فارس: «زمین» در سیاست مسکن ایران، همزمان یک فرصت بزرگ و یک ریسک جدی است. از یک سو، سهم زمین در قیمت تمامشده مسکن در بسیاری از شهرها به بیش از نیمی از هزینه رسیده و از سوی دیگر، دولت یکی از بزرگترین مالکان زمین در کشور است. همین دو واقعیت باعث شده اعطای زمین به خانوارها، به یکی از اصلیترین محورهای سیاست مسکن تبدیل شود.
طبق قوانین موجود، بهویژه قانون جهش تولید مسکن، دولت موظف است زمین مورد نیاز تولید مسکن را از محل اراضی ملی، زمینهای در اختیار دستگاههای دولتی و اراضی قابل الحاق تأمین کند.
مسئولیت اصلی این فرآیند بر عهده وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن است و دستگاههای دولتی مکلفاند زمینهای مازاد خود را در اختیار این سیاست قرار دهند. اما فاصله میان «حکم قانونی» و «اجرای مؤثر» بسیار قابل توجه است.
نخستین مانع، کیفیت و موقعیت زمینهای قابل واگذاری است. بخش قابل توجهی از اراضی دولتی یا در مناطق فاقد زیرساخت قرار دارند یا مشمول محدودیتهای زیستمحیطی و کشاورزی هستند. تبدیل چنین زمینهایی به سکونتگاه، نیازمند سرمایهگذاری سنگین در زیرساخت است؛ سرمایهای که اگر تأمین نشود، زمین عملاً بلااستفاده میماند یا به پروژههای نیمهتمام تبدیل میشود.
مانع دوم، مسئله شناسایی و اولویتبندی مشمولان است. تجربه نشان داده که اگر معیارهای «فاقد مسکن بودن» و «توان ساخت» بهدقت بررسی نشود، زمین به دست افرادی میرسد که یا نیازی واقعی ندارند یا از توان مالی لازم برای ساخت برخوردار نیستند. در چنین شرایطی، زمین یا فروخته میشود یا سالها بدون ساخت باقی میماند و عملاً به رانت تبدیل میشود.
از منظر اقتصادی، بسیاری از کارشناسان تأکید میکنند که اعطای زمین تنها زمانی مؤثر است که با «تعهد ساخت» و «محدودیت انتقال» همراه باشد. زمین بدون قید و شرط، بهویژه در مناطق دارای تقاضا، میتواند موتور جدیدی برای سوداگری باشد و به افزایش قیمتها دامن بزند؛ درست برخلاف هدف اولیه سیاست.
در کنار این موانع، مسئله هماهنگی نهادی نیز اهمیت بالایی دارد. فرآیند اعطای زمین تنها به وزارت راه محدود نمیشود؛ شهرداریها، وزارت نیرو، شرکتهای خدماترسان، سازمان محیطزیست و حتی نهادهای محلی در این زنجیره نقش دارند. نبود هماهنگی میان این نهادها، یکی از دلایل اصلی کندی و ناکارآمدی پروژههای مبتنی بر زمین بوده است.
با این حال، نمیتوان از فواید بالقوه اعطای زمین چشمپوشی کرد. در صورت مکانیابی صحیح، هدفگیری دهکی و تأمین زیرساخت، زمین میتواند هزینه مسکن را به طور معناداری کاهش دهد و امکان خانهدار شدن دهکهای میانی را فراهم کند. همچنین در شهرهای کوچک و مناطق کمبرخوردار، این سیاست میتواند مانع مهاجرت و تخلیه جمعیتی شود.
جمعبندی آن که اعطای زمین نه ذاتاً خوب است و نه ذاتاً بد؛ بلکه بهشدت وابسته به نحوه اجراست. بدون شفافیت، نظارت و ضابطهمندی، زمین به رانت تبدیل میشود؛ اما با طراحی دقیق، میتواند یکی از معدود ابزارهای مؤثر دولت برای مهار بحران مسکن باشد.