود. وي گفت: افزايش نرخ تورم باعث كمرنگ شدن حضور سازندگان در بازار ساخت و ساز مي‌شود. اگرچه با افزايش نرخ تورم، مالك ملك خود را گران‌تر عرضه مي‌كند، اما اين مورد را بايد در نظر داشت ملك اين سازنده در دوران تورم بالا بسيار گران‌تر ساخته مي‌شود؛ زيرا تورم همانند سرطاني تمام ابعاد اقتصادي را فراگرفته و توليد مصالح ساختماني نيز ديگر اين مساله بودند.
