کانال تلگرام ایران جیب

آخرین اخبار

فروشگاه اینترنتی مدیسه
تور لحظه آخری,تور کیش,تور دبی,تور آنتالیا,تور ترکیه,تور استانبول
صرافی آرز
دهکده ساحلی الیت
زیرپوش ضد عرق
ایکاپ
نیسان
مجتمع فنی تهران
کانال تلگرام ایران جیب

افت بازار مسکن با خیز بورس

کدخبر:۱۸۷۱سه شنبه، ۲۱ آبان ۱۳۹۲ - ۰۷:۲۲:۰۱۳۵۵۱ بازدید

نشانه‌هايي در خارج از بازار مسكن وجود دارد كه فرضيه «توقف روند كاهشي قيمت مسكن» را براي ماه‌هاي آتي رد مي‌كند.

ارزش معاملاتي آپارتما‌ن‌هاي شهر تهران بعداز دو سال صعود پي‌درپي، در چهار ماه بعداز انتخابات رياست‌جمهوري، مسير نزولي را در پيش‌گرفت و هر ماه بين یک تا 6 درصد نسبت‌به ماه‌قبل كاهش پيدا كرد.پيش‌تر، وضعيت دست‌كم يك فصل گذشته بازار مسكن از نظر برخي كارشناسان‌اقتصادي به‌معني تكميل سيكل چهارم رونق- ركود و درنتيجه رسيدن قيمت‌ها به پايين‌ترين سطح، ارزيابي شده بود، اما نتايج مطالعه‌تازه يك تحليلگر اقتصاد‌مسكن حاكي است كه شاخص‌كل بورس و ميزان بازدهي در بازار سهام، هم‌اكنون به عنوان يك پارامتر موثر بر رفتار قيمت‌مسكن، نقش قابل‌توجهي را در ترسيم چشم‌انداز بازار ملك بازي مي‌كند.براساس اين مطالعه، رديابي رفتار دو شاخص‌ بورس و مسكن در 20 سال اخير، حكايت از واكنش معكوس شاخص قيمت‌مسكن به رشد مثبت شاخص‌كل بورس دارد، به اين صورت كه هر زمان بازدهي بورس افزايش پيدا كرده، قيمت مسكن در تهران مسير كاهشي به خود گرفته است. این تاثیرگذاری البته بیشتر در زمان‌های صعود شاخص خودنمایی کرده نه در هنگام رکود بورس. به اين ترتيب باتوجه به تداوم روند صعودي بازدهي بورس و خوش‌بيني در بازار سرمايه به ركورد‌هاي جديدتر در شاخص‌كل، همچنان بازار مسكن از هجوم نقدينگي و التهاب قيمتي در امان خواهد بود.

 بازي بازارها با مهره نقدينگي چگونه است؟ 

 نتايج مطالعات تحليلگر اقتصادمسكن: با ادامه رشد 3رقمي شاخص در بازار سهام طي ماه‌هاي آينده 
 بازار مسكن از هجوم نقدينگي در امان و به لحاظ كاهش مجدد قيمت، شكننده خواهد بود 

گروه مسكن- فريد قديري: توقف رشد ماهانه قيمت مسكن در تهران از تيرماه امسال – بعد از 2 سال افزايش ممتد و تند- و در نهايت كاهش 2 تا 6 درصدي ارزش معاملاتي آپارتمان در هر ماه طي 4 ماه اخير، اتفاقي بود كه باعث شد چهارمين سيكل رونق‌-ركود در بازار مسكن شكل بگيرد و به موجب آن، كارشناسان تخليه بيشتر قيمت‌مسكن را پايان‌يافته يا حداكثر به كاهش‌تورم، مشروط كنند. اما نشانه‌هايي از برون بازار مسكن وجود دارد كه فرضيه «وابستگي مطلق قيمت ملك در تهران به نرخ تورم ماه‌‌هاي آتي» را رد مي‌كند و از تاثيرگذاري پارامتر جديدتر خبر مي‌دهد. 

پيش‌تر بررسي‌ها درباره علل بازگشت نزولي قيمت مسكن، به شناسايي مجموعه پارامترهايي همچون تغيير دولت، مقاومت خريداران در پذيرش نرخ‌هاي حبابي، انتظار متفاوت خريدار و فروشنده از اوضاع بازار بعد از انتخابات و همچنين كشش ناشي از افت قيمت سكه و ارز منجر شده بود. با اين حال، نتايج تحقيق و مطالعه محمود جهاني، تحليلگر اقتصاد مسكن، پيرامون پارامترهايي كه مي‌تواند بر مسير آتي منحني نوسان قيمت مسكن موثر باشد، نشان مي‌دهد: تحولات اميدواركننده در بازار سهام و ركوردهايي كه شاخص‌كل بورس دست‌كم در7 ماه گذشته از سال92، به ثبت رسانده است، هم‌اكنون سرنوشت بازار مسكن را به دست گرفته طوري كه حتي مي‌توان گفت بخش قابل‌توجهي از افت ماهانه قيمت‌مسكن در يك فصل گذشته، مديون رشد 3رقمي شاخص بورس و جذب‌نقدينگي‌ از سوي بازار سهام بوده است. براساس اين مطالعه، رديابي رفتار 2 شاخص‌ بورس و مسكن در 20 سال گذشته، حكايت از واكنش معكوس شاخص قيمت‌مسكن به نحوه افت‌وخيز شاخص‌كل بورس دارد به اين صورت كه هر زمان بازدهي بورس افزايش پيدا كرده، قيمت مسكن در تهران مسير كاهشي به خود گرفته است. در طول ماه‌هاي گذشته از سال92 نيز، اين رفتار كاملا قابل مشاهده است. 

شاخص بازدهي در بازار سهام از ابتداي سال92 تاكنون حدود 103 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزايش پيدا كرده است و اين شاخص در فاصله تير تا مهر حدود 5/9 درصد در هر ماه با رشد مثبت مواجه شد؛ در حالي كه رشد ماهانه قيمت مسكن در همين مدت از منفي يك تا منفي 5 درصد در نوسان بود و حتي در هفته‌هاي اخير بيش‌از 6 درصد ديگر پايين آمد. نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قيمت مسكن - نسبت به ماه‌هاي سال گذشته- نيز اگرچه هنوز دو رقمي است، اما در حال پايين آمدن است، به طوري كه رشد نقطه‌به‌نقطه ميانگين قيمت مسكن در تهران از 69درصد در خرداد92 (نسبت به خرداد91) به 51درصد در شهريورماه رسيد. به اين ترتيب اثر معكوس بازدهي بورس بر قيمت‌مسكن در اين ماه‌ها، با كشاندن منحني نرخ‌رشد قيمت به زير صفر، خود را نشان داده است. اكنون از يك‌‌سو رونق بازار سهام و رشد شاخص‌كل بورس طبق نظر كارشناسان بازار سرمايه، غيرحبابي و كاملا واقعي ارزيابي مي‌شود و از سوي‌ ديگر باتوجه به چشم‌انداز مثبت فضاي سياسي و بين‌المللي، احتمال افزايش شاخص تا مرز 120 درصد تا پايان سال92 نيز وجود دارد كه در اين صورت، منحني قيمت مسكن باز هم مي‌تواند جاي كاهش و افت‌سطح را داشته باشد. 

نتايج مطالعه اقتصادي محمود جهاني تحليلگر بازار مسكن درباره رفتار بازارهاي سهام و مسكن به شرح زير است: با توجه به وابستگی شدید بازار مسکن به متغیر‌های کلان اقتصادی از جمله روند نقدینگی، تورم، رشد اقتصادی و نیز وضعیت بازارهای رقیب همچون بازار بورس، بازار ارز، بازار سکه و طلا، ثبات یا تلاطم ادواری بازار مسکن به روند و وضعیت این شاخص‌ها و بازار‌ها بستگی دارد. به عبارت صحیح‌تر، به طور اعم فضای کلی اقتصاد کشور و به طور اخص شرایط سایر بازارها، رکود و رونق بازار مسکن را رقم می‌زند. و لذا اگر بخواهیم توصیه‌ای سیاستی برای اثر گذاری بر بخش مسکن داشته باشیم باید این سیاست‌ها، ناظر بر کنترل و شرایط کلان اقتصادی و به خصوص وضعیت بازارهای رقیب باشد. 

مسكن و بازارهاي رقيب 

بازارهای رقیب مسکن، بازارهایی هستند که همچون مسکن قابلیت پس‌انداز داشته و مردم در شرایط اقتصاد تورمی و در غیاب ابزارهای کارآمد برای هدایت این پس‌اندازها به سمت تولید، همچون جذب سپرده از طرف بانک‌ها یا اوراق مشارکت جذاب و... با هدف فرار از کاهش ارزش پول خود به آن روی می‌آورند. به عبارت دیگر یک نوع تقاضای سرمایه‌ای برای آن کالا شکل می‌گیرد. البته این بازارها در شرایط مختلف با تغییراتی مواجه بوده است برای مثال در دوره‌هایی کالاهايی همچون اتومبیل، سیم کارت تلفن همراه و یکسری کالاهای با دوام نیز این قابلیت را داشته‌اند، لکن در حال حاضر عمده بازارهایی که این نوع تقاضا برای آن وجود دارد عمدتا عبارتند از بازار بورس، ارز، سکه و طلا، که این بازارها به تناوب و با توجه به فضای کلی اقتصاد کشور یا یکسری تصمیم‌گیری‌های مقطعی یا بخشی، نقش پیشرو را پیدا کرده و بقیه بازارها با یک تاخیر زمانی معین و با نسبت کمابیش یکسان شروع به حرکت می‌کنند. شدت و رشد کلی شاخص‌ها نیز در هر دوره براساس ظرفیت نقدینگی مازاد در جامعه متفاوت بوده است. نمودار شماره 1، روند شاخص بهای مسکن با شاخص بازارهای عمده رقیب که در حال حاضر ارز، سکه ( و طلا ) و بورس است طی سال‌های 70 الی نیمه اول سال 92 را نشان می‌دهد. اگر از نرخ ارز - که به دلیل کنترل آن توسط دولت متناسب با سایر شاخص‌ها رشد نداشته- بگذریم ( هر چند که همین ارز نیز در دوره‌ای خاص که کنترل آن از دست دولت خارج شده همچنان به عنوان یک رقیب عمده قابلیت تقاضای سرمایه‌ای را به خوبی ایفا کرده و این خاصیت خود را کماکان برای دوره‌های بعدی حفظ خواهد کرد )، در اين صورت 2 رقیب عمده يعني سکه و ارز باقی خواهد ماند. 

چند نکته بسیار مهم از روند این سه بازار قابل استخراج است: 

از نمودار فوق ملاحظه می‌شود روند کلی این سه بازار در بلند مدت با یکدیگر هماهنگ بوده و به یک نسبت رشد داشته اند. ولی در دوره‌های میان مدت مدل رشد هر یک متفاوت بوده، درعین حال همین روند‌های میان مدت نیز متاثر از یکدیگر بوده است.  نکته مهم دیگر، تفاوت دامنه نوسان بازارها در طول دهه 70 و 80 است. در دهه 70 هم دامنه نوسان ادواری کمتر بوده و هم میزان افزایش کل شاخص‌ها در طول دهه زیاد نیست و در مجموع حدود 100درصد افزایش را نشان می‌دهد، اما شدت رشد و دامنه نوسان هم در دوره‌های میان مدت و هم بلند مدت در دهه 80 بسیار زیاد بود، به طوری که در طول این دهه بین 8 تا 10برابر افزایش یافته است. دلیل این مطلب را باید در نمودار شماره 2 پیدا کرد. جایی که روند رشد شاخص بهای نقدینگی نیز نشان داده شده، به طوری که روند این شاخص، سرآمد تمام شاخص‌های دیگر بوده و خود موجد و دلیل نوسانات شدید ادواری و کلی می‌شود. به عبارت دیگر زمانی که روند این شاخص نقدینگی طی 10سال گذشته از 2000 به 20هزار می‌رسد و خود 10 برابر می‌شود بسیار طبیعی است که شاخص کالاو بازارهای دیگر را به همین نسبت افزایش دهد. نکته با اهمیت سوم که هدف این نوشتار است، رفتار خاص بازار بورس و مسکن است. برای اینکه رفتار این 2 بازار بهتر نشان داده شود به نمودار سه توجه خواهیم کرد. این نمودار نشان می‌دهد که بازار مسکن و بورس با الگویی به شدت متاثر از یکدیگر حرکت می‌کنند. یعنی درست زمانی که بورس شروع به حرکت می‌کند، بازار مسکن وارد دوره رکود می‌شود. با افول بازار بورس، بازار مسکن دوره رونق را تجربه خواهد کرد و این هماهنگی آنقدر شدید است که از پیش‌بینی رفتار هر یک، وضعیت آتی بازار دیگر را می‌توان مورد سنجش قرار داد. 

جمع‌بندی 

 تحلیل فوق، این تصویر را از وضعیت آتی بازار مسکن فراروی ما قرار خواهد داد که رکود فعلی بازار مسکن که حدود سه ماه است ایجاد شده است، متاثر از رشد شاخص بورس در طی این دوره بوده و با توجه به فضای سیاسی کشور پیش‌بینی این است که طی چند ماه آتی نیز شاخص بورس، روند افزایشی خود را ادامه خواهد داد، لکن تداوم آن به وضعیت آتی و تصمیم‌گیری‌ها و روند شاخص‌های اقتصادی بستگی دارد. اما در هر مقطعی که روند این شاخص تهدید شود، ظرفیت و زمینه برگشت نقدینگی به سمت بازار مسکن فراهم خواهد شد.

dw7fohrqk5espa65l3py.jpg

همراه مکانیک



دیدگاه ها

رضا: 1392/8/2109:58:35،
47
26
اکثر کارشناسان اذعان میکنن که بورس حباب شدیدی داره و بزودی این حباب بورس خواهد ترکید. زیرا رشد شاخص ها بدون رشد اقتصادی گویای حبابی بودن آن است.
پس منتظر بازگشت قریب الوقوع نقدینگی ها به بازار سنتی ایران یعنی بازار مسکن باشید
محمد : 1392/8/2316:30:35،
24
19
سلام با نظر شما کاملا موافقم
وحیددد: 1392/8/2110:01:45،
42
19
راه حل اصلی برای کاهش قیمت ها توافق با 1+5 و کاهش تحریمهاست.اگرنه هیچ کاهش قیمتی منطقی و پایدار نخواهد بود
تنها: 1392/8/2110:34:38،
45
21
مواظب باشید تو منجناب بورس گرفتار نشید که همش حبابه
ابوسپهر: 1392/8/2114:49:10،
22
19
با این داستانها و گرافهای مسخره میخواین قیمت مسکن رو بیارین پائین؟
وحید: 1392/8/2115:30:29،
20
31
به نظر من کسانی که توی بورس سرمایه گذاری نکردن میگن حبابه ! در حالی که نمیتونه حباب باشه چون به محض توافق و رفع مقداری از تحریمها تولید و سود دهی شرکتها بیشتر میشه . فقط در صورت عدم توافق و اعلام جنگ یا تحریم جدیده که بورس افت میکنه و طلا میکشه بالا .
Z: 1392/8/2122:47:56،
18
13
در بورسهاي معتبر دنيا حد قابل براي P/E بين 4 تا 5 است اين عدد يعني اينكه شما بعد از خريد سهام آن شركت بين 4 تا 5 سال طول مي كشد تا از ناحيه سود سهام اصل مبلغ پرداختي براي خريد سهام را بازپس بگيري. اما اكنون در بورس شركتهايي وجود دارند كه اين شاخص براي آنها بيشتر از 500 است يعني پنج قرن
وحید: 1392/8/2208:59:55،
12
14
کجای اقتصاد ایران شبیه دنیاست که اینش باشه !!!
تام: 1392/8/2116:48:12،
23
25
نبض اقتصاد هر کشوری در بازار بورس اوراق بهادار زده میشود، زیرا بورس محلی درست برای سرمایه گذاری در تولید هر کشوری بحساب میاید. امیدوارم روز فرا رسد تا از هر سه نفر ایرانی دو نفر سهامدار بورس باشند. سهامدار بورس بودن بهر مقدار نه تنها نشان دهنده شاخص بالای اقتصادی بلکه نشانه شاخص رشد اجتماعی نیز هست. با امید آنروز.
رسول: 1392/8/2119:08:16،
24
15
با توجه به نداشتن برنامه مشخص یا اعلام نکردن برنامه دولت راجع به مسکن و رکود مسکن در این بازه زمانی و کم شدن تولید مسکن بعد از یک دوره رکود شاهد افزایش قیمت سرسام اور خواهیم بود متاسفانه
باقر: 1392/8/2122:01:25،
16
12
آدم دلش به اونهایی که بدون مطالعه سهام می خرند می سوزه منتظر عاقبت بورس باشید
حق گو: 1392/8/2216:47:52،
20
12
آقایی که این معادلات رو داری تو مغز مخاطب میکنی خدایی خودت پولت زیاد باشه بورس میگیری یا خونه؟؟ شما اطرافتونو خوب ببنید کیو دیدید که از خونه ضرر کنه!! خرید خونه سود داره یا بورس؟ عموم مردم دنبال امنیت برای پولشون هستند کدوم امنیت داره خرید خونه یا بورس؟ اینم یاد آور شم اونایی که میگن قیمت خونه اومده پایین مگه چقدر اومده پایین؟
masoud13: 1392/8/2417:26:50،
21
16
آقا مردم ما اینقدر دلار ذخیره کردن که اگر بریزن تو بازار نصف آمریکا رو میخرن پس همه مطمین باشید هیچکس نمیتونه حتی 1روز بعد را در اقتصاد ایران پیش بینی کنه همه کارشناسها فقط چرت میگن و بس ،چون مملکت دست دلال هاست و تمام خداوکیلی اگر دروغه بگو دروغه.

افزودن دیدگاه


  • نظرات غیر مرتبط با موضوع خبر منتشر نمی شوند.
  • نظرات حاوی توهین و افترا منتشر نمی‌شوند.
  • لطفاً نظرات خود را به صورت فارسی بنویسید.
نام:
پست الکترونیک:
متن:
در صورتی که تمایل دارید بعد از تایید از طریق ایمیل به شما اطلاع داده شود ، علامت بزنید

در صورتی که تمایل دارید بعد از پاسخ به نظر شما از طریق ایمیل به شما اطلاع داده شود، علامت بزنید
تور لحظه آخری
نگین خودرو
آیسان پرواز
رزرو هتل
آژانس مسافرتی بهار پرستوها

پربازدیدترین اخبار هفته

پربحث ترین ها

نتایج انتخابات ریاست جمهوری - 30 اردیبهشت 96 / نتایج شمارش آرا به تدریج اعلام خواهد شد
شرایط جدید فروش اقساطی محصولات ایران خودرو - خرداد 96
بیانیه حجت الاسلام رئیسی؛ بعد از اعلام نتیجه انتخابات
احتمال پیش‌فروش خودروی جدید پژو 2008 از سوم خردادماه
جدول شرایط پیش فروش کلیه محصولات ایران خودرو - خرداد 96
بازی خطرناک چری برای بازار ایران!
کرمان‌موتور، 5 خودروی هیوندای مدل 2017 را بزودی عرضه خواهد کرد + جزئیات
فروش نقد و اقساطی خودروهای پژو پارس و پژو 207 بمناسبت آزادسازی خرمشهر - خرداد 96
قرارداد پژو و شایعه‌ای که تالار شیشه‌ای را لرزاند
لیست قیمت کارخانه ای محصولات ایران خودرو در خردادماه 96
تولید 2 خودروی سواری در کشور به صفر رسید
شرايط فروش نقدی، اقساطی و ليزينگی محصولات شركت سايپا - خرداد 96
شرایط جدید فروش فوری محصولات ایران خودرو - خردادماه 96
خودروهای روسی که به ایران می‌آیند، چه شکلی هستند؟
مقایسه خودروهای در محدوده 50 میلیون تومان در بازار ایران
آسایشگاه خیریه
تور لحظه آخری
تورآنتالیا
فروشگاه اینترنتی مد و پوشاک دیجی استایل
بازاریاب تجارت فردا
بلیط هواپیما