علل و پيامدهای كاهش معاملات ملكی در كشور

الگوی روند قیمت مسکن در کشوردر دو دهه گذشته حاکی از آن است که در این مدت بازار مسکن همواره با افزایش قیمت مسکن مواجه بوده و سه بار جهش قیمتی را تجربه کرده است.  بازار مسکن در دهه 80 روزهای پرالتهابی داشته، این در حالی است که در دهه 70 حدود سال های 1376 تا 1380، طولانی‌ترین دوران رکود بازار مسکن در دو دهه اخیر رقم خورد. رکودی که هرچند باعث کاهش معاملات و نرخ رشد قیمت مسکن شد اما باعث منفی شدن نرخ رشد قیمت مسکن یا به عبارت دیگر کاهش یافتن قیمت مسکن در کل کشور نشد. 

به گزارش قانون، در آغاز دهه 80، روزهای خوشی پیش روی بازار مسکن ایران بود چرا كه طی دو سال پیاپی نرخ قیمت مسکن حدود 50 درصد رشد کرد و رونق مجدد به بازار مسکن بازگشت. رونق و افزایش قیمت در بازار ادامه داشت تا در سال 1386 قیمت مسکن در کشور جهش دیگری را تجربه کرد به طوری که طی سال های 1386 و 1387، قیمت مسکن کل کشور برای دو سال پیاپی رشد حدود 60 درصدی را تجربه کرد. این امر نشان داد که بازار مسکن ایران پتانسیل و توان تجربه‌های جدید و ناگهانی و حتی نرخ رشدهای بالاتر را نیز دارد. 
البته نباید فراموش کرد که در سال 1386 بازار مسکن کشور درگیر بیشترین مداخله دولت در قالب پروژه مسکن مهر بود که به افزایش ناگهانی قیمت مسکن و تورم دامن زد و یک آشوب تمام عیار در بازار مسکن ایجاد کرد. مسکن مهر سبب شد تا منابع مالی 50 هزار میلیارد تومانی به بازار تزریق شود که باعث تورم در تمام بخش های اقتصادی کشور شد اما این منابع به سمت ساخت و ساز مسکن در مناطقی رفتند که بیش از 80 درصد آنها جزو تقاضای طبقه متوسط شهری قرار نمی گرفتند. از یک طرف تورم موجود به افزایش تقاضا دامن زد و از طرف دیگر کاهش میزان عرضه در شهرها و در مناطق شهری به دلیل مسکن مهر سبب شد تا عرضه به اندازه کافی رشد نکند.

با این حال، پس از این جهش قیمت ناگهانی طی دو سال، بازار مسکن ایران برای نخستین بار در دو دهه گذشته کاهش قیمت را مشاهده کرد. به طوری که در سال 1388 متوسط قیمت مسکن در کل کشور به میزان 5/1 درصد کاهش یافت. اما دوباره از 1389 قیمت مسکن مجدد روند رو به رشد را در پیش گرفت تا اینکه دوباره بازار مسکن جان بگیرد به طوری که سیاست های تورم زای دولت احمدی نژاد در کنار تحریم ها و آشفتگی اقتصادی سبب شد تا جهش دیگری را در ابتدای دهه 90 و در سال های91-90 شاهد باشیم. این افزایش قیمت در سال 92 بیشتر شد تا اینکه دوباره در سال 93 رکود با کاهش معاملات، کاهش تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی تشدید شود.

آخرین آمار به نقل از بانک مرکزی نشان می دهد متوسط قيمت خريدوفروش يکمترمربع زيربناي واحدمسکوني معامله شده ازطريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي شهرتهران سه میلیون و 850هزارتومان بودکه نسبت به تیرماه 3/0  ونسبت به ماه مشابه درسال گذشته 8/2 درصدکاهش یافت و تعدادمعاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهرتهران در مرداد سال 94 به 13هزارو 100واحدمسکوني رسيدکه نسبت به تیرماه 6/11 ونسبت به ماه مشابه درسال گذشته 2/3 درصدرشدکرده است.

  تقاضا

ویژگی‌هایی مانند بادوام بودن، غیرقابل مبادله‌ای بودن، ابزار کنترل تورم و ... باعث تمایز مسکن به عنوان یک کالا از سایر کالاها شده است. در نتیجه بازار مسکن و سیستم تغییرات عرضه و تقاضای آن با سایر کالاها متفاوت است.

نیاز انسان به یک سرپناه باعث شده مسکن در سبد خانوارها از جایگاه ویژه ای برخوردار باشد و ماهیت یک کالای اساسی را پیدا کند. مسکن یک کالای بادوام است. به این ترتیب، غیرقابل انتقال و به اصطلاح غیرمنقول است.  از منظر علم اقتصاد، مسکن یک کالای ناهمگن و چند بعدی است. یعنی در بازار مسکن متناسب با موقعیت جغرافیایی، کیفیت مصالح به کار رفته و فیزیک ساختمان، می توان خانه های موجود  را در چندین گروه دسته‌بندی کرد. بنابراین این خاصیت مسکن به عنوان کالا باعث می شود، مسکن در حین کالای مصرفی، ماهیت کالای سرمای‌های را پیدا کند. برخی ویژگی‌های مسکن آن را تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای می‌کند و برخی دیگر از مسکن یک کالای مصرفی می‌سازد. غیرمنقول بودن مسکن نیز امکان سوددهی و رانت‌جویی در بازار را فراهم می‌کند.

همان‌طور که اشاره شد، ویژگی‌های منحصر به فرد مسکن باعث شده تقاضا برای این کالا به دو بخش مصرفی و سرمایه‌ای تقسیم می‌شود. بنابراین بخش عمده سرمایه‌ها در بخش مسکن انباشت می‌شود. در واقع، در شرایط  بی‌ثباتی اقتصادی، مسکن مطمئن‌ترین و کم ریسک ترین بازار برای سرمایه‌‌های سرگردان و سوداگری به قصد سفته‌بازی است. به این نوع تقاضای مسکن، تقاضای سرمایه‌ای یا سوداگری می‌گویند. بخش دیگر تقاضای مسکن، از سوی خانوارهاست که از مسکن به عنوان یک کالای مصرفی استفاده می‌کنند که آن را تقاضای مصرفی می‌نامند. ورود و خروج هر یک از این نوع متقاضیان به بازار مسکن و تغییرات ساز و کارهای تقاضا در بازار مسکن، باعث تغییر الگوی قیمتی بازار و شکل‌گیری دوره‌های رونق و رکود می‌شود.

براساس آمار،نرخ رشدخانواردرکشوراز 5/3 درصد در سال 1385 به 89/3درصددرسال 1390 رسید. همچنین باتوجه به اطلاعات اداره ثبت‌احوال کشور،سالانه بیش از 800 هزارموردازدواج ثبت می‌شودکه این زوج‌ها برای شروع زندگی نیازبه مسکن دارند. ثبت سالانه 155هزارموردطلاق وتمایل افرادجداشده به زندگی مستقل ازخانواده هانیزتقاضای جدیدی برای مسکن ایجادکرده است. این درحالی است که امروزه شاهدترویج سبک زندگی‌هایی مانندگرایش جوانان مجردبه زندگي مستقل ازخانواده‌ها، اقامت دانشجویان شهرستانی درشهرهای بزرگ که درایجادتقاضای بیشتردربازارمسکن بی تأثیرنیست. بالابودن هزینه تهیه مسکن وترویج این نوع زندگی معمولاتقاضاهای ایجادشده رابه سوی واحدهای مسکونی متراژپایین یابه اصطلاح خانه های قوطی کبریتی معطوف کرده است به طوری که هم اکنون 6/64درصدخانوارهای ایرانی درواحدهای مسکونی کوچک تراز 100مترزندگی می کنند. بااین حال پس ازآمريكاوكانادا،ايران سومين كشوري است كه آپارتمان‌هاي بزرگ‌تراز 100متردارد. براساس آخرین طرح آمارگیری نفوس ومسکن مرکزآمار، درایران حدود 21 میلیون و 185هزارخانواراقامت دارند. این‌درحالی است که براساس این طرح،تعدادخانه هایی که درآن افراد زندگی می کنندحدود 19میلیون و 954 هزارواحداست. البته دربرخی ازاین خانه هابیش ازیک خانوارزندگی می کنندویااینکه برخی ازاین خانوارهاچادرنشین یاکپرنشین هستند. بااین حال،‌به طورمیانگین هرخانوارایرانی 98/2 اتاق دارد.به گفته وزیر راه و شهرسازی، درسال 92 تعدادخانوارهای شهری 2/16  میلیون خانواربا 5/15 میلیون خانه بوده است،بنابراین، 645 هزارکمبودمسکن شهری داریم و 517 هزارکمبودمسکن روستایی که جمعابه یک میلیون و 162 هزارکمبودمسکن می‌رسد.
 
عرضه

عرضه مسكن مانند هر كالاي ديگري تابع عواملي همچون قيمت مسكن، میزان اجاره بها، هزينه ‏تمام شده و دیگر عوامل است اما مشخصات منحصر به فرد اين كالا موجب شده كه روند عرضه ‏آن نسبت به ساير كالاها تفاوت‌هاي ويژه اي داشته باشد.‏ نكته ديگر اينكه در مورد اين كالا در ایران، تمایز توليد كننده از مصرف‌كننده دشوار است. در واقع به دليل غلبه روش ساخت‌وساز سنتي ‏توليد در بخش مسکن عملا تفكيک عرضه‌كنندگان از تقاضا كنندگان امكان پذير نيست. بنابراین، کانون توجه مطالعات اقتصاد مسكن معطوف به طرف تقاضا است. در ‏اين پژوهش نيز تمركز اصلي بر روی طرف تقاضا و برآيند عرضه و تقاضا خواهد ‏بود. در کل، از نظر کارشناسان مسکن، حدود 40  درصد بازار توسط انبوه سازان و حرف‌های سازها و مابقی توسط شخصی‌سازان تامین می شود.

علت وجود ‏فرآيندهای فوق را بايد در اين امر ديد كه به دلیل ناهمگن بودن این کالا و نیز عدم شفافیت اطلاعاتی در بازار و محدود بودن امکان جست‌وجو،  معمولا خانوارها مسكنی كاملا مطابق با ‏خواسته خود پيدا نمی‌كنند. بنابراين هميشه انگيزه برای ساخت، بهبود و اصلاح واحد ‏مسكونی وجود دارد. نگاه به واحد مسكونی به صورت کالای چند بعدی است که دائما در حال تغيير است. لذا می توان گفت كه مجموعه خصوصيات و ‏مشخصه های فعلي هر واحد مسكونی در طی يك دوره زمانی مشخص حاصل می‌شود. از اين‌رو می توان قيمت تعيين شده را متاثر از مراحل فوق داشت. ‏در ایران، عوامل متعددی بر روی عرضه مسکن و تمایل سرمایه‌گذاران به ساخت و ساز اثر می‌گذارد. سیاست‌های دولت جهت تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد، وام‌های بانکی، قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین به‌عنوان اولین نهاده موردنیاز در تولید واحد مسکونی، صدور پروانه‌های ساختمان توسط شهرداری و تغییرات اجاره بها یک می‌تواند منجر به رونق و رکود عرضه مسکن شوند. 


  شهریور ؛کاهش تقاضا،افزایش بها

در همین حال بررسی های میدانی «قانون» در گفت‌وگو با مشاوران وفعالان بازار مسکن از کاهش تقاضای رهن  در برخی مناطق وهمچنین افزایش نرخ اجاره بها نسبت به دو ماه گذشته تابستان خبر می دهد . یکی از مشاوران املاک که در مناطق مرکزی تهران فعالیت می کند معتقد است که قیمت رهن و اجاره املاک در تابستان امسال نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده و این افزایش در آخرین ماه تابستان نیز تغییری نکرده است. او در توضیح علت افزایش می گوید:« این افزایش بیشتر ناشی از تقاضا برای واحد‌های مسکونی کوچکتر است .چرا که این گونه واحد ها متقاضیان بیشتری دارند .ضمن اینکه ماه آخر تابستان برای خانواده‌هايی که فزرند مدرسه ای دارند تقریبا آخرین فرصت است تا بتوانند جا به جا شوند» .

برخي بانک‌ها  هنوزاز ساخت و ساز دست نكشيده‌اند

جدال نفسگیر میان بانک ها،برای گسترش دامنه ساخت و ساز ابنیه‌های تجاری و اداری خود در مرغوب‌ترین نقطه تهران، یعنی شمیرانات، این بار مجتمع "تجاری و اداری نیاوران"، در نقطه ای با چشم انداز عالی به دورترین نقطه پایتخت  و درکرانه سلسله جبال البرز جنوبی. به گزارش سايت نسیم، پرونده ساخت و ساز مجتمع تجاری و اداری نیاوران، دومین پرونده از سری پرونده‌های هجوم بانک‌های خصوصی کشور برای ساخت وساز در منطقه یک تهران بوده که مورد کند و کاو قرار می گیرد. بانکی که از قرار معلوم، لیستی بلند بالا از شرکت‌های مختلف با فعالیت های متفاوت را در سرلیست خود قرار داده که طبق آمار، تعداد آنها هم به عدد 25 رسیده است. پیشتر، مدیرعامل بانک مورد اشاره که "پروژه تجاری و اداری نیاوران" تحت مدیریت شرکت توسعه انبوه سازی همین بانک که درحال ساخت‌و ساز بوده در گفت‌وگویی با نسیم، تمام قد از بنگاهداری توسعه محور بانک ها دفاع کرده و اذعان داشته که اگر بانک‌هابنگاهداری نکنند، ورشکسته خواهند شد! به نظر می‌رسد بانک مذکور، در واپسین روزهای شهریور ماه سال 84 مجوز خود را از بانک مرکزی گرفته و فعالیتش را نیز با سرمایه ای  350 میلیارد تومانی کلید زده باشد. نتیجه بررسی ها نشان داده که عمده  فعالیت های شرکت های تحت پوشش بانک مذکور، حول وحوش ساخت و ساز  متمرکز بوده، هرچند در لیست بلند بالای شرکت های این بانک، هلدینگ‌هایی از جنس معدن و انرژی نیز به خوبی خود نمایی می‌کنند.

با این همه،مجتمع تجاری و اداری نیاوران که برآورد می‌شود  در زمینی به مساحت 6 هزار متر مربع و تحت مدیریت شرکت توسعه انبوه‌سازی، یعنی همان شرکتی که درحال حاضر، ریاست هیات مدیره آن را هم یکی از وزرای اسبق مسکن برعهده دارد درحال ساخت وساز  بوده که اکنون هم در میانه راه بوده و احتمال آن می رود که تاریخ رونمایی از بنای به اتمام رسیده آن 25 مهرماه  دو سال دیگر  باشد. با این حساب، چنانچه طبق برآوردها زمین مجتمع تجاری و اداری نیاوران، همان 6هزار مترمربع بوده می توان نتیجه گیری  کرد که با محاسبه قیمت پایه هر متر مربع زمین به بهای  30 میلیون تومان در منطقه نیاوران،صرف‌نظر از  قیمت چندین میلیاردتومانی ساخت، قیمت زمین این مجتمع دست‌کم  180 میلیارد تومان خواهد بود. این مجتمع تجاری و اداری در مجموع دارای  15 طبقه  خواهد بود که 6 طبقه آن درزیر زمین، چهار طبقه آن اداری، چهار طبقه دیگر تجاری و یک طبقه آن نیز به همکف اختصاص یافته است. گمان می‌رود شرکت توسعه انبوه سازی بانک پیش تر گفته کلنگ اجرای  این طرح را در 25  مهرماه سال  92  به زمین زده.