قیمت مسکن پس از 4 سال جهش‌های متوالی، از نیمه دوم سال گذشته، هر ماه، کاهش شتاب در رشد را تجربه کرد و به طور میانگین تورم ماهانه قیمت مسکن حدود 2 درصد بود اما در خرداد امسال، مسکن برخلاف ماه‌های پیش از آن، تورم 7.1 درصدی نسبت به ماه قبل (اردیبهشت) را ثبت کرد.
در اردیبهشت و خرداد شتاب رشد تورم نسبت به ماه‌های قبل رشد بیشتری داشت. با توجه به کاهش رشد تورم عمومی در تیرماه نسبت به خردادماه، کارشناسان بازار مسکن، کاهش شتاب تورم بخش مسکن در تیرماه را متأثر از کاهش سرعت رشد تورم عمومی عنوان می‌کنند. در خردادماه با اجرای برنامه حذف ارز ترجیحی و واقعی شدن قیمت کالاها، نرخ تورم عمومی و تورم کالاها افزایش یافت که این موضوع قیمت مسکن را نیز تحت تأثیر قرار داد. پس از تخلیه تورم ناشی از حذف ارز ترجیحی در تیرماه، اکنون اطلاعات منتشر شده مرکز آمار حاکی از کاهش سرعت رشد تورم مسکن در تیرماه نسبت به خردادماه و اردیبهشت ماه است.
در خردادماه تورم یک متر واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به ماه قبل (اردیبهشت) 7.1 درصد رشد داشت اما این عدد در تیرماه نسبت به ماه قبل (خرداد) 1.2 واحد درصد است. به این ترتیب به نظر می‌رسد در بازار مسکن نیز تورم ناشی از افزایش قیمت کالاها رو به کاهش است.
عامل دیگر در کاهش شتاب رشد تورم مسکن که از سال گذشته تأثیری مثبت بر این بازار گذاشته، اجرای نهضت ملی مسکن و ساخت واحدهای مسکونی در قالب این برنامه است. متولیان بخش مسکن اعلام کرده‌اند که 100 هزار واحد آماده را در شهریورماه به متقاضیان تحویل می‌دهند. کاهش تولید مسکن به نصف تقاضا، در چند سال گذشته، موجب برهم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا و افزایش قیمت در بازار مسکن شده است.
مرکز آمار ایران در گزارش بازار مسکن تهران، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی تیرماه امسال را ۴۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اعلام کرد. قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به ماه قبل، ٨.٣ درصد افزایش داشته است. همچنین در این ماه، تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 45.2 درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (٣٥.٥ درصد) ٩.٧ واحد درصد افزایش داشته است. نرخ تورم سالانه نیز در تیرماه به عدد 27.1 درصد رسیده که نسبت به ماه قبل (٢٦.٤ درصد)، ٠.٧ واحد درصد افزایش داشته است.
گران‌ترین منطقه تهران، منطقه یک با متوسط هر مترمربع ۸۴ میلیون و ۵۲۲ هزار تومان و ارزان‌ترین منطقه نیز منطقه ۱۷ با متوسط هر متر ۲۲ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان برآورد شده است.
مرکز آمار، شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران را با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور و به روش «هدانیک» محاسبه کرده است. در این روش جهت محاسبه درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی، شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت‌ها را بهتر نشان می‌دهد. زیرا مشخصات و کیفیت واحدهای فروش رفته در دوره‌های مختلف در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نیست.
به عنوان مثال، تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره امکان دارد بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی با یکدیگر قابل مقایسه نخواهد بود.
شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفیت در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد، بنابراین با وجود اینکه متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای بیشتر شهروندان ملموس‌تر است با این حال به دلیل حذف تغییرات کیفیت در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک، تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات قیمت در روش متوسط قیمت است. بر این اساس در کنار شاخص قیمت، متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز آورده شده است. بهتر است برای آگاهی از درصد تغییرات قیمت آپارتمان‌های مسکونی، از شاخص قیمت و برای آگاهی از سطح قیمت‌ها از میانگین قیمت استفاده شود.
پیش‌بینی بازار
با توجه به تعدیل شتاب رشد تورم مسکن در تیرماه، فعالان حوزه مسکن معتقدند در صورت اجرای برنامه دولت و افزایش تولید و عرضه مسکن، بازار شرایط باثبات خود را حفظ می‌کند. هرچه عرضه مسکن به تقاضا نزدیک شود، با ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا، قیمت‌ها نیز باثبات می‌شود. ثبات در بازار مسکن، خرید و فروش به قصد سرمایه‌گذاری و کسب سود از این بازار را کاهش می‌دهد. عامل مهم دیگر در کنترل قیمت مسکن اجرای برنامه‌های مالیاتی در این بازار است که با اینکه این برنامه به سومین سال اجرا نزدیک می‌شود، اما وصول مالیاتی از این محل نشان از ناموفق بودن برنامه است.
دو نوع مالیات در بازار مسکن در بودجه سنواتی گنجانده شده که مالیات خانه‌های لوکس و خانه‌های خالی است. درآمد مالیات خانه‌های لوکس 2 هزار میلیارد تومان برآورد شده اما بر اساس آمار سازمان امور مالیاتی در سال گذشته وصولی این مالیات 400 میلیارد تومان بوده است. این در حالی است که در تمام کشورهایی که توانسته‌اند قیمت مسکن را کنترل کنند، مسکن صرفاً کالای مصرفی است که علت اصلی آن دریافت مالیات از سوددهی و خرید و فروش یا معاملات مکرر مسکن است. اما در کشور ما مالکان خانه‌های لوکس یا مالکانی که واحدهای مسکونی بیش از نیاز مصرفی را در اختیار دارند هیچ مالیاتی بابت آن نمی‌پردازند. اخذ مالیات از مسکن (لوکس یا خالی) به سازوکارهای زیرساختی نیاز دارد که دستگاه‌های مختلف مسئول ایجاد این زیرساخت‌ها هستند اما به نظر می‌رسد دستگاه‌ها با کوتاهی در انجام وظیفه، موجب تأخیر در اجرای قانون شده‌اند.
