این روزها بسیاری از کارشناسان از افزایش نرخ اجاره مسکن در ماه‌های اخیر، سخن گفته و پیش‌بینی می‌کنند در ماه‌های آینده نرخ مسکن افزایش یابد.
این موضوع گرچه پس از رکود چند ساله مسکن رخ داده اما از آنجا که تورم مسکن در سال‌های گذشته بیش از ظرفیت واقعی آن بوده افزایش دوباره دوباره مسکن نه‌تنها به تورم عمومی اقتصادی دامن می‌زند بلکه می‌تواند به افزایش رکود در این بخش منجر شود. همان‌گونه که قائم مقام وزارت راه و شهرسازی در امور مسکن مهر نیز اعلام کرده است بیش از ۱۱ هزار مسکن مهر متقاضی ندارد.
به گزارش صمت، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی درباره برنامه‌های دولت دوازدهم برای خداحافظی با رکود در بازار مسکن گفته است: در حوزه مسکن اصلی‌ترین برنامه دولت، تمرکز بر تقاضاست که در ۴ حوزه تقاضای جدی وجود دارد. یکی از این حوزه‌ها مسکن حاشیه‌نشین‌ها است که جمعیت آنها حدود ۱۱ میلیون نفر است. حوزه دیگر بافت‌های‌فرسوده است که ساکنان آن نیز حدود ۸ میلیون نفر هستند و در مجموع ۱۹ میلیون نفر جمعیت هدف این دو حوزه را شامل می‌شود. موضوع دیگر خانه‌اولی‌ها هستند. گروه‌های کم‌درآمد جامعه نیز گروه بعدی هستند که برای تامین مسکن خود با مشکل روبه‌رو هستند. از این رو، در برنامه ششم مطرح کردیم که اگر برنامه توسعه کشور بخواهد وارد بخش مسکن شود باید روی همین ۴ حوزه اصلی متمرکز شود و مجلس نیز در قانون برنامه این موضوع را تصویب کرد.
محمدحسین ادیب، اقتصاددان در گفت‌وگو با ایرنا با اشاره به اینکه نرخ مسکن به ویژه برای قشرهای متوسط و ضعیف در سال‌های ۱۳۹۰و ۱۳۹۱ بیش از قدرت خرید این دو قشر افزایش یافته بود، گفت: وقتی کالایی بیش از قدرت خرید مردم افزایش یابد معاملات آن به شدت کاهش می‌یابد. معاملات مسکن در ۴ماه نخست امسال به‌طور متوسط ماهانه ۳۶ هزار واحد و در سال‌های ۱۳۸۹، ۱۳۹۰، ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ به‌طور متوسط ماهانه ۱۱۴ هزار واحد بود. در اقتصاد ابتدا معاملات کاهش پیدا می‌کند و در فاز بعد نرخ می‌ریزد. از این رو، فقط با کاهش نرخ مسکن ویژه قشر متوسط و ضعیف، معاملات واحدهای مسکونی ویژه این دو قشر، به روال عادی بازمی‌گردد.
او با بیان اینکه ۲۶ درصد از عامل ایجاد تورم در دوازده ماه گذشته اجاره املاک مسکونی بوده است، گفت: وقتی در یک بخش تورم ایجاد می‌شود، یعنی در آن بخش تقاضا بیش از عرضه است؛ با وجود سرمایه‌گذاری سنگین در بخش مسکن و چند میلیون واحد مسکونی خالی، تقاضا در بخش املاک مسکونی بیش از عرضه است و این واقعیتی است که ۷ علت دارد: ۱- سالانه ۶۰۰ هزار ازدواج انجام می‌شود اما متناسب با این میزان ازدواج، واحد مسکونی استیجاری مناسب این دسته از متقاضیان ساخته نمی‌شود. ۲- تعداد جوانانی که ازدواج نکرده‌اند اما تمایل دارند در واحد مسکونی مستقل از والدین زندگی کنند، در حال افزایش است.
۳- ۹۵ درصد سرمایه‌گذاری سنگین در بخش مسکن به قصد فروش و نه اجاره است و اجاره دادن آن هم ممکن نیست زیرا تولیدکننده مسکن، بدهی سنگین بانکی دارد و باید مسکن را بفروشد تا بدهی بانکی را پرداخت کند. اجاره دادن واحد مسکونی به ورشکست شدن این دسته از تولیدکنندگان مسکن منجر می‌شود؛ تاکید پیوسته بر اینکه چند میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد و باید اجاره داده شود بدون توجه به این محدودیت طرح می‌شود. ۴ - به سبب بیکاری، مهاجرت همچنان از روستاها و شهرستان‌ها به کلانشهرها ادامه دارد و مهاجران در دهه نخست مهاجرت، به نوعی اجاره‌نشین باقی می‌مانند.
۵- مهاجرت از مناطق درگیر بحران گرد و خاک به کلانشهرها شتاب گرفته و این تقاضا را برای اجاره بالا برده است. ۶ - مردم در خرید به یک فرمول معتقدند که کالایی که گران شده را باید خرید چون گران‌تر می‌شود و کالایی را که ارزان شده را نباید خرید زیرا ارزان‌تر می‌شود؛ نظر به اینکه نرخ مسکن در معدل کشور ۳۰ درصد نسبت به اسفند ۱۳۹۱ کاهش یافته، بدنه افکار عمومی دارای این دریافت است که نرخ مسکن هنوز به کف نرسیده است. از این رو، هنوز زمان خرید نیست؛ دسته‌ای قابل ملاحظه از متقاضیان خرید مسکن به انتظار کاهش بیشتر مسکن از خرید ابا می‌کنند و این تقاضا برای اجاره را بالا برده است. ۷ - در همه دنیا مسکن با وام بانکی خریده می‌شود و در ایران تنها خرید واحدهای مسکونی بسیار ارزان‌قیمت با وام بانکی ممکن است با توجه به توقف پرداخت وام بالای بانکی برای خرید مسکن، خرید واحد مسکونی برای ۹۰ درصد از متقاضیان خرید مسکن فقط وقتی ممکن است که واحد مسکونی قبلی آنها به فروش رفته باشد به عبارت صریح‌تر به استثنای واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت که خرید آن با وام بانکی ممکن است خرید بقیه واحدهای مسکونی در ۹۰ درصد موارد منوط به فروش واحد مسکونی قبلی است و نظر به اینکه این واحد به‌فروش نمی‌رود خرید تازه هم انجام نمی‌شود.
هزینه بالای مسکن برای خانوارها
بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه نقدینگی که دولت بعد از برجام کسب کرده بود فکر می‌کردیم سال ۱۳۹۵ مسکن رونق بگیرد ولی برجام به کندی پیش رفت، اظهار کرد: کارشناسان احتمال دادند نیمه دوم سال ۱۳۹۶ شروع حرکت‌هایی جزئی را در بخش مسکن شاهد باشیم که با توجه به نشانه‌هایی که می‌بینیم درست از آب درآمده است. بخش مسکن در زمانی که به پایان دوره رکود خود نزدیک می‌شود، ۴ پارامتر افزایشی را همیشه با هم دارد که عبارتند از افزایش قیمت، معاملات، سرمایه‌گذاری و افزایش تولید. این ۴ شاخص همواره با توجه به شرایطی که در بازار مسکن ایران حاکم بوده به طور حتم وجود خواهد داشت.
او در گفت‌وگو با ایسنا با بیان اینکه هم‌اکنون تحرک نسبی در هر ۴ عامل پیش‌گفته دیده می‌شود، گفت: شرایط کنونی نشان می‌دهد به احتمال تا انتهای امسال تحرکات بازار مسکن بیشتر شده و اوایل سال آینده به اوج خود می‌رسد. پیش‌بینی من تورم بیش از ۲۰ درصد برای بخش مسکن است. بارها به دولت هشدار دادیم رکود در موضوع مسکن نباید فریبتان دهد. مسکن یک کالای زیستی و حیات است و جزو نخستین کالاهایی است که تقاضای مطلق آن سعی می‌کند به تقاضای موثر تبدیل شود. تقاضای موثر بر دوره رکود کاهش می‌یابد ولی تقاضای مطلق قابل کنترل نیست و خود به خود افزایش پیدا می‌کند چرا که خانواده‌ها تشکیل می‌شود، ساختمان‌ها استهلاک پیدا می‌کند و اینها به نیاز کشور اضافه می‌شود. از این رو، تقاضای مطلق در بطن خود افزایش نرخ را خواهد داشت.
وی درباره رشد اجاره‌بها در تابستان امسال که تا ۳۰ درصد افزایش در برخی نقاط رسیده است، اظهار کرد: همیشه قبل از التهاب مسکن، بخش اجاره ملتهب می‌شود و زمینه‌ای برای التهاب مسکن است. بر همین اساس، افزایش نرخ مسکن را در سال آینده خواهیم داشت. کسانی که می‌خواهند وارد مسکن شوند چون نقدینگی کافی ندارند ابتدا به بازار اجاره ورود می‌کنند و سپس مجموعه بعدی وارد خرید و فروش می‌شود. این کارشناس اقتصاد مسکن آمار ارائه شده از مازاد واحدهای مسکونی را غیرواقعی عنوان و تاکید کرد: آمارهای ارائه شده از تعداد مسکن خالی در کشور دقیق نیست زیرا ما بیش از یک میلیون کسری داریم. وقتی کالایی در سبد خانوار چند برابر ضریب واقعی خود را دربر می‌گیرد، نشان‌دهنده کمبود آن کالا در بازار است. هم‌اکنون طبق آمار، سهم مسکن در سبد خانوار ۳۷ درصد است در حالی که در شهرها این عدد به ۷۰ تا ۸۰ درصد هم رسیده است. بنابراین چطور ممکن است که بگوییم تعداد واحدهای مسکونی یک میلیون بیش از تعداد خانوار است؟ اگر ۲۵ میلیون مسکن در برابر ۲۴ میلیون خانوار داشته باشیم یعنی با کشورهای توسعه‌یافته آلمان و فرانسه برابری می‌کنیم؛ حال آنکه در آن کشورها مسکن ۷ تا ۱۵ درصد از سبد خانوار را تشکیل می‌دهد و هیچ مشکلی درباره حاشیه‌نشینی ندارند ولی ما ۱۱ میلیون حاشیه‌نشین داریم و حتی دهک‌های میانی با مشکل مسکن روبه‌رو هستند.
۱۱۰ هزار واحد مسکن مهر بدون متقاضی
احمد اصغری مهرآبادی، قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر دو روز پیش در حاشیه گشایش پروژه مسکن مهر شهرک زاگرس سنندج در جمع خبرنگاران گفته بود: در دولت قبل ۶۹۰ هزار واحد و تاکنون هم افزون بر ۹۰۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل‌شده و تحویل متقاضیان داده شده است. از ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد بیش از یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد به اتمام رسیده است. از این تعداد عملیات ساخت ۳۰۰ هزار واحد هم به اتمام رسیده ولی به دلیل مشکل زیر ساخت و نبود خدمات زیربنایی به متقاضیان تحویل داده نشده است.
حال باید توجه داشت راه و شهرسازی تنها متولی مسکن مهر نیست و سایر دستگاه‌ها و شرکت‌های خدمات‌رسان هم باید در راستای تکمیل این واحدها ما را یاری کنند. مهرآبادی با اعلام اینکه درحال‌حاضر ۱۱۰ هزار واحد مسکن مهر در کشور متقاضی ندارد، گفت: در دولت دکتر روحانی تمامی شروطی که در دولت گذشته برای تحویل مسکن مهر گذاشته شده بود، برداشته شد تا استقبال بیشتری از این واحدها شود. اکنون امکان خرید و فروش واحدهای مسکن مهر در ارتباط با اشخاص حقیقی و حقوقی وجود دارد. کل اعتبار درنظرگرفته شده برای مسکن مهر در کشور ۵۵ هزار و ۵۰۰میلیارد تومان است که قرارداد افزون بر ۵۰ هزار میلیارد تومان آن منعقد شده است و تاکنون ۴۸ هزار و۶۰۰ میلیارد تومان آن ازسوی بانک مسکن و ۲ هزار میلیارد تومان آن هم از طرف دیگر بانک‌های عامل پرداخت شده است.