رشد جمعیت شهری و گذر زمان در چند دهه گذشته عاملی شد تا تغییرات بنیادی و اساسی در نحوه و شکل زندگی مردم به وجود آید؛ تغییراتی که به مرور جایگزین شدن ماشین به جای درشکه، استفاده از تلفن همراه به جای باجه‌های تلفن و بسیاری از وسایل مدرن امروزی را که برای نسل‌ها و دهه‌های گذشته حتی فکر کردن و در تخیل آوردنش هم کار بسیار سختی بود، در پی داشت. شاید تحولاتی که به آن اشاره شد از روی ذوق و شوق بود، اما از سوی دیگر تغییراتی نیز از سر اجبار و نیاز جامعه به وجود آمد.
احتمالا خارج شدن خانه‌ها از فضایی وسیع و تبدیل آنها به خانه‌هایی در ابعاد کوچک یکی از آنها باشد؛ به گونه‌ای که هر خانه روی خانه‌ای دیگر بنا شده و مدلی از زندگی را در خانه هایی به نام آپارتمان به وجود آورده است؛ مدلی که علاوه بر سختی‌های موجود در آن، آفت بسیاری برای اقتصاد و فضای شهری دارد و شاید عده‌ای خاص و معدود برای تامین منافع اقتصادی خود با تراکم‌فروشی‌هایی که انجام داده‌اند، امروزه آپارتمان‌نشینی را به اصلی‌ترین سبک زندگی کلان‌شهرها تبدیل کرده‌اند.
شاید اگر از جوان‌ترها بپرسید، عده زیادی از آنها خاطره زیادی از زندگی در خانه حیاط دار نداشته باشند و دهه هشتادی‌ها هم برای آشنایی با خانه حیاط دار باید به دفتر خاطرات پدر و مادر خود سر بزنند. با توجه به اینکه امروزه با رواج آپارتمان‌نشینی استقلال خانوادهها تا حد زیادی با چالش مواجه شده است، بسیاری از خانوادهها از زندگی در خانه‌های حیاط دار استقبال می‌کنند و برخی از آنها حتی اجاره‌نشینی در خانه‌های ویلایی را به مالکیت آپارتمان ترجیح می‌دهند. اما دیگر خانه حیاط داری باقی نمانده است که آنها بخواهند در آن زندگی کنند یا در صورت وجود چنین خانه‌هایی قیمت آنها به قدری گران است که کمتر خانواده‌ای می‌تواند حتی آن را به رهن و اجاره خود درآورد. حال سوال اساسی این است که چرا در شرایطی که بسیاری از مردم از زندگی در آپارتمان‌ها ناراضی هستند، همچنان بر تعداد برج‌ها، آپارتمان‌ها و ساکنان آنها افزوده می‌شود؟ شاید در پاسخ بتوان گفت که مردم به دلیل داشتن زندگی مدرن در آپارتمان‌ها ساکن می‌شوند.
اما در اینجا هم این سوال مطرح می‌شود که اصلا چه کسانی زندگی در آپارتمان‌ها را نماد مدرنیته و به روز بودن ساخته‌اند و در واقع پشت پرده تراکم‌فروشی‌ها چه سودی عاید افراد و اشخاص مختلف می‌شود که بدون توجه به فضای شهری به ساخت و ساز بی‌رویه خود ادامه می‌دهند؟ این ساخت‌وسازها چنان بی رویه است که در آخرین سرشماری‌ها مشخص شد به طور میانگین در هر کیلومتر مربع استان تهران حدود ۸۹۰ نفر جای گرفته‌اند.
انفجار جمعیت در تهران
در حالی که طرح جامع شهر تهران مصوب سال ۱۳۸۵ شورای عالی شهرسازی و معماری کشور حداکثر ظرفیت جمعیتپذیری تهران در سال ۱۴۰۵ را ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر تعیین کرده است، اما مطابق نتایج مطالعات این شورا با احتساب مجموع آپارتمان‌‌های موجود شهر تهران شامل «ساختمان‌‌های مسکونی در حال مصرف و مجتمع‌‌هایی که برای احداث آنها پروانه ساخت صادر شده است»، هم‌‌اکنون ظرفیت «جمعیتپذیری» پایتخت به ۱۱ میلیون و دو هزار و ۶۱۱ نفر رسیده است. به این معنا که اگر چه در حال حاضر جمعیت قطعی و ساکن تهران چیزی حدود هشت میلیون و ۵۰۰ هزار نفر است، اما ساختمان‌‌های نوساز یا در حال ساخت فاقد سکونت این اجازه را داده که جمعیت پایتخت بدون هیچ مانعی از طریق مهاجرت یا عواملی دیگر به ۱۱ میلیون نفر افزایش پیدا کند.
به این ترتیب حجم ساخت‌‌وسازهای مسکونی در فاصله سالهای ۸۶ تا ۹۴ که طبق قاعده باید از سوی مدیریت شهری متناسب با حد مجاز اسناد بالادستی تهران تنظیم می‌‌شد، نه تنها هماهنگی با وضعیت فعلی تقاضای موثر در بازار مسکن پایتخت ندارد که حتی از ظرف جمعیتی تهران ۱۴۰۵ نیز سرریز شده است. البته این موضوع صرفا مربوط به یک دهه اخیر نیست و از اواخر دهه ۶۰ و پس از پایان جنگ تحمیلی عراق علیه ایران تراکم‌فروشی‌ها کلید خورد. البته چندی پیش کمیته کارشناسی شورای عالی شهرسازی برای جلوگیری از وخیم‌تر شدن اوضاع زیست‌‌محیطی کلان‌شهر تهران به شورا پیشنهاد کرد تا نسبت به اعمال ممنوعیت برای ساخت و سازهای جدید در هر نوع کاربری از طریق مصوبات قانونی اقدام کند و برای آینده تهران طرح جامع جدید تدوین کند، اما ساخت و سازهای قدیمی همچنان ادامه دارند و حتی در سطح شهر شروع ساخت و سازهای جدید مشاهده می‌شود که اینها یا دارای مجوز هستند و یا بدون مجوز به فعالیت خود ادامه می‌دهند.
حکمرانی غریبه‌ای بر بازار مسکن
در حالی که در بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا شهرداری‌ها به هیچ عنوان حق فروش حتی یک متر تراکم را ندارند، در ۲۰ سال اخیر شهرداری‌های تهران با اخذ درآمد حاصل از تراکمفروشی اقدام به انجام پروژه‌های عمرانی کرده‌اند تا نظر مردم را به سوی خود جلب کنند و این روش آفات زیادی را وارد شهر کرده است. به عنوان مثال در کشور فرانسه کلیه درآمد شهرداری‌ها به خزانه‌داری کل واریز می‌شود، اما شهرداری تهران فقط در سال ۹۳، ۷۲۰۰ میلیارد تومان از راه فروش مازاد تراکم و تغییر کاربری درآمد کسب کرد؛ رقمی که با توجه به بودجه ۱۳ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومانی شهرداری در آن سال بیش از نیمی از بودجه برای آنها سود داشت که البته همان سال سید محمود کاشانی با حضور در صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران درآمد تراکم فروشی شهرداری تهران را ۱۰۰ درصد غیرقانونی خواند. به هر حال همواره در میان فعالان اقتصادی هر بازار گاهی غریبه‌ای پیدا می‌شود که با توجه به قدرت خود گوی سبقت در حجم سرمایه‌گذاری را از سایر فعالان می‌رباید و مدتی بعد به فعال غالب و بی‌بدیل بازار تبدیل می‌شود.
بازار مسکن و ساخت و ساز نیز از این نوع بازارها جدا نیست، با این تفاوت که حضور غریبه‌ها در آن کوتاه مدت نبوده و بیش از دو دهه است که غریبه‌ای بر آن حکم می‌راند. ثبات حضور این غریبه‌ها شاید رونق برخی بازارها همچون ساخت و ساز را در پی داشته باشد اما به قطع واکنش‌های منفی را برای اقتصاد و حیات شهر در پی دارد که به مرور به تمام شهرهای کشور سرایت پیدا می‌کند. متاسفانه پایتخت ایران به عنوان بزرگ‌ترین كلان‌شهر ایران از اوايل دهه۷۰ به بعد به سرطان شهرفروشی دچار شده است. كمبود منابع آبی، ترافيک سنگین، آلودگی هوا، گسترش خانه‌های خالی، تخريب باغات، كاهش جذابيت سرمايه‌گذاری، نوسازی بافت‌فرسوده و آلودگی صوتی ناشی از آن و همچنين زياده‌روی در ساخت مال و پاساژ در شمال شهر، بيماری‌هايی هستند كه در پی اين سرطان از عمر شهر و ساکنان آن کاسته‌اند؛ بیماری‌هایی که گویا مسری‌اند و هر روز بیش از پیش به شهرهای دیگر منتقل می‌شوند.
در سالهای ابتدایی دهه ۷۰ با گسترده شدن اختلاف بين دولت و شهرداری تهران بر سر پايان دادن به تراكم‌فروشی‌ها، ضوابطی برای مهار اين آفت تدوين شد، اما شهرداري براي عبور از این مرحله و اداره شهر، بعدها به اشکال مختلف اين ضوابط را دور زد. طی این سال‌ها شهرداری‌های کلان‌شهرها به واسطه حضور قانونی کمیسیون ماده۵ به تغییر گسترده مقررات شهرسازی بر خلاف اسناد فرادست و روح حاکم بر شهرها روی آوردند؛ روندی که طی سالهای گذشته با وجود رونمایی و ابلاغ طرح تفصیلی جدید تهران به عنوان فصل‌الخطاب مقررات شهرسازی کماکان در پایتخت متوقف نشد؛ به گونه‌ای که مشاهده مواردی شامل تغيير كاربری يا ديگر پارامترهای ساختمانی همچون ميزان «تراكم» در ساخت‌وسازهايی كه بعد از اجراي طرح تفصيلی جديد تهران برای آنها پروانه صادر شده است.
بررسی‌های انجام شده در کلان‌شهرها نشان می‌دهد عواملی همچون مهاجرت، گسترش شهرنشینی، افزایش جمعیت، تغییر کاربری و فروش تراکم سبب شده است تا نهادهای مربوطه چنین سیاست‌های اشتباهی را در پیش بگیرند و از اواخر دهه ۶۰ برنامه‌ریزان شهری با این دیدگاه که افزایش تراکم ساختمانی کاهش هزینه‌های تامین زیرساخت‌های شهر را سبب می‌شود، بر طبل افزایش تراکم ساختمانی کوبیده‌اند که البته از سود بالای تراکم‌فروشی‌ها که عاید این نهادها می‌شود نمی‌توان چشم‌پوشی کرد. به هر حال باید منتظر ماند تا مشخص شود در برنامه‌‌های آینده شهرداری که شورای شهر هم بر آن نظارت دارد، از انفجار جمعیت تهران جلوگیری می‌شود یا خیر؟
آرمان امروز- امیر داداشی