در بازار املاک ایران، اصطلاحاتی مانند «ساختمان کلنگی» یا «سال ساخت بالا» برای ساختمان‌هایی به کار می‌رود که خیلی از آنها عمری کمتر از ۵۰ سال دارند. این املاک، اغلب نه برای سکونت، که برای تخریب و بازسازی توسط سازندگان خریداری می‌شوند. انگیزه اصلی این چرخه، «سود اقتصادی» سرشار ناشی از ساخت‌وسازهای جدید با تراکم بیشتر و واحدهای کوچک‌تر است. نکته این است که بیشتر املاک کلنگی یا سال ساخت بالا، عمری کمتر از 50 سال دارند در حالی که در اغلب کشورها، ساختمان‌ها با عمر 100 سال و بیشتر همچنان کارایی دارند و تخریب هم نمی‌شوند.
با اینکه صنعت ساخت و ساز سهم بالایی در رشد اقتصادی و تولید ناخالص داخلی دارد، اما تخریب ساختمان‌هایی که هنوز قابلیت سکونت دارد و ساخت و ساز دوباره، با توجه به کمبود منابع انرژی بخصوص آب، اکنون یکی از چالش‌های حوزه ساخت محسوب می‌شود. کیفیت پایین مصالح و ساخت و ساز خارج از ضوابط و مقررات فنی و مهندسی، هر چند نقش مهمی در کاهش عمر مفید ساختمان دارد، اما کارشناسان حوزه مسکن و ساختمان اعتقاد دارند در حال حاضر ارزش افزوده و کسب سود از دلایل مهم تخریب ساختمان‌ها قبل از پایان عمر مفید آنهاست.
بازدهی اقتصادی در تخریب
غزال راهب، رئیس مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی، در گفت‌و‌گو با «ایران» تأکید کرد، در بسیاری موارد عمر اقتصادی ساختمان زودتر از عمر فنی آن به سر می‌رسد. وی در توضیح این موضوع گفت: «سود اقتصادی در اتمام عمر مفید ساختمان تعیین کننده است، چرا؟ چون تخریب و ساخت جدید، بازده اقتصادی بیشتری به‌خاطر ارزش افزوده در نوسازی دارد، زیرا ساختمانی که هنوز عمر مفیدش باقی مانده، تخریب می‌شود.»
راهب افزود: « دلیل دیگر تخریب ساختمان‌ها یا پایان عمر مفید آنها، قوانین، مقررات و ضوابط جدید ساخت‌وساز است که سطح اشغال‌وتراکم را افزایش داده است، از طرفی اندازه واحدها یعنی کوچک‌سازی مسکن که در چند دهه اخیر شاهدش هستیم نیز تخریب و ساخت و ساز جدید را سودآور کرده است، همچنین متوسط زیربنا از حدود 180 متر به حدود ۱۰۰ متر کاهش پیدا کرده که البته این عدد در شهرهای مختلف تفاوت دارد، اما تمام این موضوعات موجب بازدهی اقتصادی بالاتر ساختمان موقع تخریب شده در حالی که هنوز عمر فنی ساختمان و استحکامش به حدی نرسیده که ساختمان را تخریبی حساب کنیم.» ضوابطی غیر از پایداری و استحکام ساختمان نیز به گفته رئیس مرکز تحقیقات راه و مسکن، در کاهش عمر مفید آن مؤثر است.
راهب توضیح داد: « قرار گرفتن ساختمان در مناطق خطرپذیر مانند نزدیکی گسل، مسیل‌ها و کابل‌های فشار قوی، موجب تخریب ساختمان‌ها قبل از موعد پایان عمر مفید آن می‌شود. یکی از موضوعات مهم دیگر مسأله میزان مصرف انرژی در ساختمان‌هاست؛ ساختمان‌های قدیمی معمولاً مصرف انرژی بالاتری دارند البته هدر رفت انرژی فعلاً در تخریب ساختمان، موضوع تعیین کننده و محسوسی نیست به دلیل اینکه قیمت سوخت در ایران رقمی که بتواند این تفاوت را معنی‌دار کند، نیست، اما در هر صورت با توجه به مشکلات کمبود منابع انرژی، مصرف انرژی ساختمان‌ها در تخریب و در ساخت و ساز جدید نقش تعیین کننده‌ای دارد. همه این موارد می‌توانند عمر مفید یک ساختمان را تحت‌شعاع قرار دهد. بنابراین ارزش افزوده و سود اقتصادی و ضوابط و مقررات در تعیین عمر مفید ساختمان تأثیرگذار است.»
به گفته رئیس مرکز تحقیقات راه و مسکن، بحث دیگر که در پایان عمر مفید ساختمان به حساب می‌آید، دوام خود ساختمان است؛ کیفیت و دوام پایین مصالح ساختمانی باعث شده تا متوسط عمر مفید ساختمان‌ها در ایران به حدود ۳۵ سال برسد که کمتر از متوسط جهانی است.
افزایش عمر ساختمان‌ها به‌رغم دلایلی که برای کسب سود، عمر مفید آن را کاهش داده، به گفته رئیس مرکز تحقیقات راه و مسکن، در دستور کار بخش ساخت و ساز قرار گرفته است. در این خصوص رئیس مرکز تحقیقات راه و مسکن گفت: «با نگاه ایمنی در برابر زلزله و استحکام سازه‌ای، شناسایی ساختمان‌های ناایمن در کشور آغاز شده است.»
شناسایی ساختمان‌های ناایمن
با هدف جلوگیری از تخریب‌های زودهنگام همچنین افزایش ایمنی، شناسایی ساختمان‌های ناایمن در کشور شروع شده است. رئیس مرکز تحقیقات راه و مسکن با اعلام این موضوع گفت: « در کل کشور (به غیر از شهر تهران) وجود حدود 32 هزار ساختمان ناایمن، برآورد شده که باید شناسایی شود. یعنی این ساختمان‌ها رده‌بندی می‌شوند؛ رده‌بندی از گرید آخر که ساختمان‌های تخریبی است تا گرید اول که نیاز به ارزیابی و اصلاح است را در برمی‌گیرد. در تهران هم حدود ۱۶ هزار ساختمان (مشکوک به ناایمنی) به عنوان جامعه بررسی در دست شناسایی است که عمده اینها ساختمان‌های عمومی بلندمرتبه‌اند که کارکردهای مهم دارند. همچنین در آیین‌نامه‌های جدید یا ویرایش آیین‌نامه‌ها، برنامه‌هایی برای کاهش مصرف انرژی و افزایش عمر ساختمان‌ها اجرا می‌شود.
وی افزود: « تمام آیین‌نامه‌هایی که الان تدوین می‌کنیم مترتب بر چند مطلب است؛ دوام، ایمنی، بهداشت و بهره‌وری در ساخت و سازها که هدفگذاری شده است. صدور گواهینامه فنی برای افزایش دوام و کنترل کیفیت ساختمان در دست اقدام است. هدف از صدور گواهینامه فنی ساختمان، افزایش کیفیت مصالح است که نهایتاً منجر به دوام بیشتر ساختمان خواهد شد، همچنین در ساخت و ساز مصالحی باید استفاده شود که استاندارد است. بدین ترتیب گواهینامه فنی ساختمان جنبه کاربردی بیشتری دارد و در این روند، فرآیند خط تولید و محصول منطبق با استانداردهای روز جهانی ارزیابی می‌شود که اجرای این ضوابط نقش زیادی در دوام ساختمان دارد.»
راهب، مسأله دیگر در افزایش عمر ساختمان را کیفیت اجرای ضوابط عنوان کرد و گفت: «ما به عنوان مرکز تحقیقات راه و مسکن نشریاتی تنظیم کرده‌ایم؛ به عنوان مثال نشریه ۵۵، نشریه ۱۰۱، نشریه ۱۱۰. اینها نشریاتی هستند که کیفیت‌های اجرا را در ساختمان کنترل می‌کنند. قدم دیگری که برای افزایش عمر ساختمان‌ها برداشته‌ایم، دادن صلاحیت حرفه‌ای است و دوره‌های آموزشی که در همراهی با سازمان فنی حرفه‌ای این برنامه به پیش می‌رود؛ هدف این برنامه‌ها پرورش نیروی کار ماهر و توانمند است تا بتوانند ساختمان با کیفیت مناسب بسازند. بنابراین برای داشتن ساختمان‌هایی با عمر بیشتر، چرخه و زنجیره‌ای پیوسته در حوزه‌های مختلف با هم باید به پیش بروند که کیفیت مصالح، دستورالعمل‌های اجرایی و نیروی کار ماهر بخشی از این زنجیره است.»
به سمت کیفی‌سازی
رئیس مرکز تحقیقات راه و مسکن، مسیر ساخت و ساز در کشور را از نظر کیفی، رو به جلو ارزیابی کرد و گفت: «کاهش آمار تلفات در سوانح این موضوع را به خوبی نشان داده است. استفاده از فناوری‌های روز در صنعت ساختمان نیز یکی از دستور کارها در ساخت و ساز است. ساخت و ساز یک صنعت ملی است که در ایجاد حدود ۸ درصد تولید ناخالص داخلی سهم دارد. این صنعت مبتنی بر ابزارها و مواد بومی است که نیروی کار ماهر در آن رشد کرده، به‌خاطر همین باید در توسعه ساخت منطبق با نگاه‌های روز جهانی و ابزارهای هوشمند اهتمام بورزیم.
اهمیت نگهداری بعد از ساخت
امین مقومی، رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان نیز در گفت‌و‌گو با «ایران» با تأکید بر اینکه قطعاً عمر مفید در ساختمان‌ها نسبت به سال‌های گذشته رشد قابل توجهی دارد، گفت: «مقایسه تعداد تلفات در زلزله‌های اخیر نسبت به زلزله بم یا رودبار و منجیل رشد کیفیت و رشد عمر مفید در ساختمان‌ها را نشان می‌دهد، هرچند از نظر ما کمترین تلفات نیز نباید درحوادث رخ دهد.»
وی توجه به مقررات ملی و ورود مهندسان سازمان نظام به حوزه ساخت و ساز را یکی از عوامل اصلی افزایش عمر و کیفیت ساختمان‌ها در 30 سال اخیر دانست و گفت: «برای افزایش عمر ساختمان‌ها دو خلأ قانونی داریم که نیاز است به آن توجه شود، یکی خلأ مربوط به ساخت توسط متخصصان و مجریان است بنابراین حوزه اجرا در ساخت و ساز نیاز به قوانین شفاف دارد، اما موضوع دوم، بعد از ساخت نکته بسیار مهم‌تر در افزایش عمر مفید ساختمان، حوزه نگهداری است، اینکه مثلاً بعد از 30 سال که از اجرای قوانین مربوط به افزایش کیفیت ساخت و ساز گذشته، باز هم شاهد فرسودگی مصالح برخی ساختمان‌ها هستیم که علت آن کم توجهی به نگهداری ساختمان است. نگهداری ساختمان‌ها نیاز به توجه ویژه دارد.
مقومی در پاسخ به این سؤال که سازمان نظام مهندسی ساختمان در حوزه نگهداری چه اقداماتی می‌تواند انجام دهد؟ گفت: «اولاً در اصلاح قانون نظام کنترل ساختمان که مدنظر است، به موضوعاتی مثل تضمین کیفیت ساخت، نگهداری ساختمان، استاندارد ساخت و... توجه پررنگ‌تری می‌شود. دوماً محوری که می‌تواند حقوق بهره‌بردار را تضمین کند، صدور شناسنامه فنی ساختمان است که به عنوان اولویت جدی در سازمان نظام مهندسی ساختمان دنبال می‌شود. انتظار داریم با توجه به اینکه با اجرای ویرایش جدید مباحث و مقررات ملی ساختمان که از دی ماه اجرا می‌شود، بحث سامانه شناسنامه فنی هم راه‌اندازی شود تا با اجرای آن شاهد افزایش و ارتقای عمر مفید ساختمان‌ها باشیم.»/ روزنامه ایران