یک کارشناس حوزه شهرسازی و معماری میگوید: مسکن دیگر برای همه سرمایهگذاران مقصدی جذاب تلقی نمیشود. بخشی از سرمایهگذاران همچنان ممکن است در شرایط فعلی به بازار ملک ورود کنند، اما گروهی دیگر به دلیل عواملی مانند نقدشوندگی پایین -که هم در بازار مسکن و هم در زمین مشهود است- از این بازار فاصله میگیرند.
بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵، بیش از هر زمان دیگری به آیینهای از تلاقی بحرانهای کلان اقتصادی و تحولات ژئوپلیتیک تبدیل شده است؛ بازاری که دیگر تنها از منطق عرضه و تقاضای درونبخشی تبعیت نمیکند، بلکه بهشدت از متغیرهایی چون تنشهای نظامی، نوسانات ارزی، اختلال در زنجیره تأمین مصالح و کاهش مستمر قدرت خرید خانوارها تأثیر میپذیرد.
به گزارش ایران جیب از اقتصادنیوز، در چنین شرایطی، مسکن نهتنها از دسترس بخش قابلتوجهی از متقاضیان مصرفی خارج شده، بلکه کارکرد سرمایهای آن نیز دستخوش تغییراتی معنادار شده است.
در همین راستا، در گفتوگو با هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، به بررسی ابعاد مختلف این وضعیت پرداخته شده است؛ از چشمانداز کلی بازار در سایه رکود تورمی گرفته تا تغییر رفتار سرمایهگذاران، تعمیق شکاف میان مالکان و مستأجران و سناریوهای پیشروی قیمتها.
مشروح گفتگو با هوشنگ فروغمند اعرابی در ادامه میخوانید.
*با توجه به تجربه ماههای اخیر، تنشهای نظامی و فضای نااطمینانی ناشی از آن چه تغییری در رفتار خریداران و سرمایهگذاران بازار مسکن ایجاد کرده و این تغییرات در سال ۱۴۰۵ تا چه حد پایدار خواهد بود؟
بهطور کلی، بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ بیش از آنکه در مسیر رونق واقعی قرار بگیرد -که در شرایط فعلی چندان محتمل به نظر نمیرسد- احتمالاً با ترکیبی از رکود معاملاتی، افزایش اسمی قیمتها در سطح عمومی و منطقهای، تشدید فشار بر بازار اجاره و همچنین رشد نامتوازن قیمتها در مناطق مختلف مواجه خواهد بود.
به بیان دیگر، افزایش قیمتها عمدتاً روی کاغذ رخ میدهد و لزوماً به معنای بهبود وضعیت بازار یا تقویت قدرت خرید خانوارها نیست؛ بلکه در بسیاری از سناریوها میتواند نشانهای از فرسایش قدرت خرید و تعمیق شکاف میان مالکان و مستأجران باشد. این چشمانداز با برخی برآوردهای بانک جهانی، از جمله پیشبینیهای مربوط به اقتصاد ایران در سال ۲۰۲۶، همراستا است؛ برآوردهایی که از تداوم نرخهای بالای تورم -در حدود ۵۰ درصد یا حتی بیشتر در برخی تحلیلهای داخلی- حکایت دارند.
در شرایط جنگی، زیرساختهای کلیدی از جمله صنعت فولاد -که نقش اساسی در ساختوساز، چه در سازههای بتنی و چه فلزی دارد- با اختلالات جدی مواجه میشوند. همزمان، تشدید درگیریها بر متغیرهای کلان اقتصادی نیز اثرگذار بوده و از یکسو مسیر صادرات را با محدودیت روبهرو میکند و از سوی دیگر، فشار بر منابع ارزی کشور را افزایش میدهد؛ مسئلهای که با توجه به چالشهای پیشین در حوزههایی مانند پتروشیمی و همچنین ریسکهای مرتبط با تنگه هرمز، ابعاد پیچیدهتری پیدا کرده است.
حتی در سناریویی که تنشها کاهش یابد یا توافقی حاصل شود، بخشی از این بیثباتیها همچنان پابرجا خواهد ماند. افزایش قیمت نفت، نوسانات نرخ ارز و تغییر در میزان ارزآوری شرکتهای اثرگذار، مجموعهای از عوامل هستند که سطح نااطمینانی را در اقتصاد بالا نگه میدارند. در نتیجه، بازار مسکن در کنار سایر بازارهای موازی و بخشهای وابسته، از وضعیت نسبتاً قابل پیشبینی فاصله گرفته و به بازاری با ریسک بالا و رفتارهای غیرقابلپیشبینی تبدیل میشود.
به نظر میرسد تنشهای نظامی و فضای نااطمینانی حاکم بر اقتصاد، در چند سطح بر رفتار متقاضیان اثر گذاشته است. نخست آنکه تقاضای مصرفی با نوعی عقبنشینی مواجه شده؛ بهطوریکه بسیاری از خانوارهایی که پیشتر قصد خرید داشتند، اکنون یا تصمیم خود را به تعویق انداختهاند یا بهکلی از بازار خارج شدهاند.
این وضعیت تنها ناشی از سطح بالای قیمت مسکن نیست، بلکه ترکیبی از تورم فزاینده و کاهش یا بیثباتی درآمدها -چه در میان حقوقبگیران دولتی و چه فعالان بخش خصوصی- به تضعیف جدی قدرت خرید انجامیده است. در کنار این عوامل، نااطمینانی نسبت به آینده اقتصادی نیز باعث شده تصمیمگیری برای ورود به معاملات بلندمدتی مانند خرید مسکن، با تردیدهای بیشتری همراه شود.
از سوی دیگر، پیچیدگیهای حقوقی و اجرایی در فرآیند خرید و انتقال مالکیت در بازار مسکن ایران نیز بهعنوان یک عامل بازدارنده عمل میکند. نکته مهم دیگر، فراتر از تقاضای مصرفی، به رفتار سرمایهگذاران در بازار مسکن بازمیگردد؛ بازاری که همواره حساسیتها و منطق خاص خود را داشته است. در شرایط عادی، همزمان با جهشهای ارزی، بخشی از سرمایهها به سمت داراییهای فیزیکی مانند مسکن و زمین حرکت میکند؛ چراکه این داراییها بهعنوان پناهگاه امن سرمایه شناخته میشوند و برای بسیاری از سرمایهگذاران، بهویژه بازیگران نهادی، امکان حفظ ارزش دارایی را فراهم میکنند.
با این حال، فضای جنگی و افزایش سطح ریسک، این الگو را تا حدی دچار تغییر کرده است. بهعبارت دیگر، مسکن دیگر برای همه سرمایهگذاران مقصدی جذاب تلقی نمیشود. بخشی از سرمایهگذاران همچنان ممکن است در چنین شرایطی به بازار ملک ورود کنند، اما گروهی دیگر به دلیل عواملی مانند نقدشوندگی پایین -که هم در بازار مسکن و هم در زمین مشهود است- از این بازار فاصله میگیرند.
افق سرمایهگذاری در مسکن
در مقابل، بازارهای جایگزین مانند ارز، طلا یا حتی داراییهای نوظهوری همچون رمزارزها، بهدلیل نقدشوندگی بالاتر و امکان جابهجایی سریعتر سرمایه، جذابیت بیشتری پیدا کردهاند. در نتیجه، افق سرمایهگذاری در مسکن نیز کوتاهمدتتر و محتاطانهتر شده است. با این حال، همچنان این نگاه سنتی وجود دارد که سرمایهگذاری در مسکن بیش از آنکه یک فعالیت پرریسک و سودمحور باشد، نوعی استراتژی دفاعی برای حفظ ارزش دارایی در برابر بیثباتیهای اقتصادی است.
در گذشته، بخش قابلتوجهی از سرمایهگذاران با خرید زمین و ورود به فرآیند ساختوساز، به دنبال کسب سود از محل تولید مسکن بودند؛ مسیری که هم به افزایش عرضه منجر میشد و هم رونق نسبی صنعت ساختمان را بهدنبال داشت. اما در سالهای اخیر -حتی پیش از تشدید تنشهای نظامی- این الگو دستخوش تغییر شده است. امروز، بخش زیادی از خریدها نه با هدف ساخت، بلکه با هدف «حفظ ارزش دارایی» یا بهاصطلاح پارک سرمایه انجام میشود. همزمان، رفتار سرمایهگذاران نیز بیش از گذشته کوتاهمدت، شرطی و وابسته به اخبار شده است. انتظارات قیمتی و تصمیمات خرید و فروش، بهجای تکیه بر تحلیلهای بلندمدت، به تحولات لحظهای و سیگنالهای سیاسی و اقتصادی گره خورده و این موضوع، الگوی رفتاری بازیگران بازار مسکن را بهطور محسوسی تغییر داده است.
در بعضی از موارد هم شاهد بودیم که افزایش قیمتهای وجود دارد؛ این نکته را باید در نظر گرفت که افزایش قیمت را با تعداد معاملات باید سنجید؛ یعنی تعداد معاملات کم و قیمت بالا به معنای رونق معاملاتی نیست به معنای رکود تورمی معاملاتی است و نمیتوانیم این را به عنوان یک اتفاق خوب در نظر بگیریم بلکه به عنوان یک شرایط بحرانی و همچنین یک وضعیت نابهنجار در حوزه مسکن باید در نظر گرفته شود.
مشکلات انباشتهشده در بازار مسکن
آنچه تا اینجا مطرح کردم، عمدتاً ناظر بر تداوم روندهای تورمی موجود است؛ اما اگر به هر دلیل -از جمله ادامهدار شدن شرایط جنگی و تثبیت تحولات اخیر-سناریوی عدم توافق و تداوم تنشها محقق شود، باید انتظار شکلگیری سطحی بالاتر از نااطمینانی در بازار را داشت. در چنین وضعیتی، محدودیتهای ارزی، اختلال در صادرات و تداوم تورم بالا به یک الگوی مزمن تبدیل میشود.
پیامد این شرایط، ورود بازار مسکن به فازی عمیقتر از رکود خواهد بود؛ جایی که حجم معاملات به حداقل میرسد و تقاضای مصرفی بیش از پیش به تعویق میافتد. خانوارها در انتظار بهبود شرایط یا ایجاد فرصتهای مناسبتر، تصمیمگیریهای خود را به عقب میاندازند و در مقابل، تنها در برخی نقاط یا شرایط خاص ممکن است معاملات محدود و موردی -عمدتاً با انگیزههای سرمایهای- شکل بگیرد. در این میان، یکی از مهمترین نتایج، تشدید «اجارهنشینی اجباری» است. با کاهش توان خرید و محدود شدن دسترسی به تسهیلات مؤثر، چشمانداز خانهدار شدن برای بخش بزرگی از مستأجران دورتر میشود و دوره اجارهنشینی عملاً تمدید خواهد شد. البته در صورتی که از شدت نااطمینانیها کاسته شود و همزمان درآمد خانوارها بهبود یابد، میتوان انتظار داشت بخشی از این فشارها تعدیل شود. با این حال، بهبود شرایط بههیچوجه فوری نخواهد بود. برخلاف برخی تصورات، مشکلات انباشتهشده در بازار مسکن -بهویژه آن دسته که ریشه در ضعف زیرساختها و اختلالات ساختاری اقتصاد دارند- در کوتاهمدت قابل رفع نیستند و بازگشت به ثبات، نیازمند زمان و اصلاحات تدریجی خواهد بود.
جابهجایی اجباری به مناطق ارزانتر
*در صورت تداوم این شرایط، چشمانداز کوتاهمدت بازار اجاره را چگونه میبینید: ثبات نسبی، کاهش قیمت اسمی، یا افزایش فشار بر مستأجران؟
در مورد بازار اجاره، محتملترین سناریو تشدید فشار بر مستأجران است، نه ثبات نسبی یا کاهش اسمی قیمتها. با دشوارتر شدن خرید مسکن -حتی نسبت به گذشته- بخش بیشتری از تقاضا به بازار اجاره منتقل میشود. این تقاضا تنها محدود به خانوارهای فعلی نیست، بلکه شامل زوجهای جدید و حتی خانوارهایی میشود که در اثر شرایط بحرانی یا آسیب به واحدهای مسکونی، ناچار به ورود به بازار اجاره شدهاند. در مقابل، سمت عرضه با چنین رشدی همگام نیست. کاهش سرمایهگذاری و افت ساختوساز باعث شده عرضه واحدهای اجارهای متناسب با افزایش تقاضا رشد نکند. حاصل این عدم تعادل، افزایش فشار در بازار اجاره است؛ بهطوریکه اجارهبها روندی صعودی پیدا میکند، در حالی که قدرت خرید مستأجران تغییری نکرده یا حتی تضعیف شده است. این شکاف، بازار را به سمت نوعی تعادل ناپایدار سوق میدهد که در آن هر دو طرف موجر و مستأجر تحت فشار قرار دارند. در کوتاهمدت، میتوان انتظار افزایش اسمی اجارهبها و دشوارتر شدن تمدید قراردادها را داشت. همچنین، جابهجایی اجباری به مناطق ارزانتر یا واحدهای کوچکتر تشدید خواهد شد؛ روندی که در بسیاری از کشورها در شرایط بحرانهای اقتصادی یا جنگی تجربه شده است.