افزايش دوباره قيمت اجارهبها در فصل جابهجايي، بسياري از مستاجران تهراني را در برابر انتخابي سخت قرار داده است يا بايد افزايشهاي سنگين رهن و اجاره را بپذيرند و با قرض و وام قرارداد خود را تمديد كنند يا ناچار شوند به محلههاي ارزانتر و حاشيهايتر نقل مكان كنند.
اگرچه هر سال براي افزايش اجاره سقفي تعيين ميشود، اما روايت مستاجران نشان ميدهد آنچه در بازار مسكن جريان دارد، فاصله زيادي با مصوبات رسمي دارد. بسياري از آنها ميگويند ديگر انتخابي برايشان باقي نمانده و تنها دغدغهشان پيدا كردن خانهاي است كه بتوانند از پس هزينههاي آن برآيند. هرچند اوايل تيرماه امسال نيز سران قوا مصوبه تمديد خودكار قراردادهاي اجاره در سال ۱۴۰۵ را به تصويب رساندند.
بر اساس مصوبه سران سه قوه در خصوص تمديد قراردادها و تعيين سقف افزايش اجارهبها در سال ۱۴۰۵ كليه قراردادهاي اجاره املاك مسكوني كه مدت اعتبار آنها از تاريخ ابلاغ اين مصوبه تا پايان سال ۱۴۰۵ منقضي ميشود در صورت تقاضاي مستاجر براي تمديد، به مدت يكسال از تاريخ انقضاي مدت قرارداد و با افزايش حداكثر ۲۵ درصد ميزان افزايش اجارهبها و قرضالحسنه مربوطه، در كليه نقاط كشور تمديد ميشوند. در مصوبه سران قوا تاكيد شده است كه مراجع قضايي بايد از صدور دستور تخليه به جهت انقضاي مدت اجاره، به درخواست موجر خودداري كنند. اين مصوبه با توجه به وقوع جنگ سوم، شرايط اقتصادي خانوارها و... و همچنين به دليل همزماني تحولات اخير با فصل نقل و انتقالات در بازار اجاره براي حمايت از اقشار آسيبپذير به تاييد سران قوا رسيده و مصوب شده است.
هزينه جابهجايي از افزايش اجاره هم سنگينتر است
پونه چند سالي است كه در يكي از محله های ستارخان زندگي ميكند. او كه پيش از اين ساكن شهرك غرب بوده، ميگويد كه امسال صاحبخانه ترجيح داد به جاي افزايش وديعه، اجاره ماهانه بيشتري دريافت كند، اما حقوقش اجازه چنين كاري را نميدهد. او ادامه ميدهد: در نهايت مجبور شدم مبلغ قابل توجهي به پول پيش اضافه كنم. هر چند صاحبخانه مدعي شد كه كف مبلغ رهن را پرداخت كردهام، اما واقعيت اين است كه ديگر توان اسبابكشي ندارم. فقط كرايه كاميون و كارگر چند ده ميليون تومان هزينه دارد. بعد هم بايد كميسيون بنگاه، هزينه قرارداد و هزار خرج ديگر را پرداخت كني. تازه اگر بتواني خانه مناسبي پيدا كني.
به گفته او، تغيير خانه فقط هزينه مالي نيست، پيدا كردن محله جديد، آشنا شدن با همسايهها، تغيير مسير رفتوآمد و استرس جابهجايي باعث شده بسياري از مستاجران افزايشهاي سنگين را بپذيرند، اما خانه خود را ترك نكنند.
وام براي تمديد قرارداد
علي كه در منطقهاي ديگر در غرب تهران زندگي ميكند، كمتر از يكسال است به خانه فعلياش نقل مكان كرده است. او ميگويد: امسال صاحبخانه براي تمديد قرارداد چند صد ميليون تومان به مبلغ وديعه و چند ميليون تومان به اجاره ماهانه اضافه كرده است. او ميگويد: خانه نوساز است و سال گذشته با سختي زياد آن را پيدا كردم. اگر بخواهم دوباره جابهجا شوم بايد هزينه اسبابكشي، كميسيون بنگاه و پول رهن بيشتري پرداخت كنم. به همين دليل دنبال وام افتادهام تا فقط بتوانم قرارداد را تمديد كنم. علي معتقد است؛ بازار اجاره ديگر هيچ شباهتي به سالهاي قبل ندارد، به گفته او، هر روز فايلهاي اجاره گرانتر ميشوند و خانههايي كه قيمت مناسبتري دارند، ظرف چند ساعت اجاره ميروند.
مقصد بعدي؛ محلههاي پايينتر
سميه كارمند يكي از شركتهاي خصوصي است و در محدوده صادقيه زندگي ميكند. او ميگويد: امسال صاحبخانه علاوه بر افزايش قابل توجه مبلغ رهن، اجاره ماهانه را نيز بالا برده و حالا او ديگر توان پرداخت هر دو را ندارد. سميه ميگويد: صاحبخانه ميگويد يا اجاره بيشتري بده يا پول پيش را بالا ببر. من از پس اجاره بيشتر برنميآيم و پول پيش هم ندارم. حالا دنبال خانه در محلههاي پايينتر ميگردم، اما آنجا هم قيمتها عجيب بالا رفته است.او ميگويد: هيچ كدام از مصوبههايي كه تاكنون دولت داده، دردي از مستاجران دوا نكرده است و اصلا افزايش ۲۵ درصدي را مدنظر قرار نميدهند و حداقل افزايش اجارهها از ۳۰ درصد شروع ميشود و بسياري از فايلهايي كه در سايتها با قيمت مناسب منتشر ميشوند يا قبلا اجاره رفتهاند يا شرايطشان با چيزي كه در آگهي نوشته شده، تفاوت دارد. به گفته سميه، بسياري از همكارانش نيز ناچار شدهاند از محلههايي مانند صادقيه، پونك، جنتآباد يا شهرك غرب به مناطق جنوبيتر يا حتي شهرهاي اطراف تهران نقل مكان كنند تا بتوانند هزينه مسكن را مديريت كنند.
تهران هنوز جذاب است، اما بسيار گران
پريسا چند سال قبل از يكي از شهرهاي غربي كشور براي تحصيل همسرش به تهران آمده است. او با وجود افزايش شديد هزينههاي زندگي، همچنان ترجيح ميدهد در تهران بماند. او ميگويد: بارها به بازگشت فكر كردهام، اما امكانات شغلي، آموزشي و خدماتي تهران با شهر ما قابل مقايسه نيست. اگرچه بخش بزرگي از درآمدمان صرف اجاره خانه ميشود، اما هنوز هم احساس ميكنم فرصتهاي زندگي در تهران بيشتر است. با اين حال او تاكيد ميكند: ادامه اين وضعيت براي بسياري از خانوادهها امكانپذير نيست. به گفته او، تعدادي از دوستانش يا به شهرهاي اطراف تهران مهاجرت كردهاند يا مجبور شدهاند خانههايي كوچكتر در محلههاي ارزانتر اجاره كنند .
كوچ آرام مستاجران
فعالان بازار مسكن ميگويند: طي دو سال گذشته الگوي سكونت مستاجران تغيير كرده است. خانوادههايي كه پيشتر در مناطق مياني تهران زندگي ميكردند، اكنون به محلههاي جنوبيتر نقل مكان ميكنند و ساكنان مناطق جنوبي نيز راهي شهرهاي اطراف مانند پرند، پرديس، انديشه و اسلامشهر ميشوند. اين جابهجايي تنها به دليل اختلاف قيمت اجاره نيست، بلكه كاهش قدرت خريد باعث شده مستاجران ناچار شوند ميان كيفيت زندگي و توان مالي يكي را انتخاب كنند. واسطههاي ملكي ميگويند: مستاجران به دليل نبود گزينههاي مناسب و فشارهاي مالي، بيش از گذشته ناچار به تمديد قراردادهاي قبلي شدهاند، حتي اگر با افزايش شديد نرخ اجاره مواجه باشند.
در چنين شرايطي بسياري از خانوادهها متراژ خانه را كاهش دادهاند، برخي زوجهاي جوان به خانههاي كوچكتر نقل مكان كردهاند و حتي گروهي از دانشجويان و شاغلان شهرستاني تصميم گرفتهاند تهران را ترك كنند، زيرا ديگر درآمدشان پاسخگوي هزينه مسكن نيست.
سقفهاي قانوني و واقعيت بازار
اگرچه هر سال سقفي براي افزايش اجارهبها تعيين ميشود، اما بسياري از مستاجران معتقدند؛ در عمل اين ارقام كمتر رعايت ميشود. آنها ميگويند هنگام تمديد قرارداد معمولا چارهاي جز پذيرش شرايط صاحبخانه ندارند، زيرا پيدا كردن خانهاي با قيمت مناسب تقريبا غيرممكن شده است. به اعتقاد مستاجراني كه با آنها گفتوگو كرديم، مشكل امروز فقط افزايش اجاره نيست، بلكه نبود فايل مناسب، هزينه سنگين جابهجايي، رشد مبلغ وديعه، افزايش كميسيون بنگاهها و كاهش قدرت خريد باعث شده تمديد قرارداد، حتي با شرايط سخت، سادهتر از نقل مكان باشد. براي بسياري از مستاجران، فصل جابهجايي ديگر فقط زمان تمديد قرارداد نيست؛ فصل اضطراب، قرض گرفتن، دريافت وام و خداحافظي با محلهاي است كه سالها در آن زندگي كردهاند. آنها هر سال يك قدم از مركز شهر دورتر ميشوند و اين كوچ آرام، تصويري روشن از بحراني است كه بازار اجاره تهران را فرا گرفته است؛ بحراني كه نه با تعيين سقفهاي دستوري، بلكه با افزايش عرضه مسكن، حمايت موثر از مستاجران و ايجاد تعادل ميان عرضه و تقاضا قابل مديريت خواهد بود.
بحران دسترسي به مسكن
بيتالله ستاريان، كارشناس بازار مسكن پيشتر به «اعتماد» در تحليل رشد هزينه اجاره گفته بود كه رشد هزينه اجاره فشار سنگيني بر خانوارها وارد كرده است. بسياري از خانوادههايي كه توان خريد مسكن ندارند، ناچارند بخش بزرگي از درآمد ماهانه خود را صرف اجاره كنند. اين وضعيت موجب كاهش كيفيت زندگي، كاهش قدرت پسانداز و افزايش آسيبهاي اجتماعي ميشود. در واقع بحران مسكن تنها يك مشكل اقتصادي نيست، بلكه به موضوعي اجتماعي و حتي فرهنگي تبديل شده است.
از نگاه او براي خروج از اين وضعيت، كشور نيازمند اصلاحات اساسي در سياستگذاري مسكن است. نخستين گام، افزايش توليد واقعي و پايدار مسكن متناسب با نياز جامعه است. دولت بايد زمينه را براي حضور گسترده بخش خصوصي فراهم كند و موانع سرمايهگذاري در حوزه ساختوساز را كاهش دهد. همچنين لازم است سياستهاي كنترل تورم و ثبات اقتصادي در اولويت قرار گيرد، زيرا بدون مهار تورم امكان ساماندهي بازار مسكن وجود ندارد. به گفته ستاريان در كنار آن بايد نظام تامين مالي مسكن نيز اصلاح شود.
وامهاي بانكي زماني ميتوانند موثر باشند كه سهم قابل قبولي از قيمت ملك را پوشش دهند و اقساط آنها متناسب با درآمد خانوار باشد. همچنين توسعه بازار رهن، جذب سرمايههاي بلندمدت و استفاده از ابزارهاي نوين مالي ميتواند بخشي از مشكلات تامين مالي مسكن را كاهش دهد. از نگاه او واقعيت اين است كه بحران مسكن در ايران حاصل يك يا دو سال اخير نيست، بلكه نتيجه دههها سياستگذاري نادرست، تورم مزمن، كاهش توليد و ضعف نظام تامين مالي است. بنابراين حل اين بحران نيز نيازمند تصميمات بلندمدت، اصلاحات ساختاري و نگاه كارشناسي است. تا زماني كه اقتصاد كشور با بيثباتي و تورم بالا مواجه باشد، بازار مسكن نيز همچنان از دسترس بخش بزرگي از جامعه دور خواهد ماند و وامهاي بانكي نيز تنها نقش مُسكنهاي موقتي را ايفا خواهند كرد./ اعتماد