وام خرید مسکن شبیه طنز گفتن است

وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده صندوق‌های پس‌انداز مسکن را در راستای سیاست تحریک تقاضا از سال آینده عملیاتی می‌کند؛ برنامه‌ای که یک‌سال پیش از اجرایی شدن با مخالفت‌های فراوانی روبه‌رو شده است. مخالفان بر این باورند افزایش قیمت‌ها و به‌دنبال آن نابسامانی بازار از آثار تحریک طرف تقاضا در بازار مسکن به دلیل شرایط اقتصادی کشور است. ضمن آنکه با اجرایی شدن این برنامه قشر متوسط به‌عنوان جامعه هدف با از دست دادن قدرت خرید دیگر نمی‌توانند وارد بازار مسکن شوند. افشین پروین‌پور، کارشناس اقتصاد مسکن بر این باور است که دولت یازدهم فاقد استراتژی مشخص در حوزه اقتصاد است. وی می‌گوید: «یکی از بدبختی‌های ایران در همه حوزه‌ها این است که از کشورهای دیگر تقلید کورکورانه می‌کنیم».

 سیاست تحریک تقاضا می‌تواند بازار مسکن را از رکود خارج کند؟
بخش مسکن به‌تنهایی قابلیت این را دارد که به کلی رکود را از اقتصاد کشور خارج کند، ضمن اینکه تاکنون نیز همینگونه بوده است. متأسفانه بخش مسکن ایران همواره هم رکود و هم رونق آن، تورمی بوده است. بدین صورت که هر زمان ساخت و ساز رونق پیدا کرده، کل اقتصاد را تحت تأثیر قرار داده است. درباره استراتژی دولت یازدهم باید گفت که کلیت دولت را فاقد استراتژی مشخص در حوزه اقتصاد می‌بینم. به‌عنوان نمونه وزیر راه و شهرسازی یک چیزی می‌گوید، وزیر اقتصاد چیز دیگری می‌گوید که خلاف آن است. بانک مرکزی نیز چیز دیگری می‌گوید. به‌عنوان نمونه در همین بسته خروج از رکود، دولت به فهم خوبی رسیده است البته فقط در ظاهر و حرف.

دولتی‌ها در حرف می‌گویند می‌خواهیم اقتصاد را بدون تورم از رکود خارج کنیم. بعد می‌گویند در شرایط کنونی اقتصاد هرگونه تحریک تقاضا- عین متن پیش‌نویس بسته خروج از رکود- باعث تورم می‌شود یعنی اگر بخواهیم بخش تقاضا را در هر کالایی تحریک کنیم چون نمی‌تواند به‌دلیل عدم تناسب عرضه و تقاضا سریع واکنش نشان دهد، تورم را به دنبال دارد. البته مسکن دیگر از همه کالاها بدتر است، چراکه حداقل یک تا 5/1 سال زمان نیاز دارد تا واحد مسکونی ساخته شود. پس اول تحریک تقاضا تورم‌زاست و دوم می‌خواهیم بدون تورم اقتصاد را از رکود خارج کنیم، بعد می‌خواهیم از بخش مسکن هم استفاده کنیم. حالا سیاست دولت در این زمینه چیست؟ می‌گویند می‌خواهیم وام خرید بدهیم. این را می‌توان به‌عنوان یک لطیفه تعریف کرد و خندید که این همه به حساب خودشان اقتصاددان هستند و نشسته‌اند و بسته خروج از رکود را تهیه کرده‌اند؛ این بزرگ‌ترین تناقض در بسته دولت است.

 در ابتدای بسته خروج از رکود دولت تأکید شده تحریک تقاضا تورم‌زاست و در بخش مسکن گفته شده سیاست دولت برای خروج از رکود، تحریک تقاضاست.  شعار کلی بسته خروج از رکود دولت این است که ما می‌خواهیم بدون تورم از رکود خارج شویم. این مساله نشان می‌دهد یا دوستان دچار تناقض هستند یا اینکه اینگونه نیست؛ می‌فهمند چه می‌گویند ولی تضاد منافع دارند، یکی از این دو حالت که بیشتر نیست.

 در چه چیزی تضاد منافع دارند؟
مسؤولان بخش مسکن می‌گویند چاره‌ای نداریم جز اینکه با تورم از رکود در بخش مسکن خارج شویم. مسؤولان اقتصاد کلان می‌گویند نه، می‌خواهیم بدون تورم از رکود خارج شویم. این دو کاملا با هم متناقض است. تا 10 سال آینده باید سالانه 2 میلیون واحد مسکونی بسازیم تا بتوانیم عرضه و تقاضا را با هم برابر کنیم. یعنی تا 10 سال آینده سرجمع 20 میلیون واحد بسازیم. اگر سالانه 2 میلیون واحد مسکونی ساخته شود و متراژ هر واحد را 100 مترمربع در نظر بگیریم (75 متر خالص و 25 متر مشاعات) دو شغل مستقیم و غیرمستقیم ایجاد می‌شود و ساخت سالانه 2 میلیون واحد مسکونی، 4 میلیون شغل مستقیم و غیرمستقیم ایجاد می‌کند. با توجه به ارتباط مسکن با 120 صنعت اگر دولت هیچ کار دیگری نکند و غیر از مسکن، صنعت و کشاورزی تعطیل شود به طور کامل نیاز اشتغال و رشد اقتصادی کشور برطرف می‌شود. حتی با ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی رشد اقتصادی کشور دورقمی می‌شود. این موضوع خیلی در تورم موثر است با توجه به اینکه وزن مسکن در تورم عمومی 40 درصد است. اگر بتوانیم این وزن را کاهش دهیم در کاهش تورم هم تأثیرگذار خواهد بود.

 چگونه؟
دو روش برای خروج مسکن از تورم وجود دارد؛ روش بد همین است که تقاضا را تحریک کنیم. اکنون متقاضی بالقوه برای مسکن وجود دارد و می‌توانیم سیاستگذاری و تخصیص منابع مالی و زمین را مستقیم به سمت عرضه سوق دهیم که باعث شود واحد مسکونی بدون واسطه به دست متقاضی نهایی برسد. روش دوم مدلی است که دولت یازدهم روی آن تأکید می‌کند؛ اصل حرف دولت این است که اصلا به عرضه کاری نداشته باشیم. به انبوه‌سازان و سازندگان نیز کاری نداشته باشیم و فقط تقاضا را تحریک ‌کنیم. در این صورت عده‌ای توانمند می‌شوند که در بازار حضور پیدا کنند. پس برای اینها مسکن بسازیم. به عبارت دیگر به‌صورت غیرمستقیم عرضه را تحریک کنیم، یعنی با تحریک مستقیم تقاضا. اشکال این داستان این است که در شرایط کنونی اقتصادی کشور هرگونه تحریک تقاضا باعث افزایش قیمت می‌شود. اتفاقی که می‌افتد این است که با سیاست تحریک تقاضا، مسکن گران می‌شود.
  مسؤولان دولتی می‌گویند سیاست تحریک تقاضا در همه کشورها اجرا شده و نتایج خوبی را هم به‌همراه داشته است.

یکی از بدبختی‌های ایران در همه حوزه‌ها این است که از کشورهای دیگر، تقلید کورکورانه می‌کنیم. می‌گویند همه جای دنیا این کار را می‌کنند. کجای دنیا؟ کدام کشور؟ رشد اقتصادی و تقاضای مسکن آن چقدر است؟ ترکیب سنی جمعیتی آن کشور چگونه است؟ تورم و رشد اقتصادی چگونه است؟ این موارد را باید کنار هم گذاشت و در نهایت به یک سیاست رسید. این سیاست لزوما برای ایران که نمی‌تواند درست باشد.

 وزیر راه به همراه رئیس کل بانک مرکزی نامه‌ای به رئیس‌جمهوری نوشته‌اند. به نظر می‌رسد آخوندی و سیف به نوعی دنبال جلب نظر و اعمال فشار برای اجرایی شدن این برنامه هستند.سیاست دولت متناقض است؛ یعنی اینکه بخشی دنبال یک سیاست‌ می‌رود و بخش دیگری نه. بانک مرکزی می‌داند این سیاست تحریک تقاضا تورم‌زاست، دولت هم به مردم قول کاهش تورم را داده است. ضمن آنکه می‌دانند مسکن وزن زیادی در تورم دارد و اگر تورم در این بخش روی دهد، قول دولت به مردم عملی نمی‌شود. این است که مسؤولان بانک مرکزی مقداری در اختصاص وام خرید اکراه دارند. دولت هم خیلی تمایل به اعمال این سیاست به دلیل تورم‌زا بودن ندارد. الان مسؤولان بخش مسکن فشار می‌آورند و مرتب پیشنهادات زیادی ارائه می‌دهند و ارقام مختلفی از جمله 45 میلیون، 60 میلیون و 80 میلیون تومان را بیان می‌کنند. دو روز دیگر هم می‌گویند 120 میلیون تومان تسهیلات خرید به مردم بدهیم.

 آخوندی گفته افزایش عرضه باعث سوداگری در بازار مسکن می‌شود؛ این حرف را چقدر کارشناسی می‌دانید؟
دو مدل تقاضا در مسکن داریم؛ مصرفی و سرمایه‌ای. تقاضای مصرفی به قصد خرید و استفاده از مسکن است. مدل دیگر تقاضای سرمایه‌ای است که خود متقاضی، واحد مسکونی دارد و به قصد کسب سود وارد بخش مسکن می‌شود. یعنی از طریق خرید و فروش یا احتکار مسکن کسب سود می‌کند. این نوع فعالیت که سرمایه‌گذاری در خرید و فروش است، تقاضای سوداگرانه است. این افراد، سوداگران بخش زمین و مسکن هستند چون فعالیت آنها مخرب بازار مسکن است و باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود. هر مدل خرید و فروش غیرضروری باعث افزایش قیمت می‌شود. بنابراین این افراد بازار مسکن را تخریب می‌کنند. خرید و فروش‌های غیرضروری، احتکار مسکن و  داشتن مسکن بیش از میزان نیاز، سوداگری است. حالا دادن وام ساخت چطور با این تعریف منجر به سوداگری می‌شود، ارتباطی بین این دو مقوله نمی‌بینم. کسب سود از طریق خرید و فروش همین فردی که الان دو واحد مسکونی دارد، منجر به سوداگری می‌شود اما از راه وام ساخت سوداگری به وجود نمی‌آید. به اینکه کسی بخواهد ملک مصرفی را پس از 6 ماه بفروشد، سوداگری نمی‌گوییم.