گسل اجاره بین شمال و جنوب تهران، با تغییر بزرگی روبهرو شدهاست. بررسیها از روند رشد اجارهبهای مسکن طی 14 سال گذشته نشان میدهد، رفتار تورم اجاره در «شمال شهر»، «میانه شهر» و «پایین شهر»، کاملا متفاوت بوده؛ بیشترین رشداجارهها در منطقه یک بوده که ۵۶.۲برابر شده است.
بازار اجاره مسکن تهران طی ۱۴ سالگذشته، تحتتاثیر مستقیم تحولات کلان اقتصاد، کاهش مداوم استطاعت مالی خانوارها، نوسانات شدید شاخص قیمت مصرفکننده و بروز ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی، وارد یک مسیر کاملا متفاوت از دهههای قبل شدهاست.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد؛ اگرچه سطح عمومی اجارهبها در کل شهر بهصورت پیوسته افزایشیافته، اما الگوی این رشد در مناطق مختلف پایتخت یکسان نبوده و به تغییر معنادار «گسل شمال– جنوب» در بازار اجاره منجر شدهاست، از اینرو در این گزارش، تحولات بازار اجارهبهای تهران در سه مقطع کلیدی طی بازه زمانی ۱۴ساله، از ابتدای دهه۹۰ تا سالجاری، مورد بررسی قرار گرفتهاست؛ مقاطعی که هرکدام بازتابدهنده مرحلهای متفاوت از چرخه تورمی اجاره مسکن هستند.
بر اساس تحقیقات «دنیایاقتصاد»، در ابتدای دهه۹۰، میانگین اجارهبهای ماهانه واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران بدون دریافت پول پیش، در حدود ۱۰هزارتومان به ازای هر مترمربع بود، سطحی که متناسب با درآمد اسمی خانوارها و تورم آن دوره قرار داشت، اما از سال97 تا سال1400 مرتب جهش کرد. در این سالبازار شاهد بالاترین جهش سالانه اجارهبها در تهران بود و تورم اجاره به ۴۵درصد رسید، بهطوریکه متوسط اجارهبهای هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران به 85.7هزارتومان افزایشیافت. این جهش، نتیجه همزمانی تورم عمومی بالا، شوکهای قیمتی در بازار مسکن و کاهش شدید استطاعت مالی مستاجران بود که جابهجاییهای بین منطقهای شکلگرفت و به مهاجرت مستاجرهای مناطق میانی به جنوب شهر انجامید. با اینحال از سال1400 به بعد، بهرغم ثبت یک رکورد دیگر برای بیشترین رشد اجارهبها در سال1402، در حالحاضر متوسط اجارهبهای هر مترمربع در تهران به حدود ۵۰۰هزارتومان رسیدهاست.
ریشه این جهشها به سال۱۳۹۷ بازمیگردد که در آن مقطع، همزمان با تشدید ریسکهای غیراقتصادی در بازار مسکن، جهش ناگهانی قیمت مسکن و رشد سریع شاخص قیمت مصرفکننده، مسیر اجارهبها نیز تغییر کرد. در این سال، تورم سالانه اجاره به بالای ۲۷درصد رسید، درحالیکه بازار اجاره تا پیش از آن، عمدتا با نرخهای رشد کمتر از 20درصد در سال مواجه بود. این روند در سال۱۳۹۸ تشدید شد و تورم ۳۷درصدی را رقم زد. از سال۱۳۹۹ به بعد، تورم اجاره بهطور پایدار وارد کانال بالای ۴۰درصد شد و در سال۱۴۰۰ با ثبت تورم ۴۵درصدی، به بالاترین سطح تاریخی خود رسید. اگرچه در سال۱۴۰۱ نوعی «ثبات نسبی» در نرخ رشد مشاهده شد، اما در سالبعد، موج جدیدی از افزایش اجارهبها شکلگرفت و تورم اجاره در سال۱۴۰۲ با ثبت ۵۲درصد، رکورد تازهای را بهجا گذاشت.
از سال۱۴۰۳ به بعد، از سرعت رشد اجارهبها به شکل محسوسی کاسته شد و تورم سالانه اجاره به محدوده ۲۰ تا ۳۰درصد رسید؛ نرخی که طبق دادههای موجود، در سالجاری حتی به حدود ۲۰درصد رسیدهاست. بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد عامل اصلی افزایش چشمگیر اجارهبها از سال97 به بعد، رشد مداوم شاخص قیمت مصرفکننده و در نتیجه، افزایش هزینههای عمومی زندگی و «جهشهای مکرر قیمت مسکن» بودهاست؛ بهطوریکه طی بازه زمانی 14ساله، هزینه مصرف خانوارها ۳۵برابر شده، درحالیکه اجارهبهای کل ۵۰برابر افزایش یافتهاست. کاهش نسبی «عرضه آپارتمان اجارهای» و اثر «تورم مسکن»، علت این سبقت در رشد است.
