با اتمام مهلت قانوني دو ساله به شهرداريها براي دريافت عوارض از مالكان زمينهاي باير و محتكران اراضي شهري، تامين مالي طرحهاي توسعه مسكن به فاز تازهاي وارد خواهد شد.
دو سال قبل، در ارديبهشت ۱۴۰۳، قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجارهبها شهرداريها را مكلف كرد تا حداكثر دو سال بعد از تصويب اين قانون، فرآيند اخذ عوارض شهري از مالكان زمينهاي منجمد در قلب شهرها را شروع كنند. حالا اين مهلت دو ساله به اتمام رسيده است. درست در مقطعي كه اجراي سياستهاي جديد در بخش مسكن همچون طرح تامين مسكن استيجاري ارزانقيمت براي زوجهاي جوان كليد خورده، نيازمند تامين مالي است و براساس تكليف قانون بايد بخشي از منابع مورد نياز براي اجراي اين طرح از محل عوارض زمينهاي منجمد شهري تامين شود. براساس قانون، ۳۰ درصد از عوايد حاصل از اين عوارض بايد براي اجراي طرحهاي توسعه مسكن همچون سياست مسكن استيجاري به صندوق ملي مسكن واريز و مابقي براي استفاده در طرحهاي عمران شهري به كار گرفته شود.
مقياس زمين بلااستفاده در شهرها
اراضي باير شهري، به عنوان ظرفيتي بالقوه و مغفول مانده در ساختار فضايي شهرها، در صورت ساماندهي و فعالسازي ميتوانند نقش موثري در افزايش عرضه زمين، تنظيم بازار زمين و مسكن و تعديل فشارهاي قيمتي ايفا كنند. برآوردها نشان ميدهد كه از مجموع حدود ۲0۰ هزار هكتار اراضي باير شهري، نزديك به ۱۰۰ هزار هكتار داراي قابليت توسعه مسكوني و عمراني هستند كه حبس و احتكار شدهاند و فعالسازي آنها ميتواند در تنظيم بازار زمين و مسكن موثر باشد.
اجراي قانون در چه مرحلهاي است؟
در حالي كه از ۱۲ ارديبهشت ماه سال جاري، مهلت قانوني دو ساله به شهرداريها براي اخذ اين عوارض به اتمام رسيده است، وزارت راه و شهرسازي و وزارت كشور پيگير اجراي قانون دريافت عوارض از زمينهاي باير هستند. آخرين اخبار در اين زمينه حاكي است مسوولان مسكن وزارت راه و شهرسازي كه هماكنون طرح تامين مسكن استيجاري براي زوجهاي جوان را در دست اجرا دارند، پيشتر از وزارت كشور به عنوان مسوول نظارت بر هزينهكرد اين منابع، خواهان اجراي قانون و پيگيري موضوع دريافت عوارض از مالكان اراضي باير از سوي شهرداريها، با توجه به اتمام مهلت دوساله شده بودند. بررسيها نشان ميدهد، وزارت كشور هم ابلاغيه وصول عوارض را اعلام كرده و سازمان شهرداريها و دهياريهاي كشور نيز پيگير وصول اين عوارض از شهرداريها هستند.
منطق اقتصادي اخذ عوارض از اراضي منجمد
نتايج مطالعات كارشناسي نشان ميدهد، بحران مسكن امروز، بيش از آنكه بحرانِ كمبود بنا باشد، بحران «عدم دسترسي به زمين» است. وقتي زمينها در دست عدهاي محدود، در قالب احتكار انباشته ميشوند، نه به عنوان عاملي براي توليد، بلكه به عنوان ابزاري براي انتقال ثروت و افزايش بيرويه قيمتها عمل ميكنند. اين احتكار، زنجيرهاي است كه مانع از حركت طبيعي بازار ميشود و باعث ميشود قيمت مسكن، نه بر اساس ارزش واقعي و نيازهاي انساني، بلكه بر اساس «انتظار براي سود بيشتر» تعيين شود.
اما چگونه ميتوان اين زنجير را گسست؟ پاسخ در يك رويكرد عدالتمحور نهفته است: وضع عوارض بر اراضي مسكوني باير. اين اقدام نبايد به عنوان يك بار مالياتي سنگين بر دوش شهروندان ديده شود، بلكه بايد به عنوان يك «ابزار اصلاحي» براي بازگرداندن زمين به چرخه زندگي نگريسته شود. وقتي مالك بداند كه زمينِ بلااستفادهاش، هر سال هزينهاي سنگين را به عنوان ماليات به دولت تحميل ميكند، ديگر نميتواند با آرامش به انتظارِ سودهاي كاذب ادامه دهد. او يا ناچار ميشود زمين را با قيمت منطقي به بازار برگرداند تا از بار عوارض رها شود يا مجبور ميشود آن را توسعه دهد و به چرخه توليد وارد كند.
در هر دو حالت، زمين از بندِ انحصار رها شده و به دست كساني ميرسد كه واقعا به آن نياز دارند. همچنين در تحليل ساختاري بازارهاي غيركارآمد، يكي از اصليترين علل بروز نوسانات شديد قيمت، پديده «تخصيص ناكارآمد منابع» است. در بازار مسكن، زمين به عنوان عامل اصلي توليد، با ساختار متفاوتي نسبت به ساير كالاهاي توليدي مواجه است. وقتي بخشي از اين عامل توليد در قالب «زمينهاي مسكوني باير»، توسط بازيگران بازار احتكار ميشود، عملا با يك «عرضه مصنوعي و محدود» روبهرو هستيم. اين وضعيت منجر به جابهجايي منحني عرضه به سمت چپ و ايجاد يك شكاف قيمتي عظيم ميان قيمت واقعي و قيمت تعادلي ميشود.
احتكار زمين، فراتر از يك رفتار فردي، يك آسيب ساختاري در اقتصاد شهري است كه منجر به ايجاد «سودهاي كاذب» ميشود. مالكان زمينهاي باير، بدون انجام هيچ فعاليت توليدي يا افزودن ارزش به كالا، تنها با انتظار براي رشد قيمت ناشي از تورم و محدوديت عرضه، ثروت منتقل ميكنند. اين فرآيند، نه تنها باعث كاهش بازدهي كل اقتصاد ميشود، بلكه جريان نقدينگي را از بخشهاي مولد به سمت بخشهاي غيرمولد سوق ميدهد.
دو كاركرد بنيادين عوارض اراضي باير
در اين ميان، وضع «عوارض بر زمينهاي باير»، به عنوان يك ابزار اصلاحي ميتواند دو كاركرد بنيادين را همزمان ايفا كند. كاركرد نخست، مديريت عرضه از طريق افزايش «هزينه فرصت نگهداري زمين» است. در مدلهاي پيشرفته اقتصاد شهري، وضع عوارض بر زمين باير، مالك را با يك تضاد استراتژيك مواجه ميكند يا بايد زمين را از طريق توسعه فيزيكي به چرخه توليد وارد كند يا با فروش آن در بازار، از بار عوارض سالانه رها شود. در هر دو سناريو، خروجي نهايي، افزايش موجودي زمين در بازار و كاهش فشار تقاضا بر اراضي محدود است كه مستقيما منجر به ثبات قيمتها ميشود.
سرمايه پنهان براي تامين مالي مسكن استيجاري
اما آنچه اين سياست را در بستر اقتصاد كلان امروز اهميتبخش ميكند، پتانسيل آن در ايجاد يك «چرخه مالي خودگردان» براي تامين مالي پروژههاي استراتژيك مسكن است. يكي از چالشهاي بزرگ دولتها در اجراي سياستهاي مسكن، تامين منابع مالي براي مدلهاي نوين مانند «مسكن استيجاري عمومي» است. اين مدلها به دليل ماهيت طولانيمدت و نياز به سرمايه سنگين براي خريد زمين و ساختوساز، همواره با تنگناي بودجهاي مواجه هستند. بهرغم آنكه اجراي سياست استيجار عمومي هماكنون به عنوان يكي از سياستهاي اصلي دولت در بخش مسكن مورد تاكيد و تمركز قرار دارد، اما چگونه ميتوان پروژههايي مثل «مسكن استيجاري عمومي» را اجرا كرد، در حالي كه بودجههاي دولتي تحت فشار شديد است؟ شايد بخش مهمي از پاسخ در موضوع اخذ عوارض از زمينهاي باير نهفته باشد، مبني بر اينكه عوايد حاصل از وضع عوارض بر اراضي غيرمولد ميتواند به عنوان يك «خونِ تازه» براي رگهاي پروژههاي مسكن استيجاري عمل كند. سياستگذار به جاي آنكه براي تامين بودجه مسكن، مدام به سمت چاپ پول يا وامهاي بانكي سنگين كه خود تورمزا هستند بروند، ميتواند از «سرمايه خفته» در زمينهاي باير استفاده كند. اين عوارض ميتواند مستقيما به صندوقهاي توسعه مسكن واريز شود تا هزينه خريد اراضي و ساخت خانههاي استيجاري را پوشش دهد. اين يعني تبديل ثروت انباشته شده و غيرمولد در زمينهاي باير، به حق مسكن براي لايههاي فرودست و مياندرآمد جامعه.
در نهايت اين سياست، گذار از يك اقتصاد «سوداگريمحور» به يك اقتصاد «زندگيمحور» است. هدف از اجراي اين سياست آن است كه زمين، از يك ابزار براي انباشت ثروت تكنفره، به ابزاري براي رفاه جمعي تبديل شود. با اين قانون، قانونگذار به زمينها فرمان ميدهد كه يا خدمت كنند يا رها شوند تا در نهايت، سقف خانهها، به جاي آنكه به آسمان نزديك شود، به دستِ مردم برسد.
تغيير نگاه به سمت بازتوزيع منابع
در چنين شرايطي لازم است، دولتها اعم از دولت ملي و دولتهاي محلي (شهرداريها) نگاه خود را از «تامين مالي مبتني بر بدهي» به سمت «تامين مالي مبتني بر بازتوزيع منابع» تغيير دهند. عوايد حاصل از وضع عوارض بر اراضي باير، منبعي پايدار، غيرتورمي و اختصاصي فراهم ميكند كه ميتواند مستقيما به صندوقهاي توسعه مسكن استيجاري واريز شود. در واقع، با اين سازوكار، سرمايهاي كه در قالب «زمينهاي مرده» در اقتصاد يخ زده است، ذوب شده و به جريان نقدينگي مورد نياز براي پروژههاي مولد تبديل ميشود. اين رويكرد، يك «بازگشت سرمايه از بخش غيرمولد به بخش مولد» است. با استفاده از سياست اخذ عوارض از زمينهاي باير، دولت ميتواند بدون فشار بر بودجه عمومي يا افزايش نرخ بهره، زيرساختهاي لازم جهت تامين خانههاي استيجاري را براي گروههاي كمدرآمد فراهم كند. اين كار نه تنها باعث افزايش عرضه مسكن ميشود، بلكه با تغيير پارادايم از «تامين مسكن از طريق مالكيت» به سمت «تامين مسكن از طريق استيجار باكيفيت»، فشار تقاضا بر بازار مالكيت را نيز تعديل ميكند.
در نتيجه، وضع عوارض بر زمينهاي باير، فراتر از يك ابزار مالياتي، يك «ابزار مديريت ساختار بازار» است. اين سياست با اصلاح منحني عرضه و ايجاد يك جريان مالي پايدار براي پروژههاي استراتژيك، راه را براي گذار از اقتصاد تورمزاي مسكن به سمت يك بازار پايدار و مبتني بر تخصيص بهينه منابع هموار ميسازد. اين تنها راه عبور از بنبست فعلي است: تبديل كردن «احتكار زمين» به «توليد مسكن در استطاعت براي تخصيص استيجاري به خانوارهاي كم درآمد»./ اعتماد