کانال تلگرام ایران جیب

آخرین اخبار

فروشگاه اینترنتی مدیسه
تور لحظه آخری,تور کیش,تور دبی,تور آنتالیا,تور ترکیه,تور استانبول
صرافی آرز
دهکده ساحلی الیت
زیرپوش ضد عرق
ایکاپ
نیسان
مجتمع فنی تهران
کانال تلگرام ایران جیب

فرمول جدید در ساخت‌وساز

کدخبر:۱۷۰۹۲پنجشنبه، ۲۱ آبان ۱۳۹۴ - ۰۷:۲۱:۳۲۴۹۰۳ بازدید

نسبت سهام مالک زمین و سازنده در «مشارکت در ساخت» به سطح مساوی رسید ...
فرمول جدید در ساخت‌وساز

ثبات قیمت «زمین» در نیمه اول امسال که به‌دنبال تخلیه حباب دو سال قبل، حاصل شد، فرمول «مشارکت در ساخت» را تغییر داد. با کم‌شدن شکاف قیمتی بین آپارتمان و ملک کلنگی در تهران و رکود سنگین در معاملات زمین، هم‌اکنون در بازار ساخت و سازهای مسکونی، نسبت مشارکت بین «مالک ساختمان قابل تخریب» و «بسازوبفروش‌ها» به‌صورت 50-50 تعیین می‌شود. پارسال، سهم مالک زمین حدود 60 درصد و در نیمه اول سال 92 (نقطه جهش قیمت زمین) این سهم معادل 70 درصد بود. سطح کنونی قیمت زمین مترمربعی 4/ 4 میلیون تومان است.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، شیب منحنی تغییرات قیمت در بازار زمین و املاک کلنگی قابل تخریب برای ساخت‌وساز مسکونی، طبق یک گزارش آماری جدید از تهران، «صاف» شده و عرصه برای بازگشت سازنده‌ها فراهم آمده است. متوسط قیمت فروش زمین مسکونی در پایتخت تحت تاثیر رکود معاملاتی هم در این بازار و هم در بازار خرید و فروش آپارتمان، از «نوسان» افتاده و طی دو فصل اول امسال در سطح مترمربعی 4 میلیون و 400 هزار تومان ثابت مانده است. بازار زمین، به دنبال جهش قیمت اوایل سال 92 و سپس کاهش حباب طی دو سال اخیر، در وضعیت پایداری قیمتی قرار گرفته است ضمن آنکه هم‌اکنون در آستانه فصل خرید زمین برای ساخت‌وسازهای سال 95، چون که حجم معاملات ملک کلنگی در تهران 40 درصد کمتر از سال گذشته شده، شرایط غیرتورمی از هر نظر برای بسازوبفروش‌ها بابت «مشارکت در ساخت» با مالکان ساختمان‌های مجاز به تخریب، مساعد است و ورود تقاضا به این بازار فاقد مشتری، زمینه‌ای برای تحریک قیمت محسوب نمی‌شود.

در حال حاضر شیب صفر قیمت زمین باعث شده نسبت مشارکت بین مالک و سازنده، برابر شود و به 50-50 برسد در حالی که، دو سال پیش به خاطر تورم زمین، سهم مالک در مشارکت در ساخت به 70 درصد افزایش یافت و سال گذشته نیز همزمان با روند تخلیه حباب، این سهم با 10 واحد درصد کاهش، نسبت مشارکت را به 60 درصد برای مالک و 40 درصد برای سازنده رساند. در تهران، 3/ 66 درصد از قیمت تمام شده ساخت مسکن را بهای زمین تشکیل می‌دهد، بنابراین ثبات قیمت زمین به معنای «در امان بودن عرضه‌های جدید آپارتمان از تورم بخش زمین» می‌تواند تحلیل شود. در بازار بالادست مسکن، علاوه بر زمین، قیمت مصالح ساختمانی نیز نسبت به سال گذشته همین موقع، با کاهش قابل ملاحظه‌ای روبه‌رو شده است. قیمت آجر، میلگرد و شن و ماسه قابل استفاده در ساخت‌وسازهای مسکونی در نیمه اول امسال به ترتیب 9درصد، 7/ 12 درصد و 29درصد کاهش یافته و قطعات پیش‌ساخته سیمانی و بتنی و همچنین لوله و پروفیل نیز 33درصد و 24 درصد افت قیمت پیدا کرده است.


سهم برابر برای مالک و سازنده

ادامه روند کاهش قیمت در بازار زمین‌های مسکونی، فرمول مشارکت در ساخت را در پرساخت‌ترین مناطق پایتخت به نفع رونق فعالیت‌های ساختمانی تغییر داد. به گزارش «دنیای اقتصاد» تعدیل قیمت زمین یا واحدهای مسکونی کلنگی که از سال 84 تا هشت سال پس از آن رشد 10 برابری را تجربه کرده بود، هم‌اکنون به حدی رسیده است که قیمت هر مترمربع زمین مسکونی با متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران تقریبا برابری می‌کند. قیمت زمین، از سال 84 با افزایش قابل توجهی روبه‌رو شد که به موجب آن، تا سال 92، یعنی به فاصله 8 سال، هر مترمربع قیمت زمین از حدود 600 هزار تومان به مرز 6 میلیون تومان رسید.

این در حالی است که سیر نزولی قیمت زمین از نقطه اوج آن، یعنی از سال 92 تاکنون، باعث شده بهای هر مترمربع واحد مسکونی کلنگی یا زمین آماده ساخت، به میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت نزدیک شود. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، از آخرین وضعیت قیمت زمین، در تابستان 94، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان‌های مسکونی کلنگی که از طریق بنگاه‌های املاک معامله شده در حدود 4 میلیون و 400 هزار تومان بوده که فاصله بسیار کمی با قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران دارد. هم‌اکنون متوسط قیمت مسکن در مناطق 22 گانه پایتخت حدود متری 4 میلیون تا 4 میلیون و 100 هزار تومان است.


فاصله 24 میلیونی قیمت زمین از شمال تا جنوب

مرکز آمار ایران دامنه قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران، در مناطق مختلف را بین یک تا 25 میلیون تومان اعلام کرده که کمترین میانگین قیمت مربوط به منطقه 20 و بیشترین آن در منطقه یک پایتخت بوده است. متوسط قیمت هر مترمربع زمین در تهران در تابستان 94 نسبت به تابستان93، معادل 2/ 0 درصد کاهش داشته است. همچنین حجم معاملات زمین در تابستان امسال نیز 40 درصد نسبت به مدت مشابه پارسال کاهش پیدا کرده است. براساس اعلام مرکز آمار، حجم معاملات زمین یا واحدهای مسکونی کلنگی در شهر تهران، در بهار 94، نسبت به فصل قبل 8/ 35 درصد و نسبت به بهار 93 معادل 2/ 41 درصد کاهش داشته است. این موضوع نشان‌دهنده کاهش تقاضای زمین طی یکسال و شش ماه گذشته، به دلیل رکود حاکم بر ساخت‌وسازها است.


شیب صفر درصدی قیمت زمین طی یکسال گذشته، هم‌اکنون بازار مشارکت در ساخت را که پیش از این با تعیین سهم بیشتری برای مالکان زمین، رقم می‌خورد، به سمت برابری سهم مالک و سازنده پیش برده است. به این ترتیب، هم‌اکنون در پرساخت‌ترین مناطق شهر تهران (مناطق 4 و 5) فرمول مشارکت برای مالک و سازنده در اغلب موارد به صورت سهم 50 به 50 تعیین می‌شود. این در حالی است که تنها مزیت عمده مالک بودن نسبت به سازندگان در روش ساخت مشارکتی، پرداخت مبلغ بلاعوض به مالکان است که از سال‌های گذشته به‌عنوان یکی از موارد معمول این شیوه ساخت‌وساز، پذیرفته شده و همچنان ادامه دارد. مبلغ بلاعوض، پولی است که بنا بر عرف منطقه به صورتی توافقی تعیین و از طرف سازنده به مالکان پرداخت می‌شود که تا زمان پایان اتمام عملیات ساخت، مالکان بتوانند از آن برای پرداخت هزینه‌های سکونت در واحدهای استیجاری تحت عنوان مبلغ رهن استفاده کنند. درصد مشارکت مالکان و سازندگان که در نقطه اوج قیمت زمین در سال 92، به ترتیب با فرمول سهم 70 درصدی مالک و 30 درصدی سازنده یا بساز و بفروش تعیین می‌شد، پس از افت قیمت زمین طی دو سال گذشته، ابتدا به عرف 60 به 40 درصد و هم‌اکنون در مناطق معمولی و پرساخت شهر تهران به نسبت 50 به 50 درصد رسیده است. فعالان بازار ساخت وساز افت قیمت زمین و نزدیک شدن هزینه‌های ساخت به قیمت زمین را مهم‌ترین علت موضوع می‌دانند.


پذیرش مالکان نسبت به سهم 50 درصدی

در شرایطی که اغلب سازندگان در مناطق معمولی و پر ساخت پایتخت از جمله مناطق 4 و 5، تعیین سهم مشارکت در ساخت را منوط به ویژگی‌های عمومی زمین از جمله موقعیت جغرافیایی، متراژ، تراکم مجاز ساخت‌وساز، طول بر و... می‌دانند، هم‌اکنون مالکان زمین‌های مسکونی یا واحدهای کلنگی در این مناطق مشارکت 50 درصدی با مالکان را به عنوان عرف ساخت‌وساز در شرایط فعلی پذیرفته‌اند. اغلب فایل‌های مربوط به درخواست مشارکت با سازنده که از طرف مالکان زمین یا املاک کلنگی در این مناطق به بازار ساخت‌وساز معرفی شده است، بر مبنای مشارکت 50 درصدی همراه با رقم‌های پذیرفته‌شده‌ای از سهم بلاعوض است که باید از طرف سازنده به مالک پرداخت شود. به این ترتیب، هر چند برخی سازندگان می‌گویند عده‌ای از مالکان با تعدیل سهم مشارکت و پذیرش فرمول 50 به 50، مبالغ درخواستی خود به عنوان سهم بلاعوض را افزایش داده‌اند اما، برخی دیگر از فعالان بازار ساخت‌وساز از ارقام شفافی صحبت می‌کنند که هم‌‌اکنون در هر منطقه مبنای تعیین سهم بلاعوض برای مالکان، قرار دارد.


نحوه محاسبه پول بلاعوض در مشارکت

به این ترتیب و بر مبنای اظهارات فعالان ساختمانی، مبالغ بلاعوض در منطقه 5 تهران معمولا بین 700 هزار تومان تا یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع زمین تعیین می‌شود که این تفاوت ناشی از مواردی است که در ویژگی‌های اصلی ملک و در تعیین درصد مشارکت موثر است. همچنین تعیین مبلغ بلاعوض برای پرداخت از طرف سازنده به مالک در منطقه 4 تهران به طور متوسط مترمربعی یک میلیون و 500 هزار تومان به ازای هر مترمربع زمین است. این مبلغ هم‌اکنون به‌عنوان عرف تعیین بلاعوض در خیابان پاسداران که از نقاط پر ساخت‌وساز پایتخت محسوب می‌شود، مبنای عمل قرار می‌گیرد. اما در شرایطی فرمول 50 به 50 درصد مبنای ساخت‌وساز مشارکتی در مناطق معمولی شهر تهران قرار گرفته است که در مناطق شمالی شهر همچنان به علت گران بودن زمین، سهم مشارکت در ساخت به صورت 60 درصد مالک و 40 درصد سازنده تعریف می‌شود. البته پیش از این تعیین درصد مشارکت سازنده و مالک در این مناطق بر مبنای فرمول 70 به 30درصد بود که هم اکنون تعدیل شده است.

 

yh92foj9tp1zh9itjk20.jpg

همراه مکانیک



دیدگاه ها

شاهرودم: 1394/8/2107:30:39،
32
10
چى بوديم و چى شديم !!!
حسین: 1394/8/2110:19:54،
38
38
قیمت زمین باید 50 درصد کم بشه.زمین نه وارداتیه نه گمرک داره نه مالیات داره نه هیچی............
پس چرا تو 8 سال 20 تا 30 برابر قیمتش افزایش داشته؟؟؟!!!!
غیر از این بوده که یه زمین جد اندر جد به طرف رسیده و یارو پاش رو انداخته رو پاش و هر سال گفته خب امسال متری 1 تومن گرونتر میفروشم.به نظرم باید رکود اونقدر ادامه دار بشه تا به صاحبان املاک تفهیم بشه و ثابت بشه که دیگه ملک مثل قدیم نیست که سرمایه باشه.
محمد: 1394/8/2111:56:20،
34
12
حسین: یجورایی خودت جواب خودتو دادی! زمین نه وارداتیه که اگه تموم بشه وارد کنیم، نه ساختنیه که اگه تموم بشه بسازیم! وقتی که ساخت و ساز زیاد بشه و تو یه مدت کوتاه تعداد زیادی زمین برای حد اقل 20-25 سال آینده غیر قابل تخریب و ساخت باشن اونوقت قیمت زمین میره بالا
محمد: 1394/8/2112:53:55،
17
9
در متن آمده نقطه جهش قیمت مسکن در پاییز 92 بوده

در حالی که پاییز 91 بود
از منحنی قیمت نشان داده شده هم پیداست که قیمت قبل سال 92 بالا رفت

در واقع در سال آخر دولت قبلی نه سال اول دولت فعلی

ضمنا این رکود نشانه بشدتتتتتت بدی است!!!!
نشان از جهش دوباره در سالهای آینده و مثل بمب عمل نکرده که هر موقع ممکنه منفجر بشه که باید براش آماده بود

اما امیدوارم مسولان بجای کمک به شدت رکود و در پی اون جهش نجومی،
1)توان و قدرت خرید مردم و ارزش پول ملی رو بالا ببرن و
2) تا حدودی هم رونق به بازار مسکن بدن

تا هم جهش دیرتر اتفاق بیوفته، هم در صورت جهش قیمت در سالهای پیش رو، مردم عادی از جهش صدمه نبینن
من: 1394/8/2115:16:21،
15
10
جهش قیمت ربط کاملا مستقیم به قدرت خرید مردم داره.
تا وقتی مردم توانایی خرید ندارند, جهشی اتفاق نمی افته. در صورتی که شما علت و دلیلی می بینید که قدرت خرید مردم ظرف یک - دو سال آینده یکباره 2 برابر بشه, جهشی چه در قیمت چه در میزان خرید و فروش اتفاق نخواهد افتاد. ارزان شدن قیمت زمین هم نشات گرفته از همین وضعه, مطمئن باشید اگه بازار رونق داشت هیچ کاهش قیمتی ای اتفاق نمی افتاد. دقت بفرمائید دلیل ثبات قیمتی هم فقط مذکرات بوده و امید به نتیجه اون, نه رسیدن قیمت به کف. قیمت زمین هنوز حداقل 15 - 20 درصد جا داره برای ارزان شدن.
بر خلاف شما بنده امیدوارم دولت هیچ دخالتی در بازار نکنه و بزاره خودش تنظیم بشه. هر وقت قدرت خرید دوباره به حدی برسه که مردم بتونن بیان سمت خرید, به همون نسبت سرمایه گذاری در ساخت هم دوباره رشد می کنه.
بابک: 1394/8/2108:09:03،
49
10
در اقتصاد بی سر و ته ایران همه پیش بینی ها ممکنه یک شبه بهم بریزه
آفرودر حرفه ای: 1394/8/2108:32:57،
19
17
دیگه نمودار خودش نمود همه چیزه وقتی هزینه ساخت 20 درصد پایین امده کمش ولی بازم مالک ساختمان کلنگی 10 درصد کمتر می گیره یعنی قیمت خونه کلنگی و زمین 30 درصد سر جمع کاهش داشته!
نام شما: 1394/8/2109:53:55،
18
15
حساب کتابت اشتباست برادر
اکبر: 1394/8/2110:19:01،
24
15
مهاجرت بالا وزادوولد پایین وازدواج کم و تغییر الگوی زندگی و...همه حکایت از مرگ بازارملک ومسکن در متوسط مدت وبلند مدت درایران دارد.
علی: 1394/8/2108:40:58،
32
14
از افتخارات دولت پاکدستان:
قیمت زمین، از سال 84 با افزایش قابل توجهی روبه‌رو شد که به موجب آن، تا سال 92، یعنی به فاصله 8 سال، هر مترمربع قیمت زمین از حدود 600 هزار تومان به مرز 6 میلیون تومان رسید
اکبر: 1394/8/2110:15:00،
22
10
من همیشه گفتم قیمت ساخت دربرابرزمین عدد کمی است حدود60ت70درصد زمین است و30تا40ساخت ودرحالی که معمول جهان درکشورهای پیشرفته 15تا25سهم زمین است وهمین کمشدن تقاضا باعث کاهش سهم زمین دربلند مدت وحتی متوسط مدت خواهد شد.چون همانطور که طی یک ماه به علت تقاضا دوبرابر حتی سه برابر شد دراثرعدم تقاضا ونیاز به نقدشدن ارزان میشود چون این قانون اقتصاداست.
آرش66: 1394/8/2110:51:42،
31
15
بازار مسكن بدجوري خرابه. يه آپارتمان 50 متري براي فروس گذاشتم. 6 ماهه هيچكس سراغش رو نگرفته. تو اين شرايط، ساخت و ساز حماقت محض هستش.
محمد: 1394/8/2112:10:28،
16
16
حسین: یجورایی خودت جواب خودتو دادی! زمین نه وارداتیه که اگه تموم بشه وارد کنیم، نه ساختنیه که اگه تموم بشه بسازیم! وقتی که ساخت و ساز زیاد بشه و تو یه مدت کوتاه تعداد زیادی زمین برای حد اقل 20-25 سال آینده غیر قابل تخریب و ساخت باشن اونوقت قیمت زمین میره بالا
اکبر: 1394/8/2113:37:56،
13
8
توجه داشته باشیم میانگین عمربنا درکشورما30سال است واین یعنی چرخه تخریب وساخت 30سال است وپس از30سال ملک کلنگی حساب میشه.
khnv: 1394/8/2112:51:56،
18
5
پس سری به منطقه 22بزن

افزودن دیدگاه


  • نظرات غیر مرتبط با موضوع خبر منتشر نمی شوند.
  • نظرات حاوی توهین و افترا منتشر نمی‌شوند.
  • لطفاً نظرات خود را به صورت فارسی بنویسید.
نام:
پست الکترونیک:
متن:
در صورتی که تمایل دارید بعد از تایید از طریق ایمیل به شما اطلاع داده شود ، علامت بزنید

در صورتی که تمایل دارید بعد از پاسخ به نظر شما از طریق ایمیل به شما اطلاع داده شود، علامت بزنید
تور لحظه آخری
نگین خودرو
آیسان پرواز
رزرو هتل
آژانس مسافرتی بهار پرستوها

پربازدیدترین اخبار هفته

پربحث ترین ها

آسایشگاه خیریه
تور لحظه آخری
تورآنتالیا
فروشگاه اینترنتی مد و پوشاک دیجی استایل
بازاریاب تجارت فردا
بلیط هواپیما