انبار باروت بازار مسکن در مرز هشدار

شتاب سرمایه‌گذاری فعالان ساختمانی در سه حوزه ساخت‌وساز طی نیمه اول امسال، به كمترین حد در طول۴.۵ سال گذشته رسید و شتاب سه‌رقمی سرمایه‌گذاری‌ برای تكمیل و عرضه مسكن، در نیمه‌اول۹۳ به مرز «صفر» نزدیک شد.مدت هاست که بخش مسکن و ساختمان با رکود دست و پنجه نرم می کنند. در این مدت کارشناسان همواره هشدار داده اند که دولت باید بتواند هم بخش تقاضا را تحریک کند و هم بخش عرضه را تامین. رکود بخش مسکن درحالی اتفاق افتاد که گزارشهای رسمی از بهبود وضعیت اقتصادی خبر می دهد و مقامات دولتی می گویند که رشد منفی اقتصادی کشور بعد از دو سال پیاپی از بهار امسال مثبت شده است.

بخش ساختمان یکی از موتورهای محرک اقتصاد به حساب می آید که سهم زیادی در تولید ناخالص ملی ایران دارد و رکود در آن به معنی افزایش بیکاری است. به عقیده کارشناسان، یکی از دلایل بحرانی شدن بازار مسکن این است که سرمایه گذاران بخش خصوصی رغبتی برای سرمایه گذاری در بخش مسکن ندارند.

حال انتشار تازه ترین گزارش ها نشان دهنده صفر شدن رشد سه رقمی سرمایه‌گذاری در تکمیل ساخت‌وسازهاست. موضوعی که آلارم کاهش عرضه مسکن را به صدا درآورده است.

در همین زمینه، مقداد همتی، مشاور وزیر مسکن، راه و شهرسازی سابق و کارشناس بخش مسکن، می گوید: «بحث صفر شدن رشد سرمایه گذاری به دلیل رکودی است که در بازار مسکن اتفاق افتاده است. بعد ازروی کار آمدن دولت یازدهم رشد پروانه های ساختمانی متوقف شد و به نصف پروانه های سال گذشته رسید؛ به خصوص در شهر تهران که حجم عظیمی از سرمایه گذاری های مسکن در بازار تهران اتفاق می افتد. از سویی دیگر وزارت راه و شهرسازی، ساخت و ساز مسکن مهر را نیز متوقف ساخت و حتی واحدهای نیمه تمام از دولت قبل را کارگاه هایش را تقریبا تعطیل کرد. حدود ۱میلیون واحد مسکونی در مرحله ۷۰درصد الان نیمه تعطیل است و هیچ عزم و اراده جدی برای تکمیل آنها وجود ندارد.»

تازه ترین گزارش مرکز آمار ایران نشان می دهد که در بهار امسال تعداد پروانه های ساختمانی در کل کشور نسبت به بهار سال گذشته بیشتر از ۳۸ درصد و در تهران بیشتر از ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده است.

بنابر گزارش مرکز آمار ایران، تعداد پروانه های ساختمانی که در بهار امسال در تهران صادر شده ۳ هزار و ۵۲۲ مورد بوده است که کاهش چشمگیری نسبت به بهار پارسال نشان می دهد. این رقم تقریبا ده درصد از کل پروانه های ساختمانی کل کشور را در بر می گیرد.

کاهش شدید تعداد پروانه های ساختمانی نشان می دهد که در یک سال آینده نیز تغییری در بازار مسکن ایجاد نمی شود و همچنان بازار اجاره و خرید و فروش داغ خواهد بود. چون همچنان تقاضا بسیار بالا ولی تولید به شدت در حال کاهش است.

تعداد پروانه های ساختمانی نشانگر آن است که در یک سال آینده چه تعداد واحد مسکونی در مناطق مختلف ساخته می شود.


همتی در ادامه می افزاید: «از طرفی دولت راهکارها و سیاست های تحریک عرضه را اجرایی نکرده است. ما سیاست هایی را از ورات مسکن راه و شهرسازی شاهد نیستیم که به دنبال تحریک عرضه در بازار مسکن باشد و بیشتر سیاست ها ناظر به سیاست های تحریک تقاضا بوده است؛ سیاست هایی از قبیل افزایش وام خرید که در این بازار بی رونق تاثیر خاصی نداشته است.» 

رکود معمولا با کاهش یا افزایش قیمت و کاهش تولید همراه است و وضعیت فعلی تمام نشانه های رکود را با خود دارد و روشن است که کاهش تعداد پروانه های ساختمانی منجر به کاهش ساخت مسکن خواهد شد.

به عقیده وی: «بحث رکود و توقف سرمایه گاری در تمام حوزه های اقتصادی اتفاق افتاده است و نه تنها مسکن. به دلیل سیاست های موجود تقریبا چرخ تمام بخش های اقتصاد ما متوقف شده است. ما باید به سمت لکوموتیوهای اقتصادی برویم که چرخ اقتصاد را به حرکت در می آورد. یکی از این لکوموتیوها بخش مسکن است. بخش مسکن را باید با سیاست هایی نظیر در اختیار گذاشتن زمین برای ساخت و ساز، اعطای تسهیلات ساخت، اتمام پروژه های مسکن مهر و سیاست هایی از این قبیل لکوموتیو را به حرکت در آوریم. در بخش کشاورزی نیز باید به سمت کشت های فراسرزمینی برویم. ما با بحران کم آبی روبرو هستیم بنابراین باید به کشورهای همسایه به تفاهم برسیم تا زمین های با اجاره بلندمدت در اختیار بگیریم. بنابراین اقتصاد را به سمت چند ملیتی کردن پیش ببریم . دولت باید سرمایه گذاری ویژه ای انجام دهد تا این بخش ها را فعال سازد تا اقتصاد ازاین رکود و سکون خارج شود.»

رکود در بازار مسکن در شرایطی اتفاق افتاده است که تقاضا به مراتب بیشتر از تولید است و بین عرضه و تقاضا شکاف عمیقی وجود دارد. برآوردها از کمبود سه میلیون واحد مسکونی در ایران حکایت دارد و هر ساله نیز خیل عظیمی به جمع متقاضیان مسکن افزوده می شوند.

کاهش تولید و ادامه تقاضای بالا برای مسکن نگرانی هایی را از افزایش قیمت خرید و اجاره مسکن ایجاد کرده است. محمد پژمان، مدیرعامل سازمان ملی زمین و ساختمان ایران به تازگی گفته رکود به وجود آ‌مده در بازار مسکن تا به امروز خودش را نشان نداده اما می‌تواند به صورت یک شوک قیمتی در سال آینده بروز کند.

این کارشناس بخش مسکن، می گوید: «در بخش مسکن، طبق برآوردهای اقعی انجام شده مخصوصا با ابلاغ سیاست های بخش جمعیت، ما تا افق ۱۴۰۴، سالانه به ۲.۵میلیون مسکن نیاز داریم . در واقع ما تا ۱۰سال آینده باید ۲۰میلیون واحد مسکونی بسازیم. هر چه این واحدها ساخته نشوند باعث بی خانمانی یکسری از متقاضیان واقعی و افزایش سن ازدواج خواهد شد.»

همتی البته نسبت به افزایش قیمت مسکن نیز هشدار می دهد: «فشار تقاضای واقعی در صورت ادامه این وضعیت، منجر به افزایش سرسام آور قیمت مسکن خواهد شد.  ما درحال حاضر گرچه رکود داریم ولی بازار مسکن در ایران مانند آتش زیر خاکستر است. یعنی بازاری بسیار ملتهب است است که با یک جرقه مثل یک انبار باروت منفجر می شود و قیمت ها به طور سرسام آوری افزایش خواهد یافت. بنابراین وزارت راه و شهرسازی حتما باید به فکر سیاست های تحریک تقاضا باشد که افزایش عرضه مسکن را به دنبال خواهد داشت.»

به نظر می رسد دولت چاره ای ندارد جز این که برنامه های خود را برای رونق بازار مسکن به کار ببندد تا از دشوارتر شدن وضعیت اقتصادی کشور جلوگیری کند.

بازار مسکن بزرگترین بازار اقتصادی ایران است و نزدیک به یک سوم سرمایه گذاری‌ها به این بخش اختصاص دارد و دولت می کوشد که با ایجاد تحرک در این بخش بتواند اقتصاد کشور را نیز از رکود فعلی خارج کند.