با توجه به كاهش 50 درصدي صدور پروانه‌هاي ساختماني در دوسال گذشته، پيش‌بيني مي‌شود كه در سال 95 و 96 با كاهش عرضه و انباشت تقاضا و به تبع آن افزايش قيمت مسكن مواجه شويم. به عبارت ديگر، در سال‌هاي يادشده بهترين زمان براي افزايش قيمت‌ها و عرضه قطره‌چكاني آپارتمان به بازار مسكن ارزيابي مي‌شود. برهمين اساس به تازگي اخباري مبني بر خريد و احتكار 2هزار واحد مسكوني ازسوي يك موسسه مالي اعتباري منتشر شده است كه حاكي از تشديد پديده احتكار مسكن در دوره ركود است. در اين ميان كارشناسان حوزه مسكن معتقدند كه در سال‌هاي آتي با سونامي قيمت مواجه نخواهيم بود و سرمايه‌گذاري موسسات مالي اعتباري درحوزه مسكن چندان به‌صرفه نيست ضمن اينكه احتكار مسكن پيگرد قانوني نيز دارد زيرا براساس ابلاغيه سال گذشته بانك مركزي، بانك‌ها ديگر مجاز به افزايش بنگاه‌هاي خود نيستند و احتكار مسكن ازسوي موسسات مالي و بانك‌ها، در راستاي افزايش بنگاهداري آنهاست.
احتكار در هاله‌اي از ابهام
درهمين رابطه، فردين يزداني، مدير علمي طرح جامع مسكن تشديد پديده احتكار مسكن را تاييد نمي‌كند و به «تعادل» مي‌گويد: به تازگي خبري مبني بر خريد 2هزار واحد مسكوني ازسوي يكي از موسسات مالي اعتباري رسانه‌يي شد كه صحت آن درهاله‌يي از ابهام است زيرا خريد و احتكار اين تعداد واحد مسكوني پيگرد قانوني دارد.
يزداني مي‌افزايد: علاوه بر مشكل قانوني، انباشت 2هزار واحد مسكوني و انتظار افزايش قيمت مسكن در سال آتي براي يك موسسه مالي اعتباري به‌صرفه نيست.
وي ادامه مي‌دهد: در سال 95، 96 با سونامي قيمت مواجه نمي‌شويم برهمين اساس صرفه اقتصادي موسسات مالي اعتباري از پرداخت وام‌هاي بين بانكي با نرخ سود 27، 28 درصد بيشتر از سرمايه‌گذاري درحوزه مسكن است.
به گفته اين كارشناس اقتصاد مسكن، اگرچه همچون سال‌هاي گذشته پديده احتكار و انباشت مسكن به ميزان محدود وجود دارد، اما شواهدي مبني بر ايجاد جرياني براي خريد انبوه واحد مسكوني و احتكار آن وجود ندارد.
يزداني اظهار مي‌كند: در شرايط كنوني احتكار مسكن به‌صرفه نيست و احتكار زمين سود بيشتري دارد، زيرا زمين مانند ساختمان هزينه استهلاك ندارد، تغيير كاربري بر آن صورت مي‌گيرد و قواعد مديريت شهري كمتر برآن اعمال مي‌شود.
مدير علمي طرح جامع مسكن بيان مي‌كند: با وجود آنكه پديده احتكار مسكن نگران‌كننده نيست اما دولت براي كنترل و مديريت آن بايد ماليات بر عايدي سرمايه را اجرايي كند.
وي با اشاره به تجربيات ساير كشورها براي اجراي ماليات بر عايدي سرمايه مي‌گويد: كشورهاي مختلف براي مقابله با پديده احتكار ساختمان، ماليات بر عايدي سرمايه را عملياتي مي‌كنند به عنوان نمونه اين ماليات دركشور ژاپن، فرانسه و آلمان دريافت مي‌شود. يزداني ادامه مي‌دهد: با دريافت ماليات بر عايدي سرمايه، علاوه بر افزايش درآمدهاي دولتي، پديده احتكار مسكن نيز به خوبي كنترل مي‌شود.
پديده‌اي سودآورتر از احتكار
همان‌گونه كه مدير علمي طرح جامع مسكن خريد و انباشت 2هزار واحد مسكوني ازسوي يك موسسه مالي اعتباري را غيراقتصادي مي‌داند، فرهاد بيضايي، مدير گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت نيز چندان با اين خبر موافق نيست. او به «تعادل» مي‌گويد: بسياري از بانك‌ها و موسسات مالي درحوزه املاك مسكوني و تجاري سرمايه‌گذاري كرده‌اند و هم‌اكنون يكي از معضلاتشان نقدكردن اين املاك است.
بيضايي مي‌افزايد: با توجه به ركود بازار مسكن طي سال‌هاي گذشته، سرمايه‌گذاري اين بانك‌ها درحوزه مسكن سودآور نبوده است. بنابراين به نظر مي‌رسد اخبار مربوط به آمار منتشرشده درباره خريد و انباشت تعداد زيادي واحدهاي مسكوني تنها به دنبال ايجاد جو رواني و به تبع آن افزايش قيمت مسكن است.
وي اظهار مي‌كند: با شرايط كنوني بازار مسكن اين امكان وجود دارد كه تا يكي دوسال آينده اين واحدها به فروش نرسند و اين موضوع براي يك موسسه مالي به‌صرفه نيست.
بيضايي ادامه مي‌دهد: اينگونه اخبار تلاش مي‌كنند تا با افزايش تقاضاي سرمايه‌يي درحوزه مسكن، قيمت را افزايش دهند، اينگونه اخبار درسال‌هاي گذشته و در مورد بازار سرمايه منتشر مي‌شد.
به گفته اين كارشناس مسكن، سبد دارايي موسسه‌هاي مالي اعتباري مانند بانك‌ها متنوع نيست و سرمايه‌گذاري‌هاي كلان درحوزه مسكن ازسوي يك موسسه مالي چندان واقعي به نظر نمي‌رسد زيرا اين موسسات سودهاي كوتاه‌مدت نيز پرداخت مي‌كنند.
وي اظهار مي‌كند: با توجه به اينكه نقدشوندگي سبد املاك پايين است و ريسك سرمايه‌گذاري در اين حوزه بالاست؛ از اين‌رو، بانك‌ها ترجيح مي‌دهند درحوزه بازرگاني و اعطاي وام‌هاي بين بانكي فعاليت كنند.
بيضايي ادامه مي‌دهد: انتشار خبر احتكار مسكن ازسوي يك موسسه مالي اعتباري درحالي صورت مي‌گيرد كه رييس‌جمهوري بارها بنگاهداري بانك‌ها را زير سوال برده و در اين رابطه اخطار داده است كه بانك‌ها نبايد به دنبال سودآوري‌هاي كلان اقتصادي باشند. مديرگروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به راهكارهاي مقابله با احتكار مسكن مي‌گويد: اگر قانون ماليات بر عايدي سرمايه اجرايي مي‌شد، شاهد افزايش پديده احتكار مسكن نبوديم؛ زيرا اين نوع ماليات سازوكاري براي مقابله با مسكن‌خواري است.
اين كارشناس مسكن بيان مي‌كند: تقاضاي سرمايه‌يي خرد همچون گذشته درحوزه مسكن وجود دارد و افراد حقيقي واحدهايي را خريداري كرده و اغلب اجاره مي‌دهند كه اين موضوع تاثيرچنداني بر بازار مسكن ندارد، ضمن اينكه بازار اجاره را نيز تقويت مي‌كند.
بيضايي مي‌افزايد: آنچه دراقتصاد موثر است، تقاضاهاي كلان و كوتاه‌مدت است كه احتكارهاي رخ داده درحوزه مسكن در زمره اين موارد قرار نمي‌گيرد.
با وجود عدم تاييد تشديد پديده احتكار مسكن ازسوي كارشناسان حوزه مسكن، چندي پيش رييس كانون سراسري انبوه‌سازان كشور، احتمال احتكار مسكن را تاييد كرد و پيشنهاد داد دولت ضمن افزايش توليد مسكن، به تحريك تقاضا از طريق اقداماتي همچون پرداخت تسهيلات بپردازد تا جايي براي محتكران باقي نماند. چراكه در غير اين صورت، دولت عملا نمي‌تواند از تشديد اين پديده جلوگيري كند.
* تعادل