اعتماد: آخرين آمار مربوط به سطح 32.7 درصدي رشد شاخص اجاره مسكن در دي ماه 1404 است كه اين ميزان از نيمه دوم سال 1401، كمترين سطح تورم نقطه به نقطه اين شاخص بوده است
بررسي تازهترين وضعيت بازار اجاره در شهرها نشان ميدهد اين بخش از بازار املاك مسكوني كه در واقع حساسترين و شكنندهترين بخش بازار مسكن محسوب ميشود، در ماه پاياني سال جاري، در خواب عميق زمستاني فرو رفته است. در حالي كه از ابتداي سال جاري، روايت مستمر از كاهش تورم اجاره مسكن در كشور در آمارهاي رسمي (گزارش شاخص قيمت مصرفكننده مركز آمار ايران) منعكس و گزارش شد، بررسيهاي ميداني از آخرين وضعيت بازار اجاره نشان ميدهد، هماكنون اين بازار، تحت تاثير چهار عامل مهم در خواب زمستاني قرار دارد و تحرك خاصي به لحاظ تغييرات سطح اجارهبها، ميزان تقاضا و حجم معاملات در آن رصد نميشود. همين موضوع باعث كاهش محسوس تعداد فايلهاي عرضه شده با سطح نامعقول اجارهبها در بازار واقعي و افزايش تعداد فايلهاي عرضه شده متناسب با بهاي روز و نزديك به سطح متوسط اجارهبهاي منطقهاي كه در آن واقع شدهاند، شده است. بررسيها نشان ميدهد تمايل موجرها به تمديد قرارداد و اعمال تخفيف در قراردادهاي قبلي و جديد نيز افزايش يافته است.
هر چند در برخي پلتفرمهاي مجازي كه عملا نظارتي بر نحوه فعاليت، قيمتگذاري و صحتسنجي واحدهاي فايل شده در آنها وجود ندارد، در برخي موارد فايلهاي فيك و غيرواقعي با سطوح بالا و نامتعارف اجارهبهاي پيشنهادي ديده ميشود كه آگهيدهندگان با نيت از بين بردن آرامش بازار و در شرايطي كه تقاضا در بازار حضور پررنگ ندارد، اقدام به انتشار آنها كردهاند. از اين رو دادههاي اين پلتفرمها را نميتوان به عنوان مرجعي درست و قطعي براي اطلاع از تغييرات و تحولات قيمتي بازار مسكن و اجاره مورد استناد قرار داد. با اين حال، چهار عامل مهم مربوط به «روال فصلي بازار»، «سبقت عرضه به تقاضاي اجاره»، «تمايل دوجانبه مستاجرها و موجرها براي تمديد قرارداد سال قبل» و «كششناپذيري توان مالي مستاجرها براي تحمل سطوح بالاتر اجارهبهاي مسكن در شرايط تورم بالاي ساير كالاها و خدمات مصرفي»، روند متفاوتتري را در واقعيت بازار نسبت به آنچه در برخي از اين پلتفرمها در جريان است، روايت كرده و نشان ميدهد.
ماجراي روال سنتي بازار اجاره
اولين عامل مربوط به كاهش تقاضا براي جابهجايي در بازار اجاره در آخرين ماه سال به «روال معمول و سنتي حاكم بر اين بازار» مربوط ميشود. اگرچه سه ماه پاياني سال براي متقاضيان خريد مسكن، مقطع زماني شب عيد بازار تلقي شده و در اين مقطع زماني تقاضا براي خريد خانه و آپارتمان افزايش مييابد، اما فصل اوج جابهجايي مستاجرها، عمدتا از اواسط ارديبهشت ماه آغاز شده و در سه ماهه تابستان به بيشترين ميزان خود ميرسد. در پاييز و به خصوص زمستان، تعداد كمتري از مستاجرها تمايل به جابهجايي داشته و در اين بازار جابهجا ميشوند. اسفندماه امسال نيز مانند روال سنتي هر سال كه حجم معاملات در بازار اجاره مسكن به كمترين حد ميرسد، تقاضا و در نتيجه حجم معاملات و جابهجايي در اين بازار بسيار اندك است و اين موضوع يكي از عوامل خواب زمستاني بازار اجاره در روزهاي اخير محسوب ميشود. هر چه به روزهاي پاياني سال نزديكتر ميشويم، تقاضا، معاملات و جابهجاييها در اين بازار كمتر ميشود. تشديد ريسكهاي غيراقتصادي و انتشار اخبار دوگانه از مذاكره و احتمال جنگ نيز بر اين رخداد بياثر نبوده است.
شارژ بازار با فايلهاي سرمايهگذاران
عامل دوم مربوط به «سبقت عرضه به تقاضاي اجاره مسكن» در اسفندماه است. بررسيهاي ميداني و اظهارات واسطههاي ملكي به خصوص در شهر تهران و ساير كلانشهرها نشان ميدهد، هماكنون تعداد فايلهاي عرضه شده به بازار اجاره نسبت به تقاضاي حاضر در اين بازار بيشتر شده است. علت اين موضوع علاوه بر كاهش سنتي تقاضا در بازار اجاره اسفندماه، به افزايش نسبي حجم معاملات خريد مسكن در هفتههاي اخير تحت تاثير ورود گروهي از سرمايهگذارهاي بلندمدت به بازار مربوط ميشود. طي يك ماه اخير، طيف خاصي از تقاضاي مسكن، شامل خريداران سرمايهاي كه به انگيزه حفظ ارزش داراييها وارد بازار مسكن شده و اقدام به خريد آپارتمان كردند، واحدهاي خود را به بازار اجاره عرضه كردند. بخش قابل توجهي از اين افراد كه پيشتر اقدام به سرمايهگذاري در بازارهاي موازي به خصوص بازار طلا و ارز كرده بودند، در مقطع زماني فعلي كه نوسانات ساير بازارها هنوز به بازار مسكن سرايت نكرده است، ترجيح دادند داراييهاي خود را از اين بازارها به بازار ملك منتقل كنند. گروهي از اين افراد براي تامين بخشي از هزينه خريد واحد مسكوني مورد نظر روي رهن آپارتمان حساب باز كرده و بنابراين اين واحدها را روانه بازار اجاره كردند. واسطههاي معاملات مسكن شهر تهران و ديگر كلانشهرها با تاييد اين موضوع از افزايش مدت زمان اجاره فايلهاي عرضه شده به اين بازار تحت تاثير افزايش تعداد فايلها نسبت به تقاضاي اندك حاضر در بازار اسفندماه خبر ميدهند.
توافق دوجانبه براي تمديد قراردادها
«تمايل دوجانبه مستاجرها و موجرها براي تمديد قراردادهاي اجاره در برابر جابهجايي»، سومين عامل موثر در خواب زمستاني عميق اين بازار در اسفند 1404 است. امسال و به خصوص ماههاي پاياني سال، بخش قابل توجهي از مستاجرها و موجرها، تمديد قراردادهاي سال گذشته را به جابهجايي ترجيح دادند. افزايش هزينههاي جابهجايي در كنار كاهش تورم اجاره مسكن كه در آمارهاي رسمي نيز منعكس شد، دو عامل مهم براي مصممتر شدن مستاجرها و موجرها براي توافق و تمديد قرارداد، در سال جاري محسوب ميشود.
توان اقتصادي شكننده در سمت تقاضا
در شرايط افزايش شكاف بين درآمد واقعي و هزينه تامين كالاها و خدمات ضروري خانوارها (تورم بالا)، توان اقتصادي خانوارها در همه بخشها و از جمله در بازار اجاره، به ميزان محسوسي كاهش يافته است. اگرچه در همين شرايط، روند تورم اجاره مسكن طي يكسال و نيم اخير كاهشي بوده و تورم نقطه به نقطه اجاره مسكن خانوارهاي كشور از سطوح بالاي 40 درصدي در نيمه اول سال گذشته، هماكنون به حدود 30 درصد كاهش يافته است. آخرين آمار رسمي منتشر شده در اين زمينه مربوط به سطح ۳۲.۷ درصدي رشد شاخص اجاره مسكن در دي ماه ۱۴۰۴، است كه اين ميزان دستكم از نيمه دوم سال ۱۴۰۱، كمترين سطح تورم نقطه به نقطه اين شاخص بوده است. تورم سالانه شاخص اجاره نيز بنا بر اعلام مركز آمار ايران در دي ماه ۱۴۰۴ به سطح ۳۵.۲ درصدي رسيده كه كمترين ميزان در ۳۱ ماه اخير (از خرداد ماه ۱۴۰۲ تاكنون) است. در ۱۰ ماه ابتداي امسال، ميانگين تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسكن به سطح ۳۴.۹ درصدي رسيده است. اين ميزان نسبت به مدت مشابه سال گذشته، بيش از ۶ واحد درصد كاهش يافته است. در ۱۰ ماه اول سال ۱۴۰۳، متوسط تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسكن معادل ۴۱.۲ درصد بوده است.
تورم؛ متهم اصلي رشد اجارهبها
اين در حالي است كه بررسيهاي كارشناسي نشان ميدهد در صورت مهار تورم عمومي و كاهش سرعت رشد بهاي كالاها و خدمات مصرفي خانوارها ميتوان انتظار داشت كه تورم اجاره مسكن نيز مسير كاهشي خود را با شتاب بيشتري ادامه دهد، چراكه اصليترين دليل رشد اجارهبها با توجه به سنتي بودن اين بازار و نقش آن در تامين هزينههاي زندگي خانوار فرد موجر، رشد بهاي ساير كالاها و خدمات مصرفي است. در واقع ميزان افزايش اجارهبها با ميزان رشد بهاي ساير كالاها و خدمات (تورم عمومي) رابطه مستقيم دارد. هر چند در همين شرايط فعلي نيز تورم اجاره حدود يكدوم تورم عمومي است.
مجموعه اين عوامل باعث شده است كه تحت تاثير افت شديد تقاضاي زمستاني براي جابهجايي در بازار اجاره مسكن، هماكنون سطوح معقولتري ارقام اجارهبها براي فايلهاي عرضه شده به بازار، تعيين شود. بهطوري كه تعداد فايلهايي كه با اجارهبهاي متناسب با ارزش روز به بازار عرضه شدهاند و حتي مالكان حاضر به تخفيف به مستاجرها در زمان انعقاد قرارداد هستند نسبت به ساير فايلها افزايش يافته است. اگر چه هنوز هم ممكن است مواردي استثنا از عرضه واحدهاي اجارهاي با اجارهبهاي نامعقول در بازار وجود داشته باشد كه به دليل افزايش عرضه نسبت به تقاضا در اين بازار، در ماه پاياني سال، عملا احتمال پذيرش اين واحدها و اجارهبهاي تعيين شده براي آنها، از سمت مستاجرها بسيار كم است.