سرمایهگذاری را می‌توان در ابعاد مختلف و در مفاهیم متفاوت تفسیر و تبیین کرد، ولی جامع‌ترین تفسیر آن را می‌توان چنین بیان نمود: «تعهد پول یا سرمایه برای خرید مالی وسایل یا دارایی‌های دیگر، به منظور منفعت برگشت‌های سودمند و مفید در قالب بهره، سود سهام یا قدردانی از ارزش وسایل (منافع سرمایه) است.» به عبارت دیگر، سرمایه گذاری عبارتست از به تعویق انداختن مصرف فعلی برای دستیابی به مصرف بیشتر در آینده.
اغلب اندیشمندان اقتصادی در تحقیقاتشان به این نتیجه دست یافته اند که یکی از عوامل موثر بر رشد و توسعه پایدار، سرمایه گذاری موثر در کشور است. سرمایه گذاری را می توان یکی از ارکان اساسی اقتصادی کشورها دانست. تردیدی نیست که افزایش تولید که یکی از نخستین گام-های فرایند توسعه محسوب می گردد، مستلزم افزایش سرمایه گذاری خواهد بود و به همین دلیل نظریه-هایی در علم اقتصاد مطرح است که علت توسعه نیافتگی برخی کشورها را کمبود سرمایه و سرمایه گذاری پنداشته و دور باطل کمبود تولید را ناشی از نبود سرمایه گذاری می داند.
همواره فرصت های مختلفی برای سرمایه گذاری وجود دارد، اما افراد به دنبال بهترین فرصت برای سرمایه-گذاری هستند. اما کدامیک از این فرصت ها بهترین فرصت به شمار می روند؟ آیا لزوماً گزینه ای که بیشترین بازدهی را فراهم می سازد مطلوب ترین گزینه است یا عوامل دیگری نیز در این زمینه دخیل هستند؟
برای پاسخ به این پرسش ابتدا می بایست مشخص گردد عملکرد یک سرمایه گذاری بر اساس چه معیارهایی تعیین می شود. ارزیابی عملکرد سرمایه گذاری ها بر مبنای ریسک و بازده ارزیابی می شود که این دو عامل هرگز از یکدیگر جدا نیستند. مقصود از بازده پاداشی است که سرمایه گذار از سرمایه گذاری خود به دست می آورد. ریسک نیز هرگونه نوسان احتمالی بازدهی در آینده است.
همواره میان ریسک و بازده مورد انتظار رابطه مستقیمی وجود دارد. سرمایه گذاران به صورت ضمنی با توجه به ریسک پذیری خود دست به سرمایه گذاری می زنند. سرمایه گذارانی که ریسک بالایی را قبول می کنند، انتظار بازده بالایی را نیز می کشند. عکس این امر نیز برقرار است. در این گزارش با بررسی انواع مختلف روش های سرمایه گذاری ممکن در کشور، بازدهی و بازده به ریسک هر یک از روش ها، در بازه ده ساله ۹۳-۱۳۸۴ بررسی شده است. بازدهی بازارهای مسکن (زمین و ساختمان در شهر تهران)، ارز (دلار) و سکه (تمام، نیم و ربع) از طریق محاسبه بازدهی قیمت سالانه محصولات بدست آمده و بازدهی بازار سهام، بر مبنای بازدهی شاخص در روزهای نخست هر سال محاسبه شده است. همچنین با توجه به تأثیرگذار بودن عامل تورم در اقتصاد کشور، بازدهی های اسمی بدست آمده، با توجه به نرخ تورم سال تعدیل شده و بازدهی واقعی نیز محاسبه شده است.
بازار ارز
سرمایه گذاری در ارز یکی از انواع معمول سرمایه گذاری در کشور است. علل نگهداری ارز را می توان به دو دلیل عمده تقسیم بندی نمود: 1) نگهداری ارز به عنوان تقاضای معاملاتی؛ 2) نگهداری ارز به عنوان تقاضای سفته بازی و حفظ آن در سبد دارایی افراد. این نوع تقاضاها را می توان ناشی از مقبولیت بین المللی این نوع دارایی و داد و ستد آن در بازارهای گوناگون دانست. تفکر نگهداری بخشی از ثروت به صورت ارز امروزه جایگاه ویژه ای نزد صاحبان ثروت یافته است و عموماً بازار ارز با وجود تمام ریسک ها و مخاطراتش یکی از سودآورترین بازارها محسوب می شود.
نمودار بالا، روند قیمت و بازدهی سالانه قیمت ارز (دلار) را در سال های 83 تا 93 به نمایش می گذارد. همانطور که از شکل پیداست، بازدهی اسمی بازار ارز در بین سال های 84 تا 89، کمتر از 10 درصد بوده است. در سال 90، با افزایش چشمگیر نرخ ارز، این بازدهی به 73 درصد رسید. رشد بیش از 30 درصد قیمت دلار در بازار ایران، در سال های 91 و 92 ادامه داشته و در سال 93، بازدهی اسمی مجدداً به کمتر از 10 درصد رسید.
نکته قابل تأمل، نرخ بازدهی واقعی این نوع سرمایه گذاری در بازار است. با تعدیل بازدهی اسمی سالانه مشخص می شود که بازدهی واقعی سرمایه گذاری ارز در سال های 84 تا 89، 92 و 93 منفی بوده است. همچنین متوسط بازدهی واقعی سرمایه گذاری ارز، در کل دوره، 29/2- درصد بوده است.
بازار مسکن
مسکن علاوه بر نقش اصلی خود به عنوان یک سرپناه یا یک کالای مصرفی، تبدیل به یکی از مقاصد مهم افراد برای سرمایه گذاری شده است. رشد سال های اخیر در قیمت بازار مسکن، توجه سرمایه گذاران را به ریسک و بازده و نیز تأثیر مسکن در سرمایه گذاری جلب نموده است. مطالعات بسیاری در بازار مسکن نشان می دهند که این کالا، ابزار موثری برای سرمایه گذاری است. از جمله مزیت های سرمایه گذاری در مسکن، ایجاد مصونیت در مقابل تورم است. شاید مهم ترین ایراد آن نیز عدم نقدشوندگی و نبود بازار بزرگ و کارا برای مسکن باشد. در ایران نیز سرمایه گذاری در بازار مسکن به دلیل تغییر نگرش خانواده ها در مورد داشتن خانه های مستقل و نیز افزایش جمعیت کشور و نیاز آن ها به داشتن سرپناه، به عنوان یکی از سودآورترین سرمایه گذاری ها، توجه بسیاری را به خود جلب کرده است. علاوه بر ایران، در بسیاری از کشورهای دیگر جهان نیز مردم دیدگاه مطلوبی نسبت به سرمایهگذاری در بخش مسکن دارند. بر اساس نتایج یک مطالعه، از هر 10 آمریکایی، 8 نفر مسکن را بهترین گزینه برای سرمایه گذاری بلندمدت به شمار می آورند. در این گزارش، وضعیت سرمایه گذاری در بخش مسکن، به دو شکل سرمایه گذاری زمین و واحدهای مسکونی بررسی شده است.
روند قیمت و بازده سرمایه گذاری زمین در تهران، در نمودار زیر نمایش داده شده است. بر این اساس، در سال 86، بازار زمین، بیشترین بازدهی (128 درصد) را در اختیار سرمایه گذاران خود قرار داده است. بازدهی اسمی سرمایه گذاری در این بخش، به جز در سال های 88 و 93، همواره مثبت بوده و در بیشتر سال های بررسی فراتر از 25 درصد بوده است. بخش زمین در دوره 10 ساله بررسی، سالانه به طور متوسط 54/30 درصد سود در اختیار سرمایهگذاران خود قرار داده است. برخلاف سرمایه گذاری در بخش ارز، بازدهی واقعی سرمایهگذاری در بخش زمین، در بیشتر سال ها مثبت بوده است. این شاخص در سال 86 به 93 درصد رسیده است. میانگین بازدهی واقعی زمین، در کل دوره 8/8 درصد بوده که بیانگر افزایش سرمایه واقعی سرمایه گذاران در این بخش است.
شکل زیر روند قیمت و بازده سرمایه گذاری در بخش واحدهای مسکونی شهر تهران را در طول دوره بررسی نشان می دهد. همانطور که از شکل پیداست، روند قیمت و بازده واحدهای مسکونی شهر تهران بسیار شبیه به روند بخش زمین است. تفاوت عمده میان این دو بخش، نوسانات بسیار کمتر واحدهای مسکونی است که ریسک سرمایه گذاری در آن را تقریباً نصف ریسک سرمایه گذاری در بخش زمین می-نماید. اما همانطور که پیش تر اشاره گردید، ریسک کمتر، بازدهی کمتر را نیز به همراه خواهد داشت. میانگین بازدهی اسمی و واقعی سرمایه گذاری واحدهای مسکونی به ترتیب 40/23 و 45/3 درصد بوده که هر دو رقم نسبت به بازدهی زمین کمتر هستند. در سال 93، بازده سرمایه گذاری در بخش زمین به زیر صفر رسیده، در حالیکه قیمت واحدهای مسکونی رشد داشته است.
