كانون سردفتران و دفترياران، هميشه در مظان اتهام بوده و هستند كه با مكانيزه شدن ثبت اسناد اميدواريم ايفاي نقش پررنگ‌ترشان هم قوت گيرد تا دفترداران خود را از اتهامات مبرا كنند. اما ثبت اسناد به صورت مكانيزه بايد با همكاري ارگان‌هاي ديگر صورت گيرد ولي سازمان اسناد و املاك كشور نتوانسته اين ارگان‌ها را مجاب به همكاري و همياري كند و مردم براي دريافت استعلامات شهرداري، اداره ماليات و... به صورت دستي پروسه زماني طولاني را طي مي‌كنند اما شهرداري در مورد شناسنامه فني ساختمان هم با دفتر ثبت اسناد رسمي همكاري ندارد و اين موجب پيش فروش يك واحد به چند نفر مي‌شود و پيشگيري از جعل اسناد پيش‌فروش را به بن‌بست كشانده است. اما مهم‌ترين اقدام، سازمان ثبت اسناد و املاك مكانيزه كردن ثبت است. با محمدرضا دشتي اردكاني، رييس كانون سردفتران و دفترياران گپ و گفتي دوستانه داشتيم تا مشكلات و پيشرفت‌هاي اين كانون را مورد بررسي قرار دهيم. وي در تشريح كانون مي‌گويد: «كانون سردفتران و دفترياران، كانوني است كه قوانين خاص خود را دارد و طبق قانون به نوعي وابسته به قوه‌قضاييه است. در صورتي كه كانون وكلا، كانون ماده 187 وكلا و... زيرنظر اتاق بازرگاني يا اصناف مشغول به فعاليت هستند.»
نظارت و مكانيزه شدن ثبت
وي با اشاره به اينكه شهريور 1392 كه سيستم ثبت آنلاين در كشور پياده شد، مي‌افزايد: «يكي از اقدامات بزرگ در راستاي اقتصاد مقاومتي اتصال تمام دفاتر اسناد رسمي در ايران به سامانه يكپارچه ثبت اسناد و املاك كشور وصل بود. شفاف‌سازي بيشتر، كاهش هزينه‌هاي مردم و زمان خدمت‌دهي از آثار و بركات اقتصاد مقاومتي است. دفاتر الكترونيكي به صورت پايلوت در تهران شروع به فعاليت كردند و تا اواسط ارديبهشت اين دفاتر در سراسر كشور فعال خواهند شد. سيستم ثبت آني به صورت الكترونيك انجام خواهد شد. با وجود اعلام آمادگي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، سازمان‌هايي مانند تامين اجتماعي، شهرداري، سازمان مالياتي و... كه بايد استعلاماتي را جهت ثبت ارائه كنند، تاكنون اعلام آمادگي نكرده و به اين سامانه وصل نشده‌اند. اگر اين اقدام صورت گيرد، اتفاق بزرگي در ثبت رخ خواهد داد و جلوگيري از فرار مالياتي يكي از بركات آن خواهد بود.»
اما ثبت‌هاي الكترونيك هنوز هم نتوانسته سردفتران را از اتهامات مبرا كند. دشتي‌اردكاني با بيان اينكه نظارت بر تخلف سردفتران و دفترياران توسط 4 مرجع قانوني صورت مي‌گيرد، تاكيد مي‌كند: «بيشتر اقتصاد كشور و نقل و انتقالات بر دفاتر رسمي انجام مي‌شود، به همين دليل بايد نظارت دقيقي روي آن صورت گيرد. سازمان بازرسي كل كشور، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، ادارات كل ثبت اسناد در مراكز استان‌ها، كانون سردفتران و دفترياران و سازمان مالياتي به صورت سالانه اين دفاتر را مورد بازرسي قرارداده و در كل سال بر فعاليت آنها نظارت دارند.»
نقل و انتقال خودرو
از سال 92-91 بود كه مردم براي نقل و انتقال خودرو با مشكلاتي روبه‌رو شدند. پليس راهور ناجا برگ سبز را سند قطعي مي‌دانست و كار نقل و انتقال در دفاتر ثبت اسناد رسمي را كساد كرد و مردم را سرگردان. دي 1392 دشتي‌اردكاني، رييس كانون سردفتران و دفترياران برگ سبز ناجا به عنوان سند رسمي را بي‌اعتبار دانسته و گفت: «سند سبز ناجا فقط براي تعويض پلاك كاربرد دارد و براي نقل و انتقال خودرو سندي معتبر است كه در دفترخانه اسناد رسمي تنظيم شده باشد. نقل و انتقال خودرو بايد در دفاتر اسناد رسمي ثبت شود زيرا در دادگاه سند رسمي مورد قبول است. كانون آمادگي كامل دارد كه در اين خصوص با نيروي انتظامي همكاري كرده و دفاتر اسناد رسمي به مراكز تعويض پلاك منتقل شود. البته نيروي انتظامي تاكنون در اين خصوص اعلام آمادگي نكرده است.»
اين چالش ادامه داشت تا اسفند 1393 كه سردار موسي اميري، جانشين پليس راهور ناجا اعلام كرد: «برابر قانون، برگه نيروي انتظامي تحت عنوان سند مالكيت سبز كه به هموطنان مي‌دهد، سند قطعي است و هيچ نيازي به سند محضري نيست. همان‌طور كه هموطنان وقتي خودرو صفر كيلومتر مي‌خرند به محضر نمي‌روند، از اين بابت نگراني نداشته باشند و با خيال راحت در ايام نوروز به مسافرت بروند.»
سرهنگ احمد رستمي، معاون فني و مهندسي راهور اما ديدگاه پليس نيز در اين مورد گفت: «رويكرد نيروي انتظامي روزآمد كردن با استفاده از سامانه‌هاي برخط است و معتقديم كه سند صادر شده توسط نيروي انتظامي طبق تعريف قانون مدني سند مالكيت محسوب مي‌شود و مردم هيچ‌گونه اجباري در مراجعه به دفاتر اسناد رسمي ندارند.»
اين چالش مردم را سرگردان كرد. اما دشتي اكنون مي‌گويد: «اين موضوع حل شد. ماده 29 رسيدگي به تخلفات رانندگي به صراحت اعلام كرده كه براي انتقال سند بايد به دفاتر رسمي و براي تعويض پلاك به پليس راهور مراجعه شود.»
تعرفه‌اي وجود دارد؟
اكثر فروشندگان و خريداران از هزينه نقل و انتقالات اطلاع درستي ندارند. آيا مكانيزه شدن ثبت اسناد و املاك به اين اطلاع‌رساني هم منجر شده يا خير؟ رييس كانون سردفتران و دفترياران پاسخ مي‌دهد: «تمام هزينه‌هاي نقل و انتقال پرداختي به صورت الكترونيكي در سند ثبت شده و بايد با كارتخوان در دفاتر ثبت اسناد رسمي پرداخت شود. هزينه‌ها بالاي اسناد درج مي‌شود.»به گفته وي ماليات‌هاي دفاتر ثبت اسناد رسمي بر حسب جدول سازمان مالياتي پرداخت مي‌شود و اين دفاتر در زمينه پرداخت ماليات با مشكلي روبه‌رو نيستند.
فروش يك خانه به چند نفر ممنوع
كم نيستند پرونده‌هايي كه در آنها يك آپارتمان يا ساختمان به چند نفر فروخته مي‌شود و مشكلات زيادي را براي مردم ايجاد مي‌كند. شايد يكي از اين نمونه‌هاي مهم برج نگين شهرري باشد كه هر واحد آن به چند نفر فروخته و باعث اجتماع مردم در مقابل دادسراي تهران شد. اين مردم حق خود را از دستگاه قضا مطالبه مي‌كردند. بروز چنين مشكلاتي منجر به تولد قانون پيش‌فروش ساختمان شد. به اين ترتيب، ديگر فعاليت جاعلان و آنهايي كه معاملات معارض انجام مي‌دادند گريبان دستگاه قضا را نخواهد گرفت.
در زمان رياست آيت‌الله هاشمي‌شاهرودي بر قوه قضاييه، اين قوه لايحه‌يي را تحت عنوان «قانون پيش‌فروش ساختمان» در اختيار مجلس شوراي اسلامي قرار داد. اين قانون فراز و نشيب‌هاي زيادي را متحمل شد و فعاليت‌هايي كه در مركز پژوهش‌هاي مجلس و كميسيون حقوقي و قضايي مجلس شوراي اسلامي روي آن انجام گرفت، منجر به اين قانون شد كه در سال 1389 به تصويب مجلس رسيده است. آيين‌نامه اجرايي اين قانون كه از سال 89 تصويب شده بود، در سال 93 از سوي هيات وزيران ابلاغ شد. هيات وزيران پيشنهاد مشتركي را بين وزارتخانه‌هاي دادگستري، راه و شهرسازي و سازمان نظام مهندسي تدوين كرد كه مورد تاييد قوه قضاييه نيز قرار گرفت.
دشتي‌اردكاني در اين مورد مي‌گويد: «اين قانون در سال 1389 به تصويب مجلس رسيد و آيين‌نامه آن در سال 93 توسط هيات وزيران ابلاغ شد. در اين قانون آمده يكي از مستندات اسناد دفاتر رسمي، شناسنامه فني ساختمان باشد. در بسياري از استان‌هاي كشور شناسنامه فني توسط شهرداري به دفاتر رسمي صادر مي‌شود. اما متاسفانه در تهران تا به حال انجام نشده است. به همين دليل به عنوان رييس كانون، با آقاي قاليباف شهردار تهران، مديركل حقوقي شهرداري و معاونت شهرسازي جلسات مختلف داشتم. با وجود قول مساعدي كه به ما داده بودند تاكنون هنوز شناسنامه فني ساختمان در تهران توسط شهرداري صادر نشده است. صدور شناسنامه فني ساختمان براي تنظيم سند پيش‌فروش ساختمان، از جعل اسناد و معاملات جلوگيري خواهد كرد.»
وي با اشاره به الزامي شدن اخذ كدرهگيري توسط مشاوران املاك مي‌افزايد: «ماه 5 و 6 كد رهگيري مصوبه هيات وزيران به ديوان عدالت اداري ارسال شد. در گذشته براي گرفتن استعلام سازمان مالياتي ملزم به دريافت كد رهگيري بودند ولي هنوز هم دفاتر اسناد رسمي مي‌توانند بدون آنكه كدرهگيري داشته باشند، از سازمان مالياتي استعلام كنند. سازمان مالياتي نيز طي بخشنامه‌يي، كليه ادارات زيرمجموعه خود را ملزم به ارائه استعلام به دفاتر رسمي كرده است.»
رييس كانون سردفتران و دفترياران در ادامه تاكيد مي‌كند: «استعلام ثبت به صورت الكترونيكي از واحدهاي ثبتي گرفته مي‌شود و قطعا از درگاه سازمان ثبت اسناد و املاك استعلام مي‌كنند و مي‌توانند به جواب استعلامات دسترسي پيدا كنند.»
كاهش نقل و انتقالات
از سال 91 بازار مسكن سيرنزولي را در پيش گرفت و ركودي بي‌سابقه اين بازار را در خود فرو برد و معاملات مسكن كاهش يافت. برخي كارشناسان عوامل زيادي را در ركود مسكن تاثيرگذار و كاهش قدرت خريد متقاضيان را يكي از مهم‌ترين دلايل اين ركود مي‌دانستند. اما ارائه وام‌هاي بيش از 100 ميليون هم راه چاره ترغيب خريد مسكن نشد. برخي بازارها مانند سكه و ارز در اوايل اين ركود رونق گرفتند و پس از گذشت مدتي اين تب و تاب هم فروكش كرد و پول‌ها به سپرده‌هاي بانكي تبديل شد. كاهش معاملات مسكن تمامي بازارها تحت تاثير قرار گرفت. اين ركود بازار مسكن در فعاليت دفترداران و دفترياران هم تاثير بسزايي داشته است. رييس كانون سردفتران و دفترياران تاكيد مي‌كند: «با توجه به شرايط اقتصادي دنيا و ايران به ويژه در دوران تحميل تحريم‌هاي ظالمانه، همه بخش‌ها با مشكلاتي دست به گريبان بودند. طبيعتا دفاتر ثبت اسناد رسمي نيز از اين قاعده مستثني نيست. در دوران ركود مسكن، نقل و انتقالات به‌شدت كاهش داشت.»
دفاتر ثبت اسناد رسمي ارث مي‌رسد؟
بسياري بر اين پندارند كه سازمان اسناد رسمي به صورت ارثي از پدر به پسر مي‌رسد. اما دشتي‌اردكاني در اين مورد مي‌گويد: «دفاتر ثبت اسناد رسمي به هيچ‌وجه ارثي نيست. آزموني توسط سازمان ثبت اسناد كشور برگزار مي‌شود و افرادي كه اين آزمون را با موفقيت پشت سرگذاشته‌اند، مشمول واگذاري دفاتر رسمي مي‌شوند. ماده 5 قانون دفاتر اسناد رسمي هم تاكيد مي‌كند كه در شهرها براى حداقل هر 15هزار نفر و حداكثر هر20هزار نفر با توجه به آمار و درآمد حاصل از حق ثبت معاملات بايد يك دفترخانه فعال باشد. با توجه به جمعيت كشور بايد 4000دفترخانه فعال باشد. در حالي كه اكنون قريب به 7500دفتر ثبت اسناد رسمي فعال در سراسر كشور وجود دارد. براي رعايت تناسب ماده 5 قانون اسناد رسمي، بايد شاهد كاهش دفتر ثبت اسناد رسمي باشيم. در صورت اصلاح قانون آزمون امتحان سردفتري هم برگزار خواهد شد.»
رفتار اجتماعي اين دفترداران و دفترياران از مهم‌ترين مسائلي است كه مي‌توان به آن اشاره كرد. برخي از اين دفترداران در برخي موارد رفتاري ناشايست دارند. ضمن آنكه احتمال تخلفي غير از تخلفات اخلاقي هم در دفاتر وجود دارد. رييس كانون سردفتران و دفترياران در پاسخ به اين سوال كه مردم براي پيگيري شكايات خود به چه ارگان‌هايي مراجعه كنند، مي‌گويد: «مردم مي‌توانند به دفتر بازرسي و پاسخگويي به شكايات در سازمان اسناد و املاك كشور، ادارات كل ثبت در استان‌ها و كانون سردفتران در سراسر كشور مراجعه كنند. قطعا ظرف مدت يك ساعت به شكايات آنها رسيدگي خواهد شد.»
* تعادل