همزمان با شروع نيمه‌دوم از فصل نقل‌وانتقالات مصرفي در بازار مسكن، آمارهاي رسمي از كاهش مجدد قيمت آپارتمان حكايت دارد و نشان مي‌دهد در تيرماه با سیر منحني نرخ رشد قيمت به سطح «زيرصفر»، موج تازه‌اي از تخليه حباب مسكن آغاز شده است. سطح جديد قيمت مسكن با كاهش 1/1 درصدي در تيرماه، به میانگین متری 4 ميليون و 300هزار تومان رسيد و براي دومين‌بار طي 4 ماه اول سال 93 شيب منفي گرفت. اين روند در كنار افت بيش از 50 درصدي حجم معاملات – طي خرداد و تير - مي‌تواند بيانگر «پايان سفته‌بازي مسكن» باشد.
نيمه‌دوم فصل نقل‌وانتقالات با «قيمت نزولي» آغاز می‌شود
رشد قيمت مسكن در اولين ماه تابستان امسال مطابق پيش‌بيني‌هايي كه با استناد به نوسانات بهار93 مطرح شده بود، به روند كاهشي خود ادامه داد و منحني تغييرات قيمت نه‌تنها در يك هفته اول تير كاملا در مرز سكون قرار گرفت كه در روزهاي ماه رمضان تحت‌تاثير افت شديد معاملات، به سطح «زيرصفر» رسيد.
اطلاعات قيمت‌ها در سامانه رهگيري معاملات مسكن كه توسط دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي استخراج شده و در اختيار «دنياي اقتصاد» قرار گرفته است، نشان مي‌دهد: متوسط قيمت آپارتمان‌هاي فروخته‌شده در تهران طي تيرماه امسال با يك درصد كاهش نسبت به خردادماه، مترمربعي 4ميليون و 300 هزار تومان شد.
در منحني تورم ماهانه قيمت مسكن مربوط به 4 ماه اول امسال، سطح قيمت ابتدا در فروردين 7درصد افت كرد اما در ارديبهشت تقريبا به همين ميزان افزايش يافت. سپس در خردادماه نيز حدود 5درصد دیگر دچار تورم شد اما در تيرماه نرخ رشد ماهانه مجددا روند كاهشي به خود گرفت و در تراز منفي 1/1درصد ايستاد. تغييرات تيرماه قيمت مسكن نه‌تنها در مقايسه با ماه قبل، شتاب منفي دارد كه در منحني نوسانات نقطه‌به‌نقطه نيز حالت صعود ممتد از بين رفته است. در ماه اول تابستان امسال، نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قيمت مسكن– ميزان تغيير قيمت در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- به 4درصد رسيد و در واقع قيمت مسكن در تهران طي تير93 با رقمي معادل3/4 درصد نسبت به تير92 افزايش پيدا كرد. اين در حالي است كه تورم نقطه‌به‌نقطه در بازار مسكن تهران بهار سال گذشته به بالاي 70درصد رسيد و پارسال همين موقع، قيمت‌ها 58درصد نسبت به تير91 جهش كرد اما به تدريج و در طول سال، با شروع تخليه حباب قيمت، نرخ رشد افت كرد طوري كه در اسفند92، قيمت‌ها حداكثر 7درصد نسبت به اسفند91 افزايش پيدا كرد. در اوايل امسال، باز هم سطح اين نوع تورم در بازار مسكن كمتر شد و به 7/1درصد رسيد و هم‌اكنون در سطح 4درصد در نوسان است.با اين حال، 18 تيرماه «دنياي‌اقتصاد» در گزارشي با اعلام متوسط قيمت متري 4ميليون و350هزار تومان براي خرداد93، از نزديك شدن شتاب ماهانه قيمت‌ها به مرز سكون خبر داد. رشد ماهانه قيمت آپارتمان در خرداد 5درصد شده بود اما در تيرماه اين نرخ به منفي يك درصد تبديل شد.
هم‌اكنون با گذشت يك ماه از تابستان، آمارها از تداوم ريزش قيمت و عبور نرخ تورم ماهانه مسكن از نقطه صفر حكايت دارد. تحولات جديد قيمت‌ها در بازار مسكن شرايط را يك گام ديگر به قدرت خريد طرف تقاضا نزديك كرد. طي يك‌سال اخير آنچه در بازار مسكن به «افت قيمت‌ها» تعبير مي‌شد، كاهشي بود كه در تورم نقطه‌به‌نقطه مسكن- ميزان رشد قيمت- اتفاق مي‌افتاد به طوري كه از تابستان سال گذشته، اگر چه قيمت همچنان ماه به ماه و در مقايسه با ماههاي مشابه سال قبل، افزايش پيدا مي‌كرد اما نرخ رشد كم مي‌شد. به عبارت ديگر، گام اول تخليه حباب مسكن كه تا ابتداي تابستان امسال ادامه پيدا كرد، در گرفتن «شتاب» از رشد قيمت خلاصه شد. اما با شروع تابستان و صفر شدن شتاب، گام دوم نيز آغاز شده و هم‌اكنون اين قيمت‌ها هستند كه در مقايسه با قبل، مسير كاهشي را آغاز كرده‌اند. در حال‌حاضر هم نرخ رشد قيمت مسكن منفي است و هم قيمت مسكن رو به کم شدن است. در تير امسال متري 50هزار تومان از ارزش معاملاتي واحدهاي مسكوني كاسته شد.
نيمه‌دوم فصل نقل و انتقالات ملكي از فردا براي اجاره‌نشين‌ها و متقاضيان خريد مسكن در شرايطي آغاز مي‌شود كه بازار عرضه آپارتمان‌ها با شكنندگي بيشتر از ناحيه قيمت‌ها مواجه شده و بعيد است در 45روز پيش‌رو، اين وضعيت تغييري برخلاف رويه ماههاي قبل به خود بگيرد. عمده معاملات مسكن معمولا در سه ماه تابستان انجام مي‌شود اما امسال همزماني ماه رمضان با نیمه اول فصل تابستان باعث شد بار معاملات خريد و اجاره به نيمه‌دوم فصل جاري منتقل شود.
فروش روزانه 500 واحد مسکونی در تهران
گزارش «دنياي‌اقتصاد» از آمار معاملات مسكن در هفته‌هاي اخير حاكي است: حجم كل معاملات شامل خريد و اجاره و پيش‌خريد واحدمسكوني در تهران در تير93 حدود 8درصد نسبت به خرداد93 كاهش پيدا كرد. از طرفي، حجم معاملات در خرداد نيز بعد از هيجاني كه در ارديبهشت‌ماه – به واسطه اجراي فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها در دومين ماه سال- دامن بازار املاك را گرفت، روند نزولي داشت. معاملات مسكن در خردادماه 15درصد نسبت به ارديبهشت كاهش يافت.به اين ترتيب، هم‌اكنون تحرك هم در معاملات و هم در قيمت مسكن به حداقل رسيده و اين همگرايي شرايط را براي انجام معاملات غيرتورمي و به‌دور از حتي افزايش جزئي نرخ‌ها در 45روز آتي فراهم كرده است.در تيرماه امسال، خريد و فروش آپارتمان در تهران 22درصد نسبت به خرداد كاهش يافت. اما در معاملات اجاره، نقل‌وانتقالات 8درصد افزايش پيدا كرد.در 31 روز اول تابستان به طور متوسط روزانه 512 واحدمسكوني در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران فروش رفت و 668 خانوار اجاره‌نشين نيز اقدام به تغيير يا تمديد محل اجاره خود كردند. در اين ماه همچنين روزي 35 واحدمسكوني در حال ساخت در مناطق مختلف تهران پيش‌فروش شد.
برابری رشد اجاره بها با تورم
هر چند در بازار خريد مسكن، سرانجام رشد نرخ‌ها متوقف شد و دامنه نوسان در منحني قيمت مسكن طي ماههاي سپري شده از سال93، فوق‌العاده كم شد و افت‌وخيزها بين متري 100 هزار تا حداكثر 300هزار تومان شده است اما در بازار اجاره‌نشين‌ها، منحني اجاره‌بها هر چند ناچيز اما كماكان مسير صعود را طي مي‌كند.متوسط اجاره‌بهاي ماهانه مسكن در تهران در تيرماه امسال با 4/1درصد افزايش نسبت به خرداد به متري 21هزار و 200 تومان رسيد. مبالغ اجاره در تير93 حدود 10درصد نسبت به تير92 افزايش پيدا كرده است. آنچه هم‌اكنون نقطه قوت بازار اجاره مسكن به حساب مي‌آيد، مهار شدن نرخ رشد ماهانه اجاره‌بها در سطح تورم ماهانه است.در تيرماه امسال، طبق اعلام بانك‌مركزي، شاخص قيمت انواع كالا و خدمات معادل 4/1درصد نسبت به خرداد افزايش يافت و در واقع تورم عمومي ماهانه به سطح 4/1درصد رسيد.
