بازار اجاره بها در شش تا 9 ماه گذشته در کلانشهر اصفهان به‌دلیل کاهش خرید و فروش مسکن که ناشی از افزایش قیمت‌ها بود، تجربه افزایش ناگهانی نرخ‌ها را شاهد بود، به‌گونه‌ای که به‌طور متوسط نرخ اجاره‌بها در مناطق مختلف شهر تا یکونیم برابر در مقایسه با مدت مشابه گذشته روبه‌رو شد.کلانشهر اصفهان در دو سال گذشته متاثر از شرایط نابسامان وگاه آشفته اقتصادی، بازار پرنوسانی را در زمان نقل و انتقالات مستاجران به خود دید به‌گونه‌ای که عدم تناسب میان افزایش حقوق و دستمزد با نرخ اجاره‌بها در این شهر، توان بسیاری از مستاجران را برای جابه‌جایی و یا افزایش اجاره و رهن خود به شدت کاهش داده بود.
در اواخر سال گذشته که کشور با شک ناگهانی نرخ ارز و طلا روبه‌رو شد، رکورد خرید و فروش زمین و ساختمان سبب شد تا بسیاری از مستاجران که فکر خرید خانه‌ای هرچند کوچک را با پس‌انداز خود در سر داشتند، همچنان به ادامه روزگار مستاجرنشینی بیندیشند چرا که قیمت‌ها در بخش خرید و فروش آنقدر به هم ریخته و ناهماهنگ بود که دیگر حتی فروشندگان ملک نیز به طمع افزایش بهای ملک خود رغبتی به فروش نداشتند. از همین روی و در پی رکود خرید و فروش، نرخ اجاره‌بها به یکباره در شش‌ماه پایانی سال 1391 در اصفهان رو به افزایش گذاشت و برخی مالکان در بعضی مناطق اجاره‌بهای املاک را تا دو برابر افزایش دادند.
پیکان صعودی در بازار اجاره
علیرغم پیش‌بینی کارشناسان مسکن برای کاهش نرخ اجاره‌بها و ملک در ابتدای سال 1392 این روند به جای سراشیبی، پیکان صعودی را در نمودار قیمت‌ها نشانه گرفت و بازار اجاره در شهر اصفهان با افزایشی هرچند اندک در سه ماهه ابتدایی سال جاری روبه‌رو شد. افزایش اجاره‌بها در این سه ماهه متاثر از شرایط سیاسی و اقصادی کشور بود و لازم به بیان است که روزهای پایانی دولت دهم و کاهش نظارت‌ها و عدم تصمیم‌گیری برای کنترل بازار از سوی دولتمردان نیز این شرایط را تشدید کرد. همچنین از دیگر عواملی که سبب شد در سه ماهه نخست سال جاری بازار اجاره در اصفهان همچنان سرکش باقی بماند، افزایش انصراف متقاضیان مسکن مهر در شهرهای جدید اطراف اصفهان بود.در ماه‌های نخست امسال وقتی برخی متقاضیان مسکن مهر با افزایش پرداخت هزینه‌های ساخت مسکن خود روبه‌رو شدند و این در حالی بود که این افزایش حدود 20 درصد از آنچه دولت درباره قیمت این آپارتمان‌ها به مردم وعده داده بود، بیشتر بود، تمایل مردم نیز برای انصراف از دریافت مسکن مهر خود و ناگزیری آنها برای بازگشت به دوران اجاره‌نشینی افزایش یافت و این خود دلیلی برای رونق بازار اجاره در کلانشهر اصفهان شد.روند افزایش قیمتی که در مناطق مختلف شهر بنابر اختیار و تمایل مالکان و واسطه‌گری دلالان در این امر بود، در این مدت نرخ های متفاوتی را به خود گرفت طوری‌که می‌توان گفت نرخ اجاره‌بها در ماه‌های پایانی سال گذشته به علاوه بهار امسال افزایش یک و نیم برابری را در سطح شهر اصفهان به خود دید.
افزایش صددرصدی قیمت‌ها
به گفته رسول جهانگیری، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، افزایش نرخ اجاره‌بها رابطه مستقیم با میزان خرید و فروش مسکن دارد. جهانگیری ادامه می‌دهد: افزایش نوسانات در ارز و سکه تاثیر بسیاری بر بازار خرید و فروش و در نهایت اجاره‌بها تحمیل کرد به‌گونه‌ای که از آذرماه سال 1391 تا پایان سال، قیمت‌ها در بازار بی‌رویه در حال افزایش بود.
او با بیان اینکه نمی‌توان عدد دقیقی را برای میزان افزایش‌ها در این بازار عنوان کرد، اضافه می‌کند: در برخی مناطق بین 60 تا 70 درصد و در برخی نقاط شهر نیز شاهد افزایش 100 درصدی قیمت‌ها بوده‌ایم.
این گفته‌های جهانگیری را می‌توان با آماری که از بهای اجاره در نقاط مختلف شهر اصفهان به دست آورده‌ایم به اثبات رساند. چه آماری که در ادامه درباره نرخ اجاره‌بها به آن اشاره می‌شود در مقایسه با مدت مشابه آن در یکونیم سال گذشته، افزایش حدود 60 درصدی داشته است. نرخ اجاره‌بها در محدوده خیابان جی و پروین، رهن کامل یک آپارتمان در حدود 150متری، 30 میلیون تومان گزارش شده و نرخ رهن و اجاره همین ملک، 20 میلیون رهن و اجاره ماهانه 600 تا 700 هزار تومان است.در منطقه دروازه تهران و خیابان کاشانی، رهن کامل در حدود 40میلیون تومان برای یک سال و رهن و اجاره 35 میلیون تومان و اجاره ماهانه 700 تا 800 هزار تومان است. در منطقه دروازه دولت و خیابان آذر نیز نرخ رهن کامل در حدود 70 میلیون تومان و مبلغ رهن برای یک سال 40 میلیون و به ازای ماهانه دو میلیون تا سه میلیون تومان اجاره است. همچنین نرخ رهن کامل یک آپارتمان در محدوده دروازه شیراز و شیخ صدوق ، حدود 70 میلیون تومان و رهن آن 60 میلیون به‌ازای ماهانه سه تا چهار میلیون تومان اجراه است. رهن کامل یک آپارتمان در محدوده خیابان بزرگمهر نیز 40 میلیون تومان و رهن یک ساله آن 30 میلیون به ازای ماهانه یک تا یک و نیم میلیون تومان اجاره است.
لازم به بیان است که این قیمت‌ها تنها برای اجاره یک آپارتمان با متراژی درحدود 150 متر در این مناطق بوده و طبیعی است نرخ اجاره برای منازل ویلایی که بیشتر در قسمت جنوبی شهر اصفهان و در اطراف منطقه ناژوان واقع شده، به‌دلیل قیمت‌های بالای آن قابل پیش‌بینی نیست و تنها براساس توافق طرفین این نرخ‌ها تعیین می‌شود.اگرچه رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان سه ماهه دوم سال جاری را برای بازار خرید و فروش که تاثیر مستقیم بر بازار اجاره دارد، بهتر و آرام‌تر از سه ماه اول سال توصیف می‌کند اما نباید این موضوع را فراموش کرد که گرچه قیمت مسکن و زمین در اثر بهبود اوضاع اقتصادی در یک سال ممکن است سیر کاهشی طی کند ولی وضع بازار اجاره‌بها اینگونه نیست. چه مستاجران اغلب در ماه‌های اردیبهشت و خرداد جابه‌جا شده‌اند و یا قراردادهای اجاره خود را تمدید کرده‌اند و از این روی هرگونه کاهشی در بازار مسکن نمی‌تواند تاثیری بر کاهش اجاره‌بهای آنها داشته باشد. جهانگیری البته آرامش کنونی بازار مسکن در شهر اصفهان را ناشی از تحرکات دیپلماتیک دولت یازدهم می‌داند و معتقد است با ادامه این روند، بازار اجاره‌بها در سال‌های آتی با شک‌های ناگهانی و افزایش‌های بی‌رویه روبه‌رو نخواهد شد.
حباب 40 درصدی روی بازار مسکن تبریز
رکود بازار مسکن کلانشهر تبریز در ماه‌های اخیر باعث شده تا سرمایه‌گذاران نسبت به سرمایه‌گذاری در این بخش خوش‌بین نباشند. در همین حال تغییرات کاذب قیمت زمین و مسکن در اواخر سال گذشته و مسائل داخلی و خارجی کشور سبب شد تا بازار حالت خاصی به خود بگیرد. یک کارشناس حوزه مسکن در کلانشهر تبریز با اشاره به وضعیت مناسب خرید و فروش مسکن در 2 ماه اول امسال، می‌گوید: برخلاف فروردین و اردیبهشت، 4 ماه آخر نیمه اول امسال بازار مسکن و زمین کاملاً راکد بود. غلامرضا صادقی صبا تمام مسائل داخلی و خارجی کشور مانند نتایج مذاکرات هسته‌ای، انتخابات ریاست جمهوری و روابط بین‌الملل را در رکود بازار مسکن و کاهش و افزایش قیمت دارای اهمیت می‌داند و پیش‌بینی می‌کند که قیمت‌ها تا حدودی کاهش یابد. به‌گفته او اکنون کسانی‌که نیاز مبرم به فروش دارند، زیر قیمت بازار و با اختلاف حدود 200 تا 500 هزار تومان در هر مترمربع واحدهای آپارتمانی را به فروش می‌رسانند و احتمال می‌رو‌د کاهش اندک اینچنینی در ماه‌های آینده به تمام فروشنده‌ها تعمیم پیدا کند. صادقی صبا، با اشاره به افزایش یکباره اجاره در این باره تصریح می‌کند اجاره‌بها در بیشتر نقاط شهر نسبت به سال گذشته بین 30 تا 40 درصد افزایش نشان می‌دهد.در همین حال علی گل پیرا، یک کارشناس بازار مسکن در شهر جدید سهند، تحویل شدن واحدهای مسکن مهر را مهم‌ترین دلیل رکود در بازار این منطقه می‌داند و می‌گوید: میزان معاملات در این شهرک نسبت به سال گذشته تا 80 درصد کاهش یافته است. قیمت مسکن نیز نسبت به سال گذشته 10 الی 15 درصد در زمین و تا 100 هزار تومان در هر مترمربع در واحدهای آپارتمانی کاهش نشان می‌دهد. طوری‌که برخی فروشنده زیر این قیمت نیز به فروش می‌رسانند.
به گفته او در شش ماه اول سال گذشته آپارتمان از متری 900 هزار تومان در این شهرک با افزایش قیمت به متری 1 میلیون و 400 هزار تومان در 6 ما دوم افزایش پیدا کرد. اما امسال با کاهش اندکی به متری یک میلیون و 300 هزار تومان رسیده است. گل پیرا اضافه می‌کند: اغلب بنگاه‌های این شهر جدید در 3 ماهه تابستان حتی یک قرارداد اجاره هم ننوشته‌اند و ممکن است در ادامه سال وضع به همین صورت ادامه پیدا کند.
گرانی عامل رکود بازار
اما رئیس اتحادیه املاک تبریز از رکود کامل بازار مسکن در 3 ماه اخیر خبر می‌دهد. اسماعیل نعمتی افزایش بی‌رویه قیمت مسکن را از دلایل اصلی این موضوع بیان می‌کند و می‌گوید به نظر من قیمت‌ها به صورت حبابی افزایش یافته‌اند. به عنوان نمونه وقتی در یک منطقه تبریز قیمت‌ها از 2.5 میلیون تومان به 6.5 میلیون افزایش پیدا می‌کند نشان از حبابی بودن آن است. نعمتی معتقد است 40 درصد از قیمت کنونی مسکن، حبابی است که در بازار ایجاد شده است.
فعالان بازار مسکن اعتقاد دارند چنان‌چه بازار مسکن با این وضعیت ادامه پیدا کند، واحدهای کوچک آپارتمانی مشتری‌های بیشتری پیدا خواهند کرد و واحدهای بزرگ‌تر همچنان بدون مشتری باقی خواهند ماند. رئیس اتحادیه املاک تبریز معتقد است اجاره نیز نسبت به سال گذشته با افزایش 30 تا 35 درصدی روبرو شده که براساس اطلاعات دریافتی از طریق شبکه اتحادیه این افزایش در اغلب نقاط شهر دیده می‌شود.
محمد گوهری، بنگاهدار و فعال مسکن در منطقه شهرک امام تبریز درباره وضع قیمت‌ها در این محله می‌گوید: در این منطقه یک آپارتمان دوخوابه در سال قبل به قیمت 45 میلیون عرضه می‌شد که در اواخر سال به 110 میلیون تومان افزایش پیدا کرد و در نهایت در قیمت 85 میلیون ثابت مانده است. ابراهیم چرخ‌انداز، بنگاهدار در منطقه نصف راه تبریز با اشاره به افزایش قیمت‌ها در سال گذشته می‌گوید: در این منطقه قیمت هر مترمربع یک آپارتمان حدود 2.5 میلیون تومان بود که در پایان سال گذشته به 3 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. این در حالیست که در اوایل سال گذشته این قیمت زیر 2 میلیون تومان بود.
تابستان تبریز، کسادترین فصل مسکن
اسماعیل یثربی، بنگاهدار، تابستان امسال را یکی از کسادترین تابستان‌ها در طول فعالیت 15 ساله حرفه‌ای خود بیان می‌کند و می‌گوید: بیشتر از چند معامله اجاره در تابستان امسال صورت نگرفته، در حالی‌که سال گذشته هر روز یک یا چند مورد اجاره داشتیم. منطقه ولیعصر تبریز که یکی از مناطق سودآور در زمینه مسکن است، این روزها دچار رکود شده و اغلب مستاجران دوست دارند واحدهای اجاره شده فعلی را تمدید و یک سال دیگر بمانند.
صادق نریمانی، بنگاه‌داری که در منطقه بهار تبریز دفتر دارد، از افزایش منطقی قیمت در این نقطه از شهر سخن می‌گوید و خوشبختانه مردم شاهد افزایش لجام گسیخته قیمت‌ها در اجاره مسکن نبوده‌اند. نریمانی ادامه می‌دهد: بازار اجاره همچنان راکد بوده و بیشتر مردم ترجیح می‌دهند مسکن فعلی را تمدید کنند.
او با اشاره به قیمت‌های اجاره در منطقه بهار تشریح می‌کند که در سال قبل یک آپارتمان 2 خوابه در این منطقه با قیمت 2 میلیون تومان رهن و 250 هزار تومان اجاره معامله می‌شد که امسال این مبلغ به حدود 5 میلیون برای رهن و 300 تا 350 هزار تومان برای اجاره تغییر یافته است.