نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به کاهش قدرت پرداخت مستاجران میگوید بسیاری از مالکان ترجیح میدهند مستاجر فعلی خود را حفظ کنند؛ حتی در مواردی مالک حاضر است با افزایش کمتر از سقفهای اعلامشده، قرارداد را تمدید کند. به گفته او، خالی ماندن ملک و هزینه پیدا کردن مستاجر جدید، یکی از دلایل مهم این رفتار است.
مستاجران دیگر توان افزایش اجارهبها را ندارند
به گزارش ایران جیب به نقل از خبرگزاری خبرآنلاین، داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به کاهش قدرت پرداخت مستاجران گفت درآمد بخش قابل توجهی از خانوارهای مستاجر متناسب با تورم سالهای اخیر افزایش پیدا نکرده و همین موضوع توان آنها برای پرداخت اجارهبهای بیشتر را کاهش داده است.
به گفته او، شرایط بازار اجاره برای همه یکسان نیست و در معاملات روزمره موارد مختلفی دیده میشود؛ از مالکانی که به دلیل شرایط مالی خود ناچار به افزایش اجاره هستند تا مالکان دیگری که ترجیح میدهند با افزایش محدودتر، مستاجر فعلی را حفظ کنند.
برخی مالکان حتی کمتر از سقف ۲۷ درصدی میگیرند
بیگینژاد میگوید در بازار حتی مواردی وجود دارد که مالک حاضر است با کمتر از سقف ۲۷ درصدی و حتی پایینتر از سقف ۲۵ درصدی سال گذشته، قرارداد را با مستاجر فعلی تمدید کند.
دلیل این رفتار را میتوان در هزینههای جابهجایی مستاجر جستوجو کرد. خالی ماندن ملک برای یک یا دو ماه، هزینه پیدا کردن مستاجر جدید و احتمال تغییر شرایط بازار، باعث میشود برخی مالکان ترجیح دهند به جای افزایش حداکثری اجاره، مستاجر فعلی خود را حفظ کنند.
در واقع، برای بخشی از مالکان، دریافت اجارهای مطمئن و مستمر از مستاجر فعلی ممکن است از مطالبه اجاره بیشتر و پذیرش ریسک خالی ماندن ملک جذابتر باشد.
شرایط مالک و مستاجر در بازار اجاره یکسان نیست
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید کرده که اقتصاد مسکن یک اقتصاد کاملاً خصوصی است و به تعداد املاک موجود در شهرها، شرایط متفاوتی میان مالکان و مستاجران وجود دارد.
حتی دو واحد مسکونی در یک ساختمان ممکن است قیمت اجاره یکسانی نداشته باشند؛ چراکه عواملی مانند بازسازی، امکانات، شرایط داخلی ساختمان و موقعیت واحد بر ارزش آن اثر میگذارد.
از طرف دیگر، وضعیت مالی مالکان نیز متفاوت است. ممکن است مالکی در سال گذشته نیاز مالی چندانی نداشته باشد، اما در سال جاری به نقدینگی احتیاج پیدا کند و همین مسئله باعث شود درباره مبلغ ودیعه یا اجارهبها تصمیم متفاوتی بگیرد.
رابطه مالک و مستاجر گاهی فراتر از قرارداد است
یکی از نکات قابل توجه در صحبتهای بیگینژاد، اهمیت رابطه شکلگرفته میان مالک و مستاجر است.
به گفته او، بسیاری از مستاجران و مالکان طی چند سال با یکدیگر آشنا شدهاند و شناخت متقابل میان آنها شکل گرفته است. در چنین شرایطی، هر دو طرف ممکن است از ادامه قرارداد فعلی استقبال کنند.
برای مالک، مستاجر شناختهشده ریسک کمتری دارد و برای مستاجر نیز حفظ خانه فعلی، از پرداخت هزینههای جابهجایی و پیدا کردن ملک جدید جلوگیری میکند.
به همین دلیل، عدد اعلامشده بهعنوان سقف افزایش اجاره الزاماً به معنای افزایش قطعی اجاره تمام قراردادها نیست و توافق میان دو طرف همچنان نقش مهمی در معاملات بازار دارد.
بیشتر مالکان، موجرهای حرفهای نیستند
بیگینژاد همچنین به ساختار مالکیت در بازار مسکن اشاره کرده و معتقد است بخش عمده مالکان در ایران، موجرهای حرفهای با تعداد زیادی واحد مسکونی نیستند.
به گفته او، بسیاری از مالکان یک یا دو واحد مسکونی خود را از طریق ارث، پسانداز یا حتی با کوچکتر کردن محل سکونت و سرمایهگذاری در یک ملک دیگر به دست آوردهاند و سپس آن را اجاره میدهند.
این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که سیاستهای مربوط به بازار اجاره، تنها بر مستاجران اثر نمیگذارد و تصمیمات دولت میتواند بر رفتار مالکان و میزان عرضه ملک در بازار اجاره نیز تأثیرگذار باشد.
سیاستگذاری برای بازار اجاره باید دو طرف معامله را ببیند
بازار اجاره در شرایطی قرار دارد که از یک طرف، قدرت پرداخت بسیاری از مستاجران کاهش یافته و از طرف دیگر، هزینههای نگهداری و مالکیت ملک برای موجران افزایش پیدا کرده است.
در چنین شرایطی، تعیین سقف برای رشد اجارهبها بهتنهایی نمیتواند تمام مشکلات بازار را حل کند. اگر افزایش هزینههای مالک و نرخ بازدهی اجاره در تصمیمگیریها نادیده گرفته شود، ممکن است بخشی از مالکان به جای عرضه ملک در بازار اجاره، گزینههای دیگری را انتخاب کنند.
از سوی دیگر، افزایش بیش از توان پرداخت خانوارها نیز میتواند به جابهجایی بیشتر مستاجران، کوچکتر شدن محل سکونت یا افزایش فشار هزینه مسکن منجر شود.
حفظ مستاجر برای مالک هم صرفه اقتصادی دارد
آنچه از وضعیت فعلی بازار اجاره میتوان برداشت کرد این است که توافق مستقیم میان مالک و مستاجر در بسیاری از قراردادها اهمیت بیشتری از سقفهای اسمی افزایش اجاره پیدا کرده است.
مالکانی که مستاجر قابل اعتماد دارند، ممکن است برای جلوگیری از خالی ماندن ملک و تحمل هزینههای معامله جدید، حاضر به افزایش کمتر اجارهبها شوند. در مقابل، مستاجر نیز با ماندن در خانه فعلی از هزینههای سنگین جابهجایی و افزایش احتمالی اجاره در بازار جدید دور میماند.
به همین دلیل، روند بازار اجاره در ماههای پیشرو تا حد زیادی به قدرت خرید خانوارها، هزینههای مالکان و میزان عرضه واحدهای اجارهای بستگی خواهد داشت.