نوسازها در صدر معاملات مسکن

 در تهران وسعت ساخت‌وسازها، تعداد آپارتمان‌هاي نوساز از كل موجودي مسكن را به 20 درصد رسانده و باعث شده 60 درصد معاملات خريد، در اين نوع خانه‌ها خلاصه شود؛ در‌حالي‌كه سال 89 سهم نوساز‌ها از فروش حداكثر 39 درصد بود. آنچه واحدهاي نوساز را در صدر معاملات نشانده، عرضه زياد واحدهاي با سن‌بناي حداكثر 4 سال ساخت در بازار است.  رقابت بين فروشنده‌هاي اين املاك دو مزيت نسبي براي خريداران رقم زده، طوري‌كه فاصله قيمت اين آپارتمان‌ها در مناطق پرتقاضا به حداقل رسيده و نرخ رشد قيمت در آنها كمتر از ساير واحدها شده است.

پدیده‌ای که اوایل سال گذشته توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در بازار املاک مسکونی تهران شناسایی شد و «مازادعرضه» لقب گرفت، هم‌اکنون به نقطه‌قوت معاملات آپارتمان‌های نوساز برای خریداران مصرفی تبدیل شده است.

افزایش تیراژ سالانه ساخت‌وساز در تهران از سطح طبیعی 120هزار واحدمسکونی به بالای 200 هزار واحد در هر یک از سال‌های 90، 91 و 92 باعث شده در حال‌حاضر حجم قابل‌توجهی آپارتمان نوساز در بازار خودنمایی کند؛ طوری که مطابق آمارهای رسمی مرکز آمار و بانک‌مرکزی، هم‌اکنون حداقل 11درصد از موجودی مسکن تهران را آپارتمان‌های کمتر از 2سال ساخت تشکیل می‌دهد که اگر شاخص «نوساز بودن» به‌صورت جامع مبنا قرار گیرد، با توجه به اینکه آپارتمان‌های تا 5سال ساخت در محدوده این شاخص هستند، در این صورت سهم واقعی نوسازها از کل آپارتمان‌های تهران به بالای 20درصد می‌رسد.نرخ فراوانی واحدهای نوساز باعث رقابت در تعیین قیمت فروش این واحدها و در نتیجه افزایش گرایش خریداران به این سمت از بازار شده، به‌طوری‌که طبق اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، در سال گذشته 60درصد معاملات خرید مسکن در تهران مربوط به آپارتمان‌های نوساز بوده است؛ درحالی که سهم فروش نوسازها در سال89 حدود 39درصد کل معاملات بود.


 هر پنج آپارتمان، یکی نوساز

در سرشماری نفوس و مسکن سال90 که توسط مرکز آمار انجام شد، تعداد کل واحدهای مسکونی در شهر تهران 3میلیون و 200هزار واحد اعلام شد. اما بعدا در دو گزارش از سوی بانک‌مرکزی مشخص شد، در یک‌سال91 و نیمه‌اول سال92 به ترتیب 238 هزار و 141 هزار واحدمسکونی جدید آماده مصرف، به املاک تهران اضافه شده که به این ترتیب در حال‌حاضر، بدون احتساب حجم عرضه در نیمه‌دوم سال گذشته، کل موجودی مسکن در پایتخت حداقل معادل 3میلیون و 579هزار واحد است که حداقل 650 هزار واحد از آنها، نوساز هستند و کمتر از 5سال، عمر بنا دارند. هم‌اکنون از هر 5واحدمسکونی در کلان‌شهر تهران، یک واحد، نوساز است؛ ضمن اینکه شدت عرضه آپارتمان‌های تازه‌ساز به بازار مصرف -به‌دلیل تمرکز سرمایه‌گذاری‌های بسازوبفروش‌ها بر تکمیل ساختمان‌های نیمه‌تمام‌- حداقل تا یک‌سال آینده ادامه دارد.

تحت‌تاثیر سهم قابل‌توجه و رو به افزایش تعداد آپارتمان‌های نوساز در تهران، از یکسو قیمت این واحدها در مناطق پرتقاضا به هم نزدیک‌شده و از سوی دیگر میزان رشد قیمت آنها نسبت به سال‌های قبل کمتر شده است. این در حالی است که دامنه اختلاف قیمت در بازار آپارتمان‌های کارکرده، به قدری زیاد است که انتخاب را برای متقاضیان سخت می‌کند. هر چند هنوز واحدهای نوساز از واحدهای کارکرده گران‌تر است، اما وجود همین دو مزیت – اختلاف قیمت کم و نرخ رشد کمتر- باعث شده نوعی شرایط رقابتی بین عرضه‌کنندگان خانه‌های نوساز در بازار شکل بگیرد و قیمت‌های پیشنهادی فروش از زاویه توان خرید تعیین شود.یافته‌های کارشناسان اقتصاد مسکن و واسطه‌های بازار ملک نشان می‌دهد: در حال‌حاضر بیش‌از نیمی از متقاضیان مسکن ترجیح می‌دهند واحد نوساز خریداری کنند.تهران در طول دو سال اخیر شاهد حجم زیاد ساخت‌وسازهای مسکونی بوده است، طی این مدت به‌طور میانگین سالانه حداقل ۷۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شده که ۲۰۰ هزار واحد آن – در هر سال- سهم شهر تهران بوده است. این حجم ساخت‌وساز سبب شده تا شرایط تازه‌ای در حیطه خریدوفروش مسکن به وجود بیاید. 

در همین مدت، به واسطه دوبرابر شدن ساخت‌وساز، اتفاق جدیدی در بازار ملک افتاد، حجم آپارتمان‌های نوساز آماده به فروش که کارشناسان اقتصاد مسکن از آن به عنوان «مازاد عرضه» نام می‌برند، افزایش یافت.این حجم ساخت‌وساز سبب شده در حال حاضر که بازار در ميانه فصل نقل‌وانتقالات قرار دارد، آپارتمان‌های نوساز مشتری بیشتری نسبت به خانه‌های معمولی داشته باشند؛ زیرا بر اساس آمار قیمت‌های نسبی خانه‌های نوساز –قیمت فعلی در مقایسه با سال‌های گذشته- نسبت به خانه‌های چندسال ساخت از قیمت‌ معقول‌تری برخوردار هستند و مصرف‌کنندگان در این بازار از قدرت چانه‌زنی بیشتری بهره می‌برند.


 افزایش قدرت چانه‌زنی در خانه‌های نوساز

علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در این زمینه می‌گوید: در سال‌های اخیر چون تولید مسکن به‌خصوص در تهران زیاد شده و تعداد خانه‌های خالی هم افزایش داشته، تجمع و افزایش عرضه موجودی مسکن نوساز (به‌ویژه در شهر تهران) افزایش قابل توجهی پیدا کرده و این باعث شده تا قدرت چانه‌زنی مشتریان در واحدهای نوساز افزایش پیدا کند. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه می‌دهد: پس از مطالعه اطلاعات معاملات انجام شده متوجه این نکته شدیم که نسبت به دوره‌های گذشته، گرایش خریداران به خرید واحدهای نوساز بیشتر شده است. آمار نشان می‌دهد از سال90 به قبل درصد کمتری از خرید و فروش‌ها شامل واحدهای نوساز می‌شد. سال 89 حدود 39 درصد واحدهای تا پنج سال ساخت (حداکثر دارای 4سال عمربنا) مورد معامله قرار می‌گرفتند. در سال 90 این رقم به 42درصد افزایش پیدا کرد و سال91 چیزی حدود 58 درصد شده و در واقع حجم خرید این آپارتمان‌ها افزایش یافته است.این مقام مسوول در وزارت راه‌وشهرسازی در ادامه می‌گوید: افزایش درصدها به این دلیل است که گرایش به سمت خرید واحدهای نوساز بیشتر شده و همین موضوع بر حجم واحدهای نوسازی که به بازار عرضه می‌شود، اثر گذاشته است به طوری که بر اساس آمار سال 92، حدود 60 درصد از واحدهایی که مورد معامله قرار گرفته‌اند، خانه‌های تا 5 سال ساخت بوده‌اند.


 مشتریان خاص قدیمی‌سازها

با این وجود همچنان خانه‌های قدیمی‌ساز، مشتریان خود را دارند و قدرت‌خرید مشتریان، در این زمینه تعیین‌کننده است. برخی‌ها معتقدند کاهش قیمت خانه‌های نوساز، یک اقدام مقطعی است.
مشاوران املاك و فعالان بنگاه‌هاي مسكن در این زمینه می‌گویند: همیشه خانه‌های قدیمی‌ساز، قیمت مناسب‌تری نسبت به خانه‌های نو دارند و به عبارتی دیگر، قیمت‌های خانه‌های نوساز معمولا نسبت به خانه‌های قدیمی منطقی نیست. دلالان مسكن تاكيد مي‌كنند: خانه‌های چندسال ساخت، افت قیمت خود را کرده و به قیمت‌های واقعی نزدیک‌تر است و خرید خانه‌های خشک و به اصطلاح صفر کیلومتر معمولا هزینه‌های زیادی دربردارد که پرداخت آن برای همه ممکن نیست.اين گروه معتقدند: حتی تعداد زیادی از خانه‌های نوساز بی‌مشتری در بازار نیز نتوانسته قیمت این خانه‌ها را منطقی کند و برای مصرف‌کننده به صرفه است که خانه‌ای قدیمی خریده و آن را بازسازی کند. آنها مي‌گويند: اگر مشتری برای خانه‌های نو در چندسال اخیر زیاد شده، به خاطر آن است که فروشنده‌ها مجبور شده‌اند نرخ‌ها را کاهش دهند تا بتوانند گردش مالی برای خود و شروع پروژه‌های جدیدشان انجام دهند در غیر این صورت، همچنان سود در خرید خانه‌های قدیمی است. 


 قاعده به هم خورد

محمد مهدی مافی – دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن استان تهران نیز می‌گوید: اگر چه مقایسه قیمت فعلی نوسازها با سال‌‌های گذشته، خرید این واحدها را مقرون به صرفه نشان می‌دهد، اما با مقایسه قیمت فعلی نوسازها با قیمت فعلی املاک چندسال‌ ساخت مشخص می‌شود معمولا ساختمان‌های چندسال ساخت نسبت به نوساز ارزان‌تر هستند، اما نمی‌توان این قاعده را، قاعده‌ای قطعی دانست. تولیدکنندگانی که مدت‌هاست بازار کسادی دارند برای آنکه به پولشان برسند باید بیشتر با مشتری کنار بیایند. بنابراین «مازاد عرضه» در خانه‌های نوساز می‌تواند در قیمت خانه‌های نو موثر باشد.

 قیمت‌ها در بازار نوساز نزدیک به هم است

یکی از تفاوت‌هایی که در قیمت‌گذاری خانه‌های نوساز و قدیمی‌ساز وجود دارد، موقعیت مکانی و ارزشی است که ساختمان از ویژگی‌ها و مکان جغرافیایی خود به دست می‌آورد.حسام عقبایی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در این زمینه می‌گوید: شاخص‌های قیمت‌گذاری در خانه‌های نوساز نسبت به خانه‌های چندسال ساخت، متفاوت است. معمولا خانه‌های نوساز بر اساس موقعیت مکانی تفاوت قیمت دارند، اما در خانه‌های چندسال ساخت، بر اساس ویژگی‌های خانه و امتیازاتی که دارد قیمت‌ها متغیر است.او ادامه می‌دهد: با این اوصاف، پایه قیمت‌های خانه‌های نوساز نسبت به پایه قیمت‌های خانه‌های چندسال ساخت، به هم نزدیک‌تر است. این کارشناس عقیده دارد که اگر در خانه‌های نوساز نتوان تغییرات چشمگیری را از نظر ارزش‌گذاری دنبال کرد اما در قیمت‌گذاری خانه‌های قدیمی، ممکن است شاخصه‌های تعیین‌کننده‌تری وجود داشته باشد. 

عقبایی می‌گوید: به‌طور مثال میزان تغییر قیمت خانه‌های نوساز در یک منطقه از 7میلیون‌تومان تا 7 میلیون و پانصد هزار تومان است اما در این منطقه واحدهایی که عمر بیش از 10 سال دارند قیمت‌شان از 4میلیون شروع و به 6 میلیون ختم می‌شود که این تغییرات بستگی به طراحی و امکانات داخلی خانه است بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که فاصله قیمت‌های خانه‌های نوساز نسبت به خانه‌های چندسال ساخت کمتر است.

 علت‌یابی تحول در بازارمسکن

اما چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در بخش دیگری از سخنانش با اشاره به اینکه در خرید و فروش املاک معمولا به واحدهای زیر 5 سال ساخت، املاک نوساز گفته می‌شود، متذکر می‌شود: البته اگر در آمار یکی، دو سال اخیر دقیق شویم، می‌توانیم بگوییم که گرایش عمومی به سمت خرید واحدهای مسکونی تا 2 سال ساخت افزایش قابل توجهی پیدا کرده است و دیگر مثل گذشته در مورد معامله واحدهایی که خالی می‌ماند، نگرانی خاصی وجود ندارد. همچنین باید به این نکته مهم توجه کرد که نوسان و رشد قیمت واحدهای نوساز کمتر از گذشته شده و چون عرضه زیاد است، قدرت چانه‌زنی بیشتر شده و این سبب شده که مشتری‌ها بتوانند راحت‌تر از قبل ملک نوساز را بخرند. در واقع کاهش فاصله قیمتی واحدهای نوساز با واحدهای قدیمی‌تر در سال‌های اخیر این موضوع را تایید می‌کند. 

در مقاطعی که اوضاع اقتصادی در حالت رکود به سر می‌برد طبیعی است که واحدها فروش نروند و روی دست تولیدکنندگان و صاحبان بمانند اما طبیعتا در دوره بعدی خروج از رکود شرایط را تغییر می‌دهد همان‌طور که امروزه معاملات روان‌تر از پیش صورت می‌گیرد و این در نهایت به نفع مصرف کننده است. در وقوع این مساله «مازاد عرضه» را باید در نظر گرفت. نکته بعدی تقاضا است و نباید یکسویه به ماجرا نگاه کرد. در واقع بحث عرضه، تقاضا و قیمت‌ها اینجا اهمیت می‌یابند. او در پایان می‌گوید: باید به این نکته توجه کرد که قیمت‌های معاملات مسکن در خرداد93 تقریبا با قیمت‌های معاملات در خرداد 92 در یک سطح است و این نشانه آن که بازار معاملات مسکن متعادل شده است و از آنجا که تعادل در بازار به وجود آمده، گرایش به سمت خرید واحدهای نوساز بالاتر رفته است.