به گزارش ایران جیب به نقل از تسنیم، سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به مشکلات ثبت قرارداد اجاره املاک دارای سند در رهن بانک در سامانه‌های خودنویس و کاتب گفت: این موضوع بارها از سوی اتحادیه با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت راه و شهرسازی پیگیری شده، اما تاکنون راهکار مشخصی برای رفع آن ارائه نشده است.
چرا اجاره خانه‌های در رهن بانک با مشکل مواجه شده است؟
به گفته محرمی نمین، مالکان واحدهایی که سند آنها در وثیقه بانک قرار دارد، در برخی موارد امکان ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های رسمی را ندارند. این در حالی است که بسیاری از افراد برای خرید مسکن از تسهیلات بانکی استفاده می‌کنند و ممکن است در طول دوره بازپرداخت ۱۰ تا ۱۵ ساله، به دلایل شغلی، خانوادگی یا تغییر شرایط زندگی ناچار به اجاره دادن ملک خود شوند.
برای مثال، فردی ممکن است با استفاده از وام بانکی یک واحد ۶۰ متری خریداری کند، اما پس از مدتی به دلیل تغییر شرایط خانوادگی در خانه بزرگ‌تری ساکن شود و واحد قبلی را اجاره دهد. به اعتقاد نایب‌رئیس اتحادیه املاک، صرف در رهن بودن سند نباید بدون بررسی شرایط قرارداد تسهیلاتی، مانع ثبت اجاره‌نامه شود.
پنج پیامد محدودیت ثبت قرارداد املاک در رهن
محرمی نمین پنج پیامد اصلی این محدودیت را برای بازار مسکن و طرفین قرارداد برشمرده است:
۱. محدود شدن حقوق اقتصادی مالکان
مالک ممکن است سال‌ها اقساط وام مسکن را پرداخت کند، اما در صورت نیاز به اجاره دادن خانه خود، با مانع ثبت رسمی قرارداد مواجه شود. این وضعیت به‌ویژه برای افرادی که قصد دارند از محل اجاره‌بها اقساط تسهیلات خود را پرداخت کنند، مشکل‌ساز است.
۲. ایجاد مشکل برای مستأجران
مستأجران برای دریافت تسهیلات ودیعه مسکن، ارائه مدارک سکونت به مدرسه فرزندان، تعویض پلاک خودرو و استفاده از برخی خدمات بانکی به قرارداد معتبر و کد رهگیری نیاز دارند. نبود امکان ثبت قرارداد می‌تواند دسترسی آنها به این خدمات را مختل کند.
۳. کاهش عرضه رسمی واحدهای اجاره‌ای
وقتی امکان ثبت قرارداد برای بخشی از املاک وجود نداشته باشد، احتمال دارد تعدادی از این واحدها از بازار رسمی اجاره خارج شوند یا قراردادهای آنها خارج از سامانه منعقد شود. کاهش عرضه رسمی نیز می‌تواند به شفافیت کمتر بازار و افزایش فشار بر قیمت اجاره منجر شود.
۴. افزایش اختلافات و مشکلات حقوقی
به گفته نایب‌رئیس اتحادیه املاک، برخی مالکان با وجود محدودیت سامانه‌ای همچنان خانه خود را اجاره می‌دهند، اما قرارداد را خارج از شبکه رسمی تنظیم می‌کنند. در چنین شرایطی، مستأجر ممکن است هنگام مطالبه ودیعه یا پیگیری اختلافات و درخواست تخلیه با مشکلات حقوقی بیشتری روبه‌رو شود.
۵. نبود هماهنگی میان بانک‌ها و سامانه‌های ثبت قرارداد
در حال حاضر، به گفته این مقام صنفی، سازوکار مشخصی برای استعلام الکترونیکی از بانک‌ها در سامانه‌های کاتب و خودنویس وجود ندارد. در نتیجه، شرایط متفاوت قراردادهای تسهیلاتی به‌صورت جداگانه بررسی نمی‌شود و ممکن است محدودیت یکسانی برای تمام املاک در رهن اعمال شود.
پیشنهاد اتحادیه املاک برای رفع مشکل چیست؟
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است وزارت راه و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و بانک مرکزی باید با همکاری شبکه بانکی، سازوکاری برای استعلام برخط وضعیت املاک در رهن ایجاد کنند.
بر اساس این پیشنهاد، سامانه‌های ثبت قرارداد باید بتوانند با دریافت اطلاعاتی مانند مبلغ تسهیلات، سود، مدت بازپرداخت و مفاد قرارداد بانکی، از بانک مربوطه درباره امکان اجاره دادن ملک استعلام بگیرند.
در این روش، به جای اعمال یک محدودیت کلی برای تمام املاک دارای سند در رهن، شرایط هر ملک به‌صورت جداگانه بررسی می‌شود و بانک نیز باید پاسخ روشنی درباره مجاز بودن اجاره دادن آن ارائه کند.
سه گروه متضرر از محدودیت سامانه‌های کاتب و خودنویس
محرمی نمین سه گروه را در شمار آسیب‌دیدگان اصلی این وضعیت قرار داده است:
-
مالکان: به دلیل محدودیت در استفاده اقتصادی از ملک و اجاره دادن آن.
-
مستأجران: به دلیل ناتوانی در دریافت قرارداد رسمی و استفاده از خدمات وابسته به کد رهگیری.
-
مشاوران املاک: به دلیل از دست دادن امکان ثبت بخشی از قراردادهای اجاره و کاهش فعالیت اقتصادی.
وی همچنین هشدار داده است که این محدودیت می‌تواند برخی مستأجران را به سمت تنظیم قراردادهای صوری برای اثبات محل سکونت سوق دهد؛ اقدامی که نه‌تنها شفافیت معاملات را افزایش نمی‌دهد، بلکه زمینه گسترش قراردادهای خارج از سامانه را فراهم می‌کند.
آیا سند در رهن بانک به معنای ممنوعیت اجاره دادن خانه است؟
نکته اصلی مطرح‌شده از سوی اتحادیه املاک، ضرورت تفکیک میان در رهن بودن سند و ممنوعیت اجاره دادن ملک است. شرایط قراردادهای بانکی یکسان نیست و نمی‌توان بدون بررسی مفاد هر قرارداد، درباره تمام املاک دارای سند در رهن تصمیم مشابهی گرفت.
در صورت ایجاد امکان استعلام برخط از بانک‌ها، می‌توان ضمن رعایت حقوق و تعهدات بانکی، مسیر ثبت رسمی قراردادهای اجاره را نیز باز کرد. در غیر این صورت، ادامه این وضعیت ممکن است به گسترش معاملات غیررسمی، افزایش اختلافات حقوقی و دشوارتر شدن دسترسی مستأجران به خدمات وابسته به قرارداد رسمی منجر شود.