سهم آپارتمان‌هاي بالاي 200 متر مربع (املاك لوكس و گرانقيمت) در نيمه ابتدايي سال 94 از كل معاملات خريد مسكن در تهران حدود 2 درصد بوده است. اين در حالي است كه سهم اندك املاك لوكس از معاملات انجام گرفته گوياي رسوب مسكن‌هاي لوكس در بازار ملك و حبس منابع بانكي صرف‌شده براي ساخت اين املاك است.
بازار مسكن هم مانند ساير بازارها در ركود به سر مي‌برد. اين در حالي است كه به دليل ضعف تقاضا در كل اقتصاد و همچنين سستي تقاضا در بخش مسكن موجب شده تا آپارتمان‌هايي كه بالاي 200متر مربع هستند كمترين سهم را از چرخه معاملات مسكن در نيمه ابتدايي سال 94 به خود اختصاص دهند و عمده معاملات مسكن در اين بازه زماني حول مسكن‌هاي متراژ پايين و كوچك انجام گيرد. بازار مسكن در حدود دو سال است كه در ركود فرو رفته و معاملات چنداني در بازار انجام نمي‌گيرد با اين حال ركود در مسكن‌هايي كه متراژ آن بالاست و همچنين مسكن‌هايي كه درشمال شهر كلانشهرهاي كشور قرار دارد به دليل بهاي قابل ملاحظه بيشتر از مسكن‌هاي متراژ پايين و كوچك است.
لوكس‌سازي دردسر شد
بررسي‌هاي اين رسانه نشان مي‌دهد كه سهم آپارتمان‌هاي بالاي 200 متر مربع (املاك لوكس و گرانقيمت) در نيمه ابتدايي سال 94 از كل معاملات خريد مسكن در تهران حدود 2 درصد بوده است بدين ترتيب اغلب توليد‌كنندگان مسكن كه در ساخت واحدهاي متراژ بالا سرمايه‌گذاري كرده‌اند با پديده عدم‌نقدشوندگي مسكن توليدي‌شان روبه‌رو شده‌اند. گفتني است كه عمده آپارتمان‌هاي متراژ بالا در مناطق شمالي شهر تهران ساخته مي‌شود.
با بررسي‌هاي انجام شده، قيمت آپارتمان‌هاي نوساز شمالي پايتخت در تابستان سال 94 از هر متر‌مربع 5/4 ميليون تومان شروع مي‌شود و تا 25 ميليون تومان ادامه مي‌بايد، البته بايد اين نكته را در نظر گرفت كه برخي از خانه‌هاي خاص با امكانات ويژه وجود دارند كه قيمت‌شان بسيار بالاتر از اين نرخ‌هاست.
در شهر تهران مناطقي چون فرمانيه، قيطريه، زعفرانيه، آجودانيه، نياوران، قلهك، اقدسيه، دارآباد، ازگل، لويزان، ميني‌سيتي، سوهانك، دروس، دزاشيب، جردن، فرشته، الهيه، كامرانيه، ولنجك، اوين، ظفر، محموديه و سعادت‌آباد جزو مناطق گرانقيمت شهر به شمار مي‌روند كه عمده واحدهاي متراژ بالا و لوكس در اين مناطق توليد مي‌شود.
شواهد موجود حكايت از آن دارد كه منابع داخلي عمده بانك‌ها در ساختمان‌هاي مسكوني و غيرمسكوني لوكس ساخته شده توسط شركت‌هاي ساختماني‌شان، حبس شده است و اگرچه برخي از همين بانك‌ها تا حدودي مصمم شده‌اند با هدف قفل‌گشايي از روند وام‌دهي، اين املاك را واگذار كنند، اما متقاضي سرمايه‌اي و پرتوان در بازار مسكن، فعلاً حاضر به خريد ملك نيست.
كارشناسان علت بي‌ميلي سرمايه‌داران به خريد مسكن را بازدهي بالا در بازار پول عنوان مي‌كنند. اين در حالي است كه از يكسو چشم‌انداز بازدهي مثبت در بازار مسكن نامشخص است و از سوي ديگر، در حال حاضر هم متقاضي مصرفي و هم متقاضي سرمايه‌اي خريد مسكن از تبديل دارايي بانكي خود (سپرده) به ملك پرهيز مي‌كنند زيرا در حال حاضر نرخ سود سپرده‌گذاري بانكي در مقايسه با تورم عمومي و همچنين تغييرات نقطه‌اي قيمت مسكن، به قدري بالاست كه سپرده‌گذاران حاضر به پذيرش ريسك ورود به بازار خريد مسكن نيستند.
زيان 45 درصدي سرمايه‌گذاران بخش مسكن
بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه بانك‌ها در دو سال گذشته به سپرده‌گذاران 24 ماهه خود بيش از 40 درصد سود پرداخت كرده‌اند، اما بازدهي خريد مسكن در تهران طي همين بازه زماني منفي 5درصد بوده است. يعني افرادي كه طي دو سال گذشته اقدام به خريد مسكن در تهران به قصد سود كرده‌اند نه تنها سودي عايدشان نشده بلكه ضرر هم كرده‌اند. حال با احتساب سودي كه سرمايه‌گذار مي‌توانست از سرمايه‌گذاري در بانك‌ها به دست آورد و زياني كه از سرمايه‌گذاري دربخش مسكن متحمل شده است، مي‌توان هزينه فرصت از دست رفته سرمايه‌گذاران در بخش مسكن طي دوسال گذشته را 45درصد عنوان كرد.
گفتني است كه در نيمه اول سال 94 بازدهي خريد مسكن با احتساب آخرين سطح قيمت آپارتمان در 29 روز شهريور، از منفي 4 درصد پنج ماهه به منفي 2 درصد در شش ماه اول 94 رسيده است كه پايين‌ترين نرخ بازدهي در مقايسه با بازار پول، بازار ارز و بازار سرمايه محسوب مي‌شود.
در حال حاضر نرخ تورم نقطه به نقطه در بازار مسكن با احتساب ميانگين قيمت 29 روز شهريور، منفي 5/0 درصد است كه به مراتب پايين‌تر از تورم عمومي 15درصدي است.
به‌اين ترتيب شواهد نشان مي‌دهد تا بازدهي بازار پول با كاهش مواجه نشود، افرادي كه صاحب سرمايه هستند هيچ‌گاه اقدام به سرمايه‌گذاري در ساير بازارها من جمله مسكن نخواهند كرد.