رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به کاهش قدرت خرید خانوارها و رکود معاملات، پیشبینی کرد بازار مسکن تا پایان سال با ثبات نسبی همراه باشد و فعلاً خبری از جهش دوباره قیمتها نباشد؛ مگر اینکه شوک اقتصادی یا سیاسی جدیدی وارد شود.
قیمت مسکن تا پایان سال جهش نمیکند؟
به گزارش ایران جیب به نقل از خبرگزاری خبرآنلاین و ایرنا، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، درباره چشمانداز بازار مسکن تا پایان سال گفت در شرایط فعلی انتظار افزایش قابل توجه دیگری در قیمت مسکن وجود ندارد.
به گفته او، تنها در صورتی احتمال تغییر جدی در این پیشبینی وجود دارد که شوک جدیدی در حوزه اقتصادی یا سیاسی به بازار وارد شود.
این اظهارات در شرایطی مطرح میشود که بازار مسکن طی سالهای گذشته چند مرحله افزایش قیمت را تجربه کرده، اما رشد درآمد خانوارها با افزایش قیمت ملک همگام نبوده است.
قدرت خرید مردم کاهش یافته است
گودرزی با اشاره به شرایط اقتصادی خانوارها گفت قیمت مسکن در دو تا سه مرحله گذشته افزایش قابل توجهی داشته، اما درآمد و حقوق اقشار متوسط و کارگری متناسب با این افزایش رشد نکرده است.
نتیجه این فاصله، کاهش قدرت خرید متقاضیان و ورود بازار مسکن به رکود معاملاتی بوده است.
در چنین شرایطی، حتی اگر مالکان قیمتهای پیشنهادی خود را افزایش دهند، توان خرید محدود متقاضیان باعث میشود تعداد معاملات با همان سرعت رشد قیمتها افزایش پیدا نکند.
به بیان دیگر، یکی از موانع اصلی جهش جدید قیمت مسکن، نه کاهش هزینههای مالکیت، بلکه ضعف تقاضای مؤثر است؛ یعنی بخش بزرگی از متقاضیان بالقوه توان مالی خرید در قیمتهای فعلی را ندارند.
دولت توان تزریق منابع گسترده ندارد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین به محدودیت منابع دولت اشاره کرد و گفت دولت در شرایط فعلی توان تزریق منابع گسترده و فراتر از ظرفیت اقتصادی کشور را ندارد.
به گفته گودرزی، فشار اقتصادی باعث شده بخش قابل توجهی از طبقه متوسط به جای ورود به بازارهای سرمایهای یا خرید مسکن، صرفاً در تلاش برای حفظ شرایط معیشتی موجود خود باشد.
این وضعیت میتواند یکی از دلایل ادامه رکود معاملات در بازار ملک باشد؛ زیرا خرید مسکن برای بسیاری از خانوارها از یک نیاز مصرفی به تصمیمی با نیازمند سرمایه قابل توجه تبدیل شده است.
چرا قیمت مسکن با وجود تورم ممکن است ثابت بماند؟
ثبات نسبی قیمت مسکن به معنی ارزان شدن ملک نیست. در شرایط تورمی، ممکن است قیمت اسمی مسکن برای مدتی رشد محدودی داشته باشد، اما هزینه ساخت، تورم عمومی و سایر هزینههای مرتبط همچنان افزایش پیدا کنند.
در چنین شرایطی، بازار میتواند وارد دورهای شود که در آن قیمتها بهصورت اسمی نسبتاً ثابت بمانند اما حجم معاملات کاهش پیدا کند.
به همین دلیل، رکود فعلی را نباید لزوماً به معنای کاهش گسترده قیمت مسکن دانست. یکی از سناریوهای محتمل، ادامه فاصله میان قیمتهای پیشنهادی فروشندگان و توان پرداخت خریداران است.
طلا و دلار دیگر مثل گذشته مسکن را تکان نمیدهند
گودرزی همچنین معتقد است نوسانات بازار طلا و ارز در مقطع فعلی تأثیر مستقیم و پررنگ گذشته را بر بازار املاک ندارد.
این موضوع میتواند نشانهای از تغییر رفتار سرمایهگذاران باشد. در دورههایی که خرید ملک بهعنوان یک پناهگاه سرمایهای جذابتر بود، افزایش نرخ ارز و طلا میتوانست به سرعت انتظارات قیمتی در بازار مسکن را تغییر دهد.
اما زمانی که قیمت مسکن از توان بخش بزرگی از خریداران فاصله گرفته و نقدشوندگی ملک نیز پایینتر از برخی بازارهای موازی باشد، واکنش این بازار به نوسانات ارز و طلا میتواند با تأخیر بیشتری اتفاق بیفتد.
چه چیزی میتواند پیشبینی بازار مسکن را تغییر دهد؟
رئیس اتحادیه املاک تأکید کرده بازار مسکن همچنان به متغیرهای اقتصادی، اجتماعی و سیاسی وابسته است.
تصمیمات مهم در حوزههایی مانند ارز، انرژی و سیاستهای کلان اقتصادی میتوانند معادلات بازار ملک را تغییر دهند. بنابراین ثبات پیشبینیشده برای بازار تا پایان سال، مشروط به ثابت ماندن شرایط فعلی است.
بهویژه تغییرات شدید نرخ ارز میتواند از مسیر افزایش هزینه ساخت، تغییر انتظارات تورمی و افزایش قیمت نهادههای ساختمانی بر بازار مسکن اثر بگذارد.
بازار مسکن در انتظار خریدار است
پیشبینی فعلی رئیس اتحادیه املاک تهران نشان میدهد سناریوی غالب بازار تا پایان سال، ثبات نسبی قیمت همراه با ادامه رکود معاملات است؛ نه جهش دوباره قیمت و نه لزوماً کاهش شدید ارزش اسمی ملک.
در واقع، تا زمانی که قدرت خرید خانوارها تقویت نشود و فاصله میان قیمت مسکن و درآمد کاهش پیدا نکند، ظرفیت رشد معاملات محدود خواهد بود. در مقابل، یک شوک سیاسی یا اقتصادی جدید، بهویژه در بازار ارز یا انرژی، میتواند این معادله را تغییر دهد.
بنابراین برای خریداران و فروشندگان، صرفاً دنبال کردن قیمتهای پیشنهادی کافی نیست و تعداد معاملات، قدرت خرید خانوارها و روند هزینه ساخت نیز باید بهعنوان شاخصهای مهم بازار مسکن مورد توجه قرار گیرد.