سامانه طرح تفصيلی تهران كه جواز ساخت‌وساز در مناطق 22گانه براساس ضوابط قيدشده در آن صادر مي‌شود، پلاك‌هاي مسكوني محله‌های مشخصي از پايتخت را به اصطلاح مديران شهري، «قفل» كرده و با سلب اجازه تخريب و نوسازي خانه‌هاي فرسوده و آپارتمان‌هاي واقعا كلنگي از مالكان، به شيوع «جابه‌جايي‌هاي اجباري» در بازار مسكن اين كلان‌شهر دامن زده است.
بررسي‌هاي "دنياي‌اقتصاد" به استناد مكاتبات ساكنان قديمي برخي محله‌هاي تهران با شهرداري‌هاي مناطق، نشان مي‌دهد: در مناطق مختلف، براي صدور پروانه مسكوني‌سازي، «تبعيض مقرراتي» اعمال مي‌شود به گونه‌اي كه در يك محله، ارائه مجوزهاي طلايي براي تخريب آپارتمان‌هاي ميانسال يا حداكثر شبه‌كلنگي، نه‌تنها هزينه نوسازي را براي مالكان از محل يك تا دو طبقه تراكم اضافه، به «صفر» مي‌رساند كه نفع اقتصادي ماندگار شامل 5/ 1 برابر مساحت ملك قبل از تخريب نيز براي هر مالك به‌وجود مي‌آورد. اما در مقابل اين امتياز، مالكان ساختمانهاي كهنسال و نيازمند نوسازي در محله‌هاي مجاور، با ممنوعيت ساخت‌وساز مواجه هستند و نوع پهنه‌بندي طرح تفصيلي، مانع از بازسازي اين ساختمان‌ها شده است.
پلاك‌هاي مسكوني قفل شده از بابت تخريب و نوسازي، اغلب در يكي از دو پهنه «تثبيت وضعيت مسكوني موجود» يا «تجاري» قرار گرفته‌اند به اين معني كه ساكنان اين املاك فقط دو راه براي بهبود محل سكونت خود دارند.
ممنوعيت تخريب و نوسازي براي املاك قفل‌شده به دو شكل اعمال مي‌شود؛ در شكل اول مالكان يك ساختمان مسكوني فقط در حد تراكم موجود –تثبيت ظاهر بناي قديمي در بناي جديد- اجازه بازسازي پيدا مي‌كنند كه چون در اين مدل ارزش‌افزوده‌‌اي ايجاد نمي‌شود، عملاً امكاني براي مشاركت صاحب ملك با بسازوبفروش نيز فراهم نمي‌آيد و در نتيجه اختيار «نوسازي مشاركتي» به عنوان مدل مرسوم در ساخت‌وسازهاي كنوني تهران، براي اين گروه از املاك مسكوني سلب مي‌شود.
شكل دوم املاك قفل‌شده، شامل پلاك‌هايي مي‌شود كه كاربري آنها در طرح تفصيلي جديد تهران –در حال اجرا از ارديبهشت91- از مسكوني به تجاري، تغيير پيدا كرده و جواز تخريب و ساخت‌وساز براي آنها، صرفا در قالب تجاري‌سازي، صادر مي‌شود.در حال حاضر صاحبان اين دو دسته املاك مسكوني كه اغلب آنها ساكنان قديمي محله به حساب مي‌آيند، مجبور به مهاجرت درون‌منطقه‌اي و جابه‌جايي بين‌محله‌اي شده‌اند كه پيامد اين عارضه مخفي طرح تفصيلي، مي‌تواند از بُعد اجتماعي هويت قديمي و بافت پايدار اين محله‌‌ها را به هم بريزد و از زاويه اقتصادي نيز به افزايش تقاضا در بازار خريد يا اجاره مسكن دامن بزند.
قفل باز می‌شود؟
به گزارش دنیای اقتصاد، صدور مجوز نوسازی پلاک‌های مسکونی در برخی محلات شهر تهران به دلیل تاخیر شهرداری در ارائه طرح‌های موضوعی و موضعی با تبعیض میان پایتخت‌نشینان همراه شده است. به این معنی که مالکان برخی املاک مسکونی پس از ارائه درخواست خود به شهرداری برای صدور مجوز نوسازی فقط می‌توانند با حفظ وضعیت موجود ملک در سطح اشغال و تراکم کنونی، پروسه نوسازی را کلید بزنند. این در حالی است که در سایر محلات پایتخت مطابق با طرح تفصیلی تراکم‌های ساختمانی به صورت حداکثری تعریف شده است و اگرچه شهرداری می‌تواند برای برقراری تعادل جمعیتی در تهران، تعداد طبقات را حداکثر صادر نکند و کمتر از آن را به سازنده مجوز دهد اما مدیریت شهری به دلیل درآمدزایی گسترده از این محل مجوز حداکثری تراکم را صادر می‌کند.
به گزارش «دنیای اقتصاد» در حال حاضر چهار دسته از ساکنان شهر تهران درخواست صدور مجوز نوسازی را برای ملک مسکونی خود از شهرداری تهران دارند. دسته اول مالکانی هستند که ملک آنها در محدوده بافت فرسوده واقع شده و سه ویژگی فرسودگی ملک شامل نفوذناپذیری، ناپایداری و ریزدانگی را دارند. صدور مجوز احیا و نوسازی برای این دسته از املاک مسکونی مشمول ضوابط بافت فرسوده می‌شود. به این معنا که مدیریت شهری برای تشویق مالکان این محدوده برای تخریب ساختمان‌های فرسوده‌ای که بیش از چهار دهه از عمر آنها می‌گذرد بسته تشویقی در نظر گرفته است. این بسته شامل مشوق‌هایی همچون «تخفيف 50 تا 100 درصدي عوارض ساخت»، «ارائه يك تا دو طبقه تراكم تشويقي»، «اجازه كسري پاركينگ معادل نصف واحدهاي مسكوني پروژه»، «تامين رايگان هزينه طراحي و اجراي نما» و «پرداخت يارانه 9 درصدي نرخ سود وام نوسازي» مي‌شود.
اما دسته دوم مالکان ساختمان‌های فرسوده‌ای هستند که اگرچه ملک آنها دارای برخی ویژگی‌های فرسودگی است اما درون محدوده3700 هکتاری بافت فرسوده شهری قرار نگرفته‌اند. به تعبیر دیگر این ساختمان‌ها به‌عنوان ساختمان‌های «شبه فرسوده» شناخته می‌شوند که اگرچه قابلیت سکونت درون این ساختمان‌ها وجود دارد اما به دلیل شرایط ویژه آنها در طرح تفصیلی، مالکان آنها خواهان نوسازی برای دریافت تراکم اضافه هستند و اتفاقا درخواست آنها با پاسخ مثبت از سوی شهرداری مواجه می‌شود. شکل دوم نوسازی ساختمان‌های شبه فرسوده طی سه سال اخیر بعد از ابلاغ طرح تفصیلی جدید شهر تهران باعث شده بود تا معاونت شهرسازی و معماری شهرداری سال گذشته به فکر تدوین لایحه‌ای برای جلوگیری از تخریب ساختمان‌های کم‌عمر (زیر 25 سال) بیفتد.
طی یک سال گذشته بسازوبفروش‌ها با پي‌بردن به منافذ مقررات تازه برای دریافت تراكم و كاربري، توانستند با ارائه دو امتياز به مالکان شامل «تبديل يك واحدمسكوني به 5/ 1 تا 2 واحد جديد» و «پرداخت 100درصد هزينه رهن‌كامل آپارتمان»، نظر مالكان ساختمانهاي كم‌عمر را به تخريب جلب كنند. مطابق با آخرین آمارها نسبت تخريب به احداث هم‌اكنون به 40 درصد رسيده كه حجم عمده‌اي از اين تخريب‌ها به آپارتمان‌هاي داراي عمر مفيد تعلق دارد. اگرچه این شکل ساخت‌وساز در یک‌سال گذشته تا حدی منجر به تعدیل قیمت زمین در شهر تهران به‌دلیل کمبود زمین خام شهری شد اما حمایت معنادار مدیریت شهری از این نوع تخریب و نوسازی سبب شد تا از یکسو تعداد خانه‌‌های‌خالی نوساز و از سوی‌دیگر بار تقاضای اجاره‌نشینی به اندازه تعداد واحدهای تخریبی، افزایش پیدا کند. مالکان این ساختمان‌ها با دریافت هزینه رهن از بسازوبفروش‌ها، باعث هدایت نقدینگی به بازار اجاره شدند و چون اصراری برای اخذ تخفیف اجاره‌بها ندارند، به نوعی باعث تحریک نرخ‌ها و در نهایت تورم اجاره‌بها شده‌اند. شهرداری تهران برای توقف این پدیده در نظر داشت از تخریب این‌گونه ساختمان‌ها جلوگیری کند؛ لایحه‌ای که به نظر می‌رسد به دلیل برخی موانع حقوقی فعلا مسکوت مانده است.
دسته سوم املاکی هستند که با وجود آنکه دارای هر سه ویژگی فرسودگی هستند و عمر بنای آنها به مرز فرسودگی کامل رسیده اما در محدوده بافت فرسوده پایتخت قرار نگرفته است. این املاک فرسوده که اغلب به ساکنان قدیمی محلات شهر تعلق دارد برای آنکه هنگام ارائه درخواست مجوز نوسازی ملک خود با پاسخ مثبت شهرداری مواجه شوند ناگزیر به «تثبیت وضعیت موجود» هستند. به این معنا که اجازه تخریب و نوسازی فقط در حد طبقات و سطح اشغال موجود به آنها داده می‌شود و به نوعی با تبعیض مقررات شهرسازی مواجه می‌شوند. چراکه این محدودیت برای املاکی است که به دلیل عمر بالا نیازمند تخریب هستند اما در مقابل، برای املاکی که همچنان دارای عمر مفید هستند و در دیگر محله‌های مجاز به تخریب قرار دارند مجوز نوسازی با تراکم اضافه و برای بهره‌مندی بیشتر بساز و بفروش‌ها از مزایای ساخت‌وساز صادر می‌شود. (دسته دوم)
آخرین و چهارمین گروه املاک نیز املاک مسکونی فرسوده‌ای هستند که همچون دسته سوم در محدوده بافت فرسوده قرار ندارند اما پس از صدور درخواست مجوز نوسازی ملک خود متوجه می‌شوند ملک آنها در جریان تدوین طرح تفصیلی در پهنه تجاری قرار گرفته است. این در حالی است که اغلب این املاک متعلق به ساکنان قدیمی محلات شهر است که تمایلی برای تبدیل ملک مسکونی خود به ملک تجاری ندارند. این مالکان نیز برای آنکه مجوز نوسازی ملک آنها در قالب کاربری مسکونی از سوی شهرداری منطقه صادر شود باید وضعیت موجود از لحاظ تعداد طبقات و سطح اشغال را حفظ کنند.
دو گروه ضوابط تبعیض‌آمیز
بررسی‌ها از وضعیت املاک فرسوده در دو دسته سوم و چهارم نشان می‌دهد: سه گروه از ضوابط طرح تفصیلی جدید املاک را با چنین تبعیضی هنگام ساخت‌وساز مواجه می‌کند. گروه نخست مربوط به پهنه R231 است که به‌عنوان بافت مسکونی ارزشمند معاصر در طرح تفصیلی ثبت شده است. بر مبنای این ضوابط تمامی املاک واقع در این پهنه در صورتی که خواهان تخریب و نوسازی باشند باید وضع موجود ملک را مطابق با طرح‌های مصوب قبلی حفظ کنند. به بیان ساده‌تر اگر ملکی دارای چهار طبقه تراکم و 60 درصد سطح اشغال باشد اگر دراین پهنه قرار گرفته باشد باید همین وضعیت را هنگام تخریب و نوسازی حفظ کند. گروه دوم نیز به شهرک‌هایی مربوط می‌شود که مشمول افزایش تراکم پس از اجرای طرح تفصیلی نیستند و حداکثر تراکم مجاز در این شهرک‌ها 3 طبقه است. گروه سوم نیز پلاک‌های مسکونی واقع در پهنه تجاری را شامل می‌شوند.
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با تایید وجود این تبعیض در میان صدور مجوز نوسازی میان املاک برخی محلات شهر تهران در این باره به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: در فرآیند تدوین طرح تفصیلی تهران، مشاوران معین طرح به این نتیجه رسیدند که در شهرک‌ها و برخی محلات شهر یکسری محدودیت‌هایی در صدور مجوز ساخت وساز برای حفظ هویت محله و جلوگیری از بارگذاری اضافه اعمال شود.
محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا با بیان اینکه ممکن است این موضوع به عنوان ظلمی در حق برخی مالکان در مقایسه با دیگر محلات شهر تلقی شود، گفت: اما اساسا ساخت‌وساز در شهر تهران نیاز به ضابطه‌ای دارد تا براساس آن بتواند محدودیت جمعیت‌پذیری مطابق با افق طرح جامع شهر تهران را محقق کند.
او به استقرار اکثریت شهرک‌های محدود شده در منطقه 2 شهر اشاره کرد و افزود: این محدودیت‌ها در برخی محلات دیگر شهر همچون گیشا و هفت حوض نیز وجود دارد تا از این طریق بتوان هویت این محلات را حفظ کرد. البته محله هفت حوض پیش از آنکه مغایرت‌های طرح تفصیلی احصا شود جزو این پهنه محسوب نشده بود و بسیاری از املاک با استفاده از یک بند از طرح تفصیلی مبنی بر اینکه اگر 60 درصد بافت یک محله تراکم بیشتری داشته باشد سایر املاک نیز می‌توانند تراکم ملک خود را افزایش دهند، تا حدودی بافت محله را تغییر داده بودند.او ادامه داد: خوشبختانه این بند در جریان بازنگری طرح تفصیلی از ضوابط حذف شد و محدوده محله هفت حوض نیز جزو محدوده‌هایی از شهر که باید هویت آنها حفظ شود قرار گرفت.
دفاعیه از تبعیض
از سوی دیگر مدیران شهرداری در توضیح علت برخورد متفاوت مدیریت شهری با مالکان در پهنه‌های مختلف شهری اعلام می‌کنند: این‌طور نیست که تمامی املاک واقع در محدوده شهری تهران با اجرای طرح تفصیلی جدید مشمول افزایش تراکم و استفاده از مزیت‌های این طرح شده باشند. به‌عنوان مثال املاک مسکونی محدوده منطقه 22 به دلیل آنکه از ابتدا خارج از محدوده شهری محسوب می‌شدند پس از آن به محدوده شهری وارد شدند و در واقع ملک آنها ارزشمند شده است مشمول قاعده 30 به 70 شده‌اند. به این معنی که مالکان این املاک فقط با 30 درصد سطح اشغال مجوز ساخت دریافت می‌کنند و 70 درصد سطح اشغال زمین آنها در اختیار شهرداری تهران برای تبدیل شدن به فضای سبز قرار می‌گیرد. از سوی دیگر برخی پلاک‌ها همچون پلاک‌های واقع در پهنه R122 با کاهش تراکم مواجه شده‌اند. برخی دیگر از املاک همچون املاکی که در پهنه R231 واقع شده‌اند از زمان تدوین طرح جامع شهر تهران موظف به حفظ وضعیت موجود شده‌اند.
مدیران شهرداری دلیل حفظ وضعیت موجود در این پهنه را انطباق جمعیت‌پذیری منطقه با سطوح خدماتی و زیرساخت‌های شهری می‌دانند. در این محدوده‌های شهری به دلیل محاسبات انجام شده در اسناد فرادستی، ساخت وسازهای جدید ممنوع است مگر آنکه املاک مسکونی شکل گرفته بخواهد با تثبیت تراکم، در همان حد نوسازی شود.مدیران شهرداری تاکید دارند که در هیچ نقطه از شهر تهران پلاک‌های مسکونی قفل نیستند اما مشخص نبودن وضعیت برخی املاک که مالکان آنها با مراجعه به شهرداری با چنین جمله‌ای مواجه هستند تلویحا به انتظار برای تهیه طرح‌های موضعی و موضوعی این مناطق اشاره دارد.