ویلاسازی‌ها ازجمله مواردی هستند که برای شمال ایران، تهدیدهای زیادی را ایجاد کرده‌‌اند. اما صرف‌نظر از همه چالش‌هایی که این روند ساخت و ساز برای محیط زیست و منابع طبیعی به وجود آورده، بی سر و سامانی قیمت ویلاها در فروش و اجاره، وضعیتی را سبب شده که سال‌هاست به یک سیر عادی در بازار ویلا و مسکن تبدیل شده است. اگرچه برخی از کارشناسان محلی، موج ساخت و ساز ویلاها را یک حباب و تب می‌دانستند، اما این روند بدون توقف به پیشروی خود ادامه داد تا زنگ خطر برای مازندران و ساکنان آن به صدا درآید و از آن پس مسئولان استان در یک دهه همواره نسبت به افزایش بی‌ضابطه و قارچ‌گونه ویلاها در مناطق مختلف استان هشدار دهند.
در مقابل آنچه که همواره در این سال‌ها مورد تاکید بسیاری از مازندران‌نشینان به‌ویژه فروشندگان زمین‌های کشاورزی، انبوه‌سازان و واسطه‌ها بوده و هست، ورود سرمایه به استان به‌دلیل افزایش ساخت و ساز ویلاها در مازندران است. این عده بر این باورند که افزایش ساخت ویلاها سبب رونق بازار مشاغل ساختمانی و جذب سرمایه در استان می‌شود. ولی مخالفان این دیدگاه معتقدند سرمایه‌ای که از راه ساخت و ساز ویلاها به استان وارد می‌شود به‌طور عادلانه در استان توزیع نمی‌شود و به قشر خاصی تعلق می‌گیرد. ضمن اینکه سود اصلی این فعالیت‌ها به جیب پیمانکاران و واسطه‌گران خرید و فروش ویلاها می‌رود.
آنچه هر روز بر تعداد ویلاسازان استان افزوده و میل کشاورزان را به فروش زمین‌های کشاورزی آبا و اجدادیشان بیشتر کرد، شیب صعودی قیمت ویلاها به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و قیمت مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر است. قیمت ویلاها در 15 سال گذشته به‌طور تقریبی با شتابی مشخص و روند صعودی یکسان، کمی بیش از تورم سالانه رشد کرد. برخی از ویلاسازان منطقه «رویان» دلیل این افزایش قیمت را بالارفتن بهای مصالح ساختمانی عنوان می‌کنند. اما عده‌ای دیگر معتقدند که همسان نبودن شیب تورم جامعه با شیب قیمت ویلاها در مازندران نتیجه برخی دست‌اندازی‌ها و واسطه‌گری‌‌ها در بازار ویلاسازی‌هاست که امکان کنترل بر ساخت و ساز و فروش ویلاها را از بین برده است. هرچند که این روزها بازار مسکن نیز وضع مشخصی ندارد و ثباتی در تغییر قیمت‌های آن مشاهده نمی‌شود، اما این وضع در بازار ویلای مازندران شکل قوی‌تری به خود گرفته است. طوری‌که در هر سال هزینه اجاره یا فروش ویلاها به دلایل مختلف افزایش می‌یابد که مهم‌ترین دلیل آن از دید فعالان بخش ساخت و ساز در این مناطق افزایش قیمت‌ها و تورم است.
افزایش 20 درصدی قیمت مسکن
نگاهی به قیمت مسکن در مازندران در 6 ماه نخست امسال نشان می‌دهد که با آغاز سال 1393 این نرخ با افزایش20 تا 30 درصدی در استان روبه‌رو بود. این در حالی است که بازار مسکن در استان رونق چندانی نداشته و بسیاری از فعالان ساخت و ساز از وضع فعلی بازار ساختمان ابراز نارضایتی می‌کنند. به‌عبارتی بازار مسکن و ویلا در عین حال که افزایش حدود 20 درصدی در فروش را تجربه می‌کنند، با رکود نیز روبه‌رو هستند. در این‌باره دبیر اتحادیه مشاوران املاک مازندران به «تسنیم» می‌گوید: وضع فعلی بازار مسکن در رکود ساخت و ساز نیز تاثیر زیادی داشت. البته در این میان افزایش قیمت مصالح ساختمانی و بالا رفتن اجرت‌ها به‌دلیل تورم موجود هم تاثیرگذار است. اما رکود بازار خرید و فروش مسکن نقش زیادی در این زمینه دارد. محمودرضا فتحی ادامه می‌دهد که ساخت و ساز زمانی برای یک سازنده می‌تواند سود داشته باشد که قیمت زمین پایین‌تر از قیمت تمام شده ساخت در هر مترمربع باشد یا اختلاف کمی میان این دو نرخ وجود داشته باشد. در حالی‌که امروز این وضع حاکم نیست و سازنده برای فعالیت باید زمین را دست‌کم دو برابر قیمت سال گذشته خریداری کند.
تخریب بنگاه‌های مسکن غیرمجاز
به هم پیوستگی بازار مسکن و ویلا در مناطق گردشگرپذیر مازندران می‌تواند دلیلی بر تشابه دلایل افزایش قیمت فروش و اجاره ویلاها در این مناطق نیز باشد. چراکه بافت این مناطق به‌گونه‌ای است که بسیاری از ویلاها در دل مناطق مسکونی و بومی‌نشین یا در کنار آن‌ها ساخته می‌شوند. ضمن اینکه هر دو بخش ویلا و مسکن ساکنان برای ساخت و ساز از یک بازار تغذیه می‌شوند. شاید تا چند سال پیش روند ساخت ویلا در مناطقی مشخص مانند سرخرود، ایزدشهر، رویان، نوشهر، چالوس، سلمانشهر، خرم‌آباد، تنکابن و رامسر مشاهده می‌شد. اما افزایش قیمت زمین و همچنین کمبود زمین برای خرید و فروش سبب شد که این روند به مرور به مناطق بکر و شهرهای دیگر استان نیز کشیده شود که در این میان زمین‌های کشاورزی استان بیشترین آسیب‌ها را دیدند.
گسترش و افزایش این آسیب‌ها به شالیزارهای استان اگرچه از ابتدا مخالفت مسئولان را در پی داشت، اما روند مقابله با این تخلف به‌گونه‌ای بود که نتوانست بازار ویلاسازی استان مازندران را متوقف کند. با این حال افزایش حساسیت این موضوع سبب شد تا در ماه گذشته مسئولان ارشد استان به فکر اقدامی قطعی برای مقابله با این وضعیت بیفتند و بسیاری از بنگاه‌های غیرمجاز را به عنوان متخلفان بازار ویلا پلمپ یا حتی تخریب کنند.
رییس سازمان جهاد کشاورزی استان مازندران در همین زمینه به «تسنیم» می‌گوید: با کمک دستگاههای اجرایی استان قرار شد تا از این پس به بناهای بدون مجوز هیچ امتیازی اعم از آب، برق، تلفن و گاز داده نشود. با این روند به‌طور قطع از شدت تغییر کاربری‌ها کاسته خواهد شد.
دلاور حیدرپور اضافه می‌کند مسامحه و مماشات با متخلفان یکی از دلایل گسترده شدن تغییر کاربری‌ها در مازندران است. به تأکید وی نبود برخوردهای قاطعانه با متخلفان و افراد سودجو سبب شد که ساخت و سازها در یک دوره چند ساله افزایش یابد و با سرعت گسترش پیدا کند.
حیدرپور ادامه می‌دهد: با توجه به اراده‌ای که در استان برای مقابله با این پدیده ایجاد شده و با کمک دستگاههای اجرایی و استانداری و حساسیتی که شورای حفظ حقوق بیت‌المال بر این موضوع دارد، انگیزه و دلگرمی برای برخورد قاطعانه با سودجویان بیشتر شده است تا با جدیت از تغییر کاربری‌ها جلوگیری کنیم.
گفتنی است این اقدامات در بازار خرید و فروش ویلاها نیز تأثیر قابل توجهی داشت. طوری‌که سبب شد قیمت ویلاها در مناطق غربی استان به ویژه در مناطقی که برخورد با تخلفات شدت یافت در وضعیتی مشابه سال قبل باقی بماند.
یکی از فعالان حوزه ساخت و ساز و مصالح ساختمانی آمل و چمستان در این زمینه به «تسنیم» می‌گوید: امسال خرید و فروش ویلاها نسبت به سال گذشته تفاوت چندانی نداشت. یکی از دلایل این وضع، برخوردهایی است که در مناطقی مانند چمستان و رویان با ساخت و سازهای غیرمجاز انجام شده است.
او در این‌باره تصریح می‌کند: این اقدامات سبب شد متقاضیان کمتری برای خرید ویلا اقدام کنند. به اظهار این فعال مسکن، اجاره ویلاها افزایش قابل توجهی داشت و مانند هر سال در این بخش روند صعودی مشاهده می‌شود که شاید راکد ماندن بازار خرید و فروش در افزایش بازار اجاره ویلا بی‌تأثیر نباشد.
افزایش اجاره ویلاها
از سوی دیگر بررسی‌ها نشان می‌دهد که میزان اجاره ویلاها از افزایش بیشتری نسبت به سال گذشته برخوردار بوده و بیشتر به‌صورت توافقی تعیین می‌شود. البته این توافق بیشتر از سوی گردشگر باید پذیرفته شود. چراکه موجر در این زمینه کمتر حاضر به پایین آمدن نرخ اجاره‌بها می‌شود. از طرفی همیشه مسافرانی هستند که قیمت‌های تعیین شده مالکان ویلاها را بدون دغدغه می‌پردازند.
به همین دلیل تابلو به‌دستان در سال‌های اخیر به یکی از قطب‌های پذیرش مسافران و گردشگران تبدیل شده‌اند که با وجود ارائه برنامه‌های مختلف برای ساماندهی آنان، هنوز اتفاق مثبتی در این زمینه رخ نداده است.
رئیس اداره میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری شهرستان نوشهر بر لزوم نظارت بر قیمت‌های اجاره ویلاها و اقامتگاه‌های استیجاری خصوصی تاکید می‌کند و می‌گوید: متاسفانه در حوزه ساماندهی تابلو به‌دستان کنار خیابان‌ها، تاکنون موفقیتی نداشتیم.
حسن متاجی اضافه می‌کند که تابلو به‌دستان نیز برای آنکه از دادن مالیات فرار کنند تن به سیاست‌های میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری نمی‌دهند.متاجی تأکید می‌کند که فعالیت هیچ یک از تابلو به‌دستانی که در کنار خیابان‌ها و حریم جاده‌ها با نشان دادن تابلوهای ویلا و دیگر اماکن استیجاری سعی در جذب مسافران و گردشگران برای اسکان دارند، تحت نظارت این اداره نیستند.
رشد 100 درصدی اجاره‌بهای ویلا
به هر حال نرخ اجاره ویلاها در مناطق مختلف استان بی‌توجه به هر بازار دیگری، روند صعودی خود را ادامه می‌دهد. این نرخ در تعطیلات مناسبتی مانند نوروز و تعطیلات تابستانی به بالاترین حد خود رسید. به‌همین دلیل این تعطیلات معیاری برای تعیین قیمت اجاره‌بهای ویلاها در طول سال نیز به حساب می‌آید.
گاهی در این مناسبت‌ها نرخ اجاره‌بهای ویلاها با رشد صد درصدی همراه است. چراکه سیل حضور مسافران و گردشگران و پر شدن واحدهای استیجاری، توازن عرضه و تقاضا را در بازار اجاره ویلاها به هم می‌زند.ویلاهایی که تابستان 1392 در رویان با قیمت هر 24 ساعت 200 تا 220 هزار تومان اجاره داده می‌شدند، در تعطیلات مناسبتی و ویژه تابستان امسال به قیمت 300 تا 450 هزار تومان اجاره رفتند. همچنین نگاهی به اجاره‌بهای ویلاهای مازندران در نوروز امسال و سال گذشته در مناطق مختلف استان رشد حدود 100 درصدی را نشان می‌دهد. به‌عنوان نمونه نرخ اجاره یک واحد ویلایی در نمک آبرود چالوس برای یک شب اقامت از 200 تا 500 هزار تومان در نوروز 1392 به 400 هزار تا یک میلیون و 300 هزار تومان در نوروز سال 1393 رسید. این افزایش در دیگر مناطق استان نیز به همین شکل مشاهده می‌شود. به‌عنوان نمونه این نرخ در کلاردشت از 60 تا 200 هزار تومان به 120 تا 400 هزار تومان رسید.
نکته قابل توجه اینکه در بسیاری از این شهرهای گردشگرپذیر به ویژه مناطق خوش آب و هوا واحدهای استیجاری از یک یا دو هفته و حتی بیشتر از یک تعطیلات چند روزه، رزرو می‌شوند.
با وجود افزایش اجاره ویلاها تقاضا برای در اختیار گرفتن موقت این واحدها هنوز مانند گذشته پابرجاست. به‌طور معمول در تعطیلات به سختی می‌توان در مناطق گردشگرپذیر، ویلای رزرو نشده، پیدا کرد. سرخرود، ایزدشهر، بابلسر، سلمانشهر و خرم‌آباد، شهرهایی هستند که به‌طور معمول مقصد گردشگران داخلی و ویلانشینان است.به این وضع البته باید واحدهای مسکونی بومیان منطقه را نیز افزود که به هوای کسب درآمدی کم دردسر، در چند روز خانه خود را با همه امکانات در اختیار مسافران قرار می‌دهند و پول قابل توجهی دریافت می‌کنند.
ارقام و نرخ‌های موجود در جدول، میانگین مساحت و قیمت بناهای مورد استقبال مسافران در شهرهای مختلف استان است که پس از بررسی وضع بازار ویلای استان مازندران در شهریور امسال تهیه شده است. در همه شهرهای یادشده و دیگر مناطق استان، ویلاهایی با قیمت و مساحت کمتر و بیشتر نیز وجود دارند. در ضمن نرخ اجاره بهای روزانه نیز در ماه‌های مختلف سال متفاوت است.