قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مسیر خریدوفروش ملک را تغییر داده است؛ قانونی که هدف آن کاهش کلاهبرداری، جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر و تقویت امنیت معاملات است، اما بی‌توجهی به الزامات آن می‌تواند خریداران و فروشندگان را با مشکلات جدی مواجه کند.
به گزارش ایران جیب، اتکا به قراردادهای عادی در معاملات مشمول این قانون، ممکن است امکان پیگیری قضایی تعهدات طرف مقابل را از بین ببرد. به همین دلیل، ثبت رسمی معامله برای حفظ حقوق طرفین اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
کدام معاملات باید ثبت رسمی شوند؟
قانون، معاملات متعددی از جمله انتقال مالکیت، رهن، پیش‌فروش ساختمان، اجاره به شرط تملیک و انتقال منافع ملک برای مدت بیش از 2 سال را دربر می‌گیرد.
زمان اجرای این الزام برای همه املاک یکسان نیست. درباره املاکی که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، سند مالکیت حدنگار برای آن‌ها صادر شده است، مقررات ماده 1 از تاریخ صدور سند اجرا می‌شود؛ اسنادی که عموماً با عنوان «سند سبز» شناخته می‌شوند.
اجرای عمومی این ماده برای سایر املاک، به گذشت یک سال از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی وابسته است.
خطر از دست رفتن امکان پیگیری حقوقی
در معاملات مشمول ماده 1، اگر ثبت رسمی انجام نشود، دعاوی مرتبط با معامله و تعهدات آن، با محدودیت جدی در پذیرش قضایی مواجه می‌شوند.
این محدودیت می‌تواند شامل درخواست اثبات معامله، الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به اجرای تعهدات قرارداد باشد. قانون در این موارد، دعوای استرداد عوضین، یعنی بازگرداندن آنچه طرفین پرداخت یا تحویل داده‌اند، را استثنا کرده است.
نقش مشاوران املاک در مسیر جدید
در مسیر پیش‌نویس قرارداد، مشاوران املاک دارای مجوز، اطلاعات توافق طرفین را در سامانه ثبت و برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه ارسال می‌کنند. ثبت پیش‌نویس به‌تنهایی به معنای تکمیل ثبت رسمی معامله نیست.
قانون همچنین تنظیم سند عادی برای معاملات مشمول را توسط مشاوران املاک ممنوع کرده و برای تخلف، جریمه، تعلیق و در صورت تکرار، ابطال پروانه کسب پیش‌بینی کرده است.
وکالت بلاعزل جای انتقال رسمی مالکیت را نمی‌گیرد
تنظیم وکالت بلاعزل فروش، به‌خودی‌خود مالکیت ملک را به خریدار منتقل نمی‌کند.
بر اساس قانون، اگر انتقال رسمی ملک ظرف 9 ماه از تنظیم وکالت‌نامه بلاعزل انجام شود، مالیات نقل‌وانتقال و حق‌الثبت دوباره دریافت نمی‌شود. این مهلت مربوط به معافیت از پرداخت مجدد این هزینه‌هاست و به معنای پایان اعتبار وکالت‌نامه پس از 9 ماه نیست.
فرصتی برای کاهش اختلافات ملکی
ثبت رسمی معاملات می‌تواند امکان بررسی مالکیت، ثبت دقیق تعهدات و کاهش معاملات معارض را فراهم کند. با این حال، تحقق این هدف به دسترسی مناسب به سامانه‌ها، آگاهی مردم و اجرای روشن مقررات وابسته است.