وجود 2.5 میلیون مسکن خالی، عدم جذابیت سرمایه گذاری، پایین بودن قدرت خرید متقاضیان واقعی و نرخ بالای بهره بانکی چهار عامل طولانی شدن رکود مسکن عنوان می شود.
آمارهای آخرین ماه از سال ۱۳۹۵ نشان داد بخش مسکن سال گذشته را بدون تغییر چندانی در قیمت و تعداد معاملات پشت سر گذاشت. عدم تمایل بخش خصوصی برای سرمایه گذاری و نبود نیروی قوی در بخش تقاضا باعث ادامه دار شدن انتظارها برای ورود به دوره پیش رونق مسکن شد. افزایش ۵.۴ درصدی تعداد معاملات سال ۱۳۹۵ نسبت به ۱۳۹۴ نمی تواند نشان دهنده سالی شکوفا در بازار مسکن باشد. با این حال نوسانات سینوسی سال گذشته تصویری از شرایط ملتهب در این بخش به خصوص در نیمه دوم را نشان داد.
در اسفندماه ۱۳۹۵ تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۲.۲هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۱.۶ و ۶.۴ درصد کاهش را نشان داد. همچنین قیمت مسکن شهر تهران ۴.۵میلیون تومان بود که به ترتیب ۱.۵ و ۵.۲ درصد نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل افزایش یافت.
اما دریافت یک نشانه بعد از پنج سال بی خبری تا حدودی به شفاف شدن شرایط بخش مسکن کمک کرد. آگاهی از وجود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور پاسخی به علت طولانی شدن دوره رکود ۴.۵ ساله این بخش بود. در شرایطی که تا قبل از سرشماری سال گذشته آمارها از وجود ۱.۷ میلیون واحد مسکونی مازاد در کشور حکایت داشت، نتایج آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ نشان داد تعداد واحدهای مسکونی خالی در کشور به ۲میلیون و ۵۸۷ هزار و ۶۰۷ واحد رسیده است. این در حالی است که تعداد واحدهای مسکونی خالی در سال ۱۳۹۰ برابر با یک میلیون و ۶۶۳ هزار و ۴۱۲ واحد بوده، به عبارتی طی پنج سال گذشته ۹۲۴ هزار و ۱۹۵ واحد خالی به واحدهای مسکونی خالی کشور اضافه شده است.
با این حال بخش تولید هنوز با مشکلاتی دست به گریبان است. این بخش در سال گذشته با نرخ رشد منفی ۱۷درصد مواجه بود و همچنین سازندگان نتوانستند به منابع تامین مالی از طریق پیش فروش و نیز تسهیلات بانکی که سابقا روی آنها حساب می کرد برسند. قانون پیش فروش به دلیل اصلاحاتی که در آن ایجاد شده شرایط کلاهبرداری و سوءاستفاده را به حداقل رسانده اما از طرف دیگر سرعت تزریق پول به بخش عرضه را به شدت کاهش داده است.
از طرف دیگر پرداخت نرخ های سود بالا از سوی بانک ها باعث عدم رغبت به سرمایه گذاری در سطوح تولیدی شده است.
برخی بانک ها هنوز مصوبات شورای پول و اعتبار را دور می زنند و سودهای بالا پرداخت می کنند. این رویکرد آنها باعث شده جاذبه های نرخ سود بانکی از ریسک سرمایه گذاری بیشتر شود.
کارشناسان معتقدند بعد از امضای برجام، شرایط برای رونق مسکن آماده شد. حتی از شهریورماه معاملات رو به رونق بود ولی رقابت سیستم بانکی در پرداخت بهره های نجومی باعث شد که رونق در حوزه فروش واحدها معطل شود.
البته بانک ها نیز مشکلات خاص خود را دارند ولی در هیچ نقطه از جهان سود ۲۳ تا ۲۴درصد به سپرده های مردم پرداخت نمی شود.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه سازان می گوید: در حال حاضر تقاضای موثر برای خرید مسکن وجود دارد اما شرایط برای دهک های پایین مهیا نیست.
اگر نرخ رشد سرمایه گذاری در مسکن بالا برود مردم برای تولید و نیز خرید مسکن ترغیب می شوند و از سوی دیگر بیکاری بسیاری از جوانان حل می شود زیرا بخش مسکن در حالت نرمال حدود ۳۰درصد گردش مالی اقتصاد را بر عهده دارد و شک نکنید این گردش نقدینگی بخش اعظمی از مشکلات رکود اقتصادی را حل می کند. رئیس انجمن انبوه سازان تهران با بیان اینکه بازار مسکن تا انتخابات ریاست جمهوری آرام خواهد بود گفت: پیش بینی می شود در سال 96 بازار مسکن با افزایش قیمت 15درصدی به رونق برسد.
از سوی دیگر حسن محتشم در گفت وگو با ایلنا، با اشاره به تاثیرپذیری بازار مسکن از فضای انتخابات ریاست جمهوری گفت: در تمام دنیا بازارهای اقتصادی تحت تاثیر فضای انتخاباتی قرار می گیرند اما میزان تاثیرپذیری این بازارها از فضای انتخاباتی متفاوت است.
وی ادامه داد: از دیگر نکات مهم این است که این دوره از انتخابات دوره دوم ریاست جمهوری آقای روحانی است و تجربه نشان داده است که احتمال پیروزی رئیس جمهوری فعلی در دوره دوم بیشتر است و شرایط تاثیرپذیری بازارهای اقتصادی و فضای اجتماعی کشور در این وضعیت متفاوت از زمانی است که دو دوره ریاست جمهوری به اتمام رسیده باشد.
رئیس انجمن انبوه سازان تهران با تاکید بر اینکه معتقد هستم تا خرداد ماه و پیش از انتخابات ریاست جمهوری بازار مسکن، بازار آرامی خواهد بود گفت: تا خرداد ماه روال عادی ادامه خواهد داشت چرا که معمولا در این بازه زمانی نقدینگی وارد بازار مسکن نمی شود و تعداد معاملات افزایش پیدا نمی کند.
محتشم با بیان اینکه نقل و انتقالات مسکن و افزایش معاملات در این حوزه از تابستان آغاز می شود ادامه داد: شرایط اقتصادی مردم تغییری نکرده است و این شرایط در حال حاضر اجازه نمی دهد سرمایه های جدید وارد بازار مسکن شود.
وی با اشاره به سیاست های دولت یازدهم برای کاهش نرخ تورم گفت: سیاست اقتصادی مهم دولت در چهار سال گذشته کاهش نرخ تورم بوده که برای رسیدن به این هدف و ماموریت گردش نقدینگی در بازارها کند یا مهار شده است که این موضوع باعث عدم ورود سرمایه های جدید به بازارهایی مانند بازار مسکن شده است.
رئیس انجمن انبوه سازان تهران با اشاره به وضعیت بازار مسکن در سال 96 اظهار داشت: به طور قطع یکی از سیاست های دولت فعلی و دولتی که احتمالا بر سر کار می آید افزایش اشتغال زایی خواهد بود که برای رسیدن به این ماموریت باید در اقتصاد کشور رونق نسبی به وجود بیاید و برای تحقق این امر رونق از بخش مسکن باید شروع شود.
محتشم ادامه داد: هر چند بخش صنعت ساختمان سهم 15درصدی در اقتصاد کشور دارد اما در طول چهار سال گذشته این بخش از اقتصاد در رکود بوده اما به نظر می رسد با توجه به اینکه صنایع متعددی با صنعت ساختمان مرتبط هستند، مسکن امسال به رونق می رسد.
وی تاکید کرد: برای ایجاد رونق نسبی در اقتصاد باید صنعت ساختمان وارد رونق شود چرا که تاثیر بسیار زیادی در تحرک در ایجاد اشتغال در سایر صنایع دارد. رئیس انجمن انبوه سازان تهران با بیان اینکه به طور قطع مسکن امسال به رونق می رسد گفت: پیش بینی می شود این رونق با افزایش قیمت 15درصدی همراه باشد.
محتشم افزود: طبق تصمیم دولت نرخ دستمزد 14درصد افزایش پیدا کرده است، همچنین هزینه های ساخت مسکن با افزایش 30درصدی همراه بوده و پیش بینی می شود هزینه خدمات هم در این حوزه افزایش پیدا کند. بنابراین تمام این موضوعات در قیمت مسکن تاثیرگذار خواهند بود و پیش بینی می کنیم امسال قیمت مسکن 15درصد گران تر شود.
وی با بیان اینکه ایجاد افزایش قیمت به دنبال ایجاد رونق یک موضوع طبیعی در اقتصاد است، گفت: امیدواریم این افزایش تورم نسبی در بخش مسکن کنترل شده باشد.
رئیس انجمن انبوه سازان تهران با تاکید بر اینکه به هیچ وجه نمی توان گفت ثابت ماندن قیمت مسکن در طول چهار سال گذشته دستوری بوده است، اظهار داشت: قیمت ها در بازار مسکن نمی تواند دستوری باشد چرا که شرایط این بازار تاثیرپذیر از شرایط حاکم بر اقتصاد کلان است و در شرایطی که برای مهار تورم گردش نقدینگی کندتر شد طبیعی است که با کاهش تولید و با کاهش سرمایه گذاری و کاهش تقاضا در بازار مواجه باشیم.