افزايش سرمايه‌گذاري در بخش ساختمان‌هاي تجاري در حالي كه ركود در اين بخش همچنان خودنمايي مي‌كند، اين سؤال را ايجاد كرده است كه اين حجم از سرمايه‌گذاري به چه دليل در اين بخش ورود پيدا كرده است؟
در حالي كه اميد مي‌رفت افزايش سرمايه‌گذاري در بخش توليد ساختمان‌هاي مسكوني قيمت در اين بخش را بيش از پيش كاهش داده و زمينه كاهش هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار فراهم آيد، اما تحقيقات نشان مي‌دهد كه ركود مسكن و كاهش سود ساخت‌وسازهاي مسكوني در دو سال اخير، باعث تغيير مسير بخش قابل توجهي از سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني از فاز آپارتمان‌سازي لوكس به فاز تجاري‌سازي شده و نتيجه آن در حال حاضر به شكل واحدهاي تجاري خالي و بدون مشتري در برخي مجتمع‌هاي به‌بهره‌برداري رسيده، خودنمايي مي‌كند.
بخش‌خصوصي و تجاري‌سازي
بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه بيش از 90 درصد از سرمايه‌گذاري‌ها در بخش مسكن و ساختمان را بخش خصوصي به انجام مي‌رساند، اين در حالي است كه ركود در بخش مسكن و كاهش سود ساخت و سازهاي مسكوني موجب شده تا سرمايه‌گذاري‌ها از آپارتمان‌سازي به بخش ساخت واحدهاي تجاري معروف و به مال كه مراكز تجاري تفريحي هستند ورود پيدا كند.
در ايران «مال» به مجتمع تجاري چندمنظوره گفته مي‌شود كه علاوه بر واحدهاي فروش پوشاك، لوازم خانگي و كالاهاي بادوام مورد نياز خانوارها، امكانات ديگري همچون سينما، شهربازي، هايپرماركت، انواع رستوران و فست‌فود، فضاي نگهداري كودك، جواهرفروشي و فضاهايي كه به نيازهاي فراتر از «خريد روزمره» پاسخ مي‌دهد نيز در آن تعبيه شده است. همچنين اطلاعات رسمي بانك مركزي نشان مي‌دهد كه به طور مثال در سال 92 بخش خصوصي 75هزارميليارد تومان در ساختمان‌هاي جديد مناطق شهري سرمايه‌گذاري داشته است كه نسبت به سال ماقبل اين حجم سرمايه‌گذاري از رشد 23درصدي برخوردار بوده است. اين در حالي است كه بنا به گفته‌هاي مسئولان هم‌اكنون بيش از 7 ميليون خرده‌فروشي كه اكثر آنها مغازه هستند در حال ارايه خدمات بوده و اين تعداد خرده‌فروشي نيز بسيار نامتناسب با وضعيت اقتصاد است و لذا سرمايه‌گذاري با اين شتاب در مجتمع‌هاي تجاري چنانچه با توسعه گردشگري خارجي همراه نباشد بسيار خطرناك بوده و منجر به حبس بيشتر منابع بانكي خواهد شد.
13درصد كل تسهيلات كشور كجا مي‌رود؟
در اين بين تسهيلات پرداختي بانك‌ها و مؤسسات اعتباري غير بانكي به بخش مسكن و ساختمان طي سال 92، در حدود 29هزار ميليارد تومان بوده است كه نسبت به سال ماقبل رشد 9درصدي را تجربه كرده است. نكته پراهميت ديگر آنكه بخش ساختمان و مسكن سهمي معادل 13درصد را از كل تسهيلات پرداختي بانك‌ها و مؤسسات اعتباري غير بانكي به خود اختصا‌ص داده است. بلندترين برج‌هاي تجاري و اداري در حال ساخت در تهران با نقش مستقيم يا غير مستقيم بانك‌ها در جريان است به طوري كه اسامي برخي بانك‌هاي خصوصي و دولتي در تابلو زرد رنگ حاوي مشخصات ثبتي و فني برج‌هاي در حال احداث به چشم مي‌خورد.
نكته جالب در رابطه با مال‌سازي در تهران اين است كه عمده پروژه‌هاي مال‌سازي بدون در نظر گرفتن پارامترهاي اقتصادي كليدي اين مناطق همچون كشش خريد، ترافيك، وجود چند مركز تجاري داير و پرفروش و. . . متمركز شده‌اند. با هجوم ناگهاني سرمايه‌گذاران ساختماني به بازار «مال»سازي طي دست كم سال‌هاي 90 تا 92، هم‌اكنون ميزان پيشرفت فيزيكي غالب اين ساختمان‌ها در شهرهاي بزرگي چون تهران يكسان است. در فاصله كوتاه سه سال گذشته، تعداد برج‌هاي تجاري چندمنظوره تهران بيش از دو برابر افزايش پيدا كرده طوري كه حجم صدور پروانه ساختماني براي احداث «مال» در پايتخت از ۵ درصد كل ساخت وسازها به ۱۰ درصد رسيده است. اين در حالي است كه ساخت و سازهاي مسكوني در حال حاضر ۵۰ درصد افت كرده است.
چهار دليل در افزايش بي‌قاعده و عجيب «مال»هاي در حال ساخت در تهران مؤثر است. رشد بيش از 300 درصدي قيمت زمين اين برج‌ها در طول ساخت و تكميل ساختمان، سود حداقل ۱۰۰ درصدي در فروش واحدهاي تجاري با توجه به قيمت تمام شده و قيمت در زمان فروش، نقش شهرداري در هدايت سرمايه‌گذاران ساختماني به اين سمت و در نهايت تصور «تبديل شدن مال به بورس فروش يك كالاي خاص» مجموعه عوامل تحريك‌كننده ساخت و سازهاي برج‌هاي تجاري موسوم به «مال» به حساب مي‌آيند. در پايان يادآور مي‌شود وزارت راه و شهرسازي و شهرداري‌ها بايد جهت هدايت سرمايه‌ها به بخش آپارتمان‌سازي برنامه‌هاي جدي را در دستور كار قرار دهند و گرنه در اثر ورود سرمايه‌ها و همچنين تسهيلات بانكي به ساخت پروژه‌هاي تجاري موسوم به مال به زودي زود در اثر كاهش ميزان سرمايه‌گذاري در ساخت و عرصه آپارتمان قيمت واحد مسكوني به زودي در كشور با رشد قابل ملاحظه رو به رو مي‌شود.