افزايش قيمت مسكن در سالهای اخير منجر به ترويج پديده سفتهبازی در بازار اين كالا شد. به اين ترتيب، راه براي ورود سوداگران و فرصتطلبان جهت سودجويی در بازار مسكن بهعنوان يكي از مايحتاجهاي اساسي مردم هموار شد چراكه بنابر آمار بانك مركزي حدود يكسوم مخارج سبد خانوارهاي ايراني به تهيه مسكن اختصاص مييابد. حضور اين افراد نهتنها بر رشد لگام گسيخته قيمت مسكن دامن زد، بلكه تعادل بازار را هم بر هم زد، چراكه اين افراد واحدهاي مسكوني ميخرند ولي بهجاي استفاده آن در قالب فروش به مصرفكننده واقعي يا اجاره دادن به متقاضيان مسكن اجارهيي، آن را براي مدتي خالي نگه ميدارند و با قيمتي مضاعف به خريداران ميفروشند؛ اين اقدامات بازار مسكن را دچار اختلال ميكند. گرچه وزارت راهوشهرسازي در سالهاي گذشته تصميم داشت با وضع ماليات بر اجارهبهاي مسكن، مانع از سوداگري در اين بازار شود، اما تعلل شوراي نگهبان در تاييد اين قانون مالياتي مانع از اجراي اين قانون شده است.
وضع ماليات تنها برنامه وزارت راهوشهرسازي در حوزه اجاره مسكن نيست. وزارتخانه مذكور درصدد است با استفاده از پتانسيل بخش خصوصي براي ساماندهي بازار اجاره مسكن استفاده كرده و بهطوري با تاسيس شركتهاي اجارهيي مسكن و تشكيل صندوقهايي در اين حوزه، سرمايههاي خصوصي را تجميع كند. اين فعالان اقتصادي، بايد تعداد زيادي واحد مسكوني را با ساختوساز يا خريد از توليدكننده مسكن به ملكيت خود درآورند و در مقابل با تاسيس يك شركت خدماتي كه خدمات اجاره دادن مسكن به مردم را ارايه ميدهد در رونق بخش مسكن بكوشند. بهنظر ميرسد اين راهكار وزارت راهوشهرسازي براي شفافسازي و كنترل بازار اجاره مسكن است، چراكه سالانه شهروندان مستاجر شاهد حداقل رشد 20 درصدي اجارهبها هستند. اين رشد سالانه مبلغ اجاره مسكن در كشور بهويژه پايتخت درحالي است كه رييس اتحاديه مشاوران املاك كشور از ثبات ميزان اجارهبهاي مسكن در سالجاري خبر داده است. درصورتي كه پيشبيني معاون وزير راهوشهرسازي در امور زمين و ساختمان حاكي از رشد قيمت مسكن با نرخ كمتر از تورم با آغاز ارديبهشت ماه است. به اين ترتيب در بازار مسكن كشور كه اجارهبها تابعي از قيمت مسكن است، انتظار ميرود مطابق سالهاي گذشته اجارهبها افزايش يابد.
براي بررسي بازار اجاره مسكن، وضعيت اين بازار در سال گذشته ازسوي «تعادل» بررسي شد. براساس آمار رسمي وزارت راهوشهرسازي از بازار اجاره مسكن در مناطق 22گانه شهري پايتخت در سال گذشته حاكي از آن است كه متوسط اجارهبهاي ماهانه هر مترمربع آپارتمان مسكوني در اين مدت بالغ بر 20هزار و 300تومان بوده است، بهطوري كه اجاره يك واحد 100متري در تهران متري حدود دوميليون و 300هزار تومان ميشود.
البته گزارش ميدانی از مشاوران املاك نشان ميدهد معمولا در بازار تهران اجارهبها بنا بر درخواست صاحبخانه تعيين ميشود. اين درحالي است كه براساس نرخ مصوب اتحاديه مشاوران املاك تهران اين افزايش قيمت بايد بين 9 تا 10 باشد. با اينحال، به گفته مشاوران املاك خواسته صاحبخانهها فراتر از اين مصوبه است. هر چند خانههاي آنها تا زمان يافتن مستاجر دلخواه خالي بماند.
بازار اجاره مسكن در سالي كه گذشت
براساس آمار رسمي وزارت راهوشهرسازي از اجارهنامههاي صادر شده در دفاتر مشاور املاك مناطق 22گانه شهري پايتخت طي سال گذشته حاكي از آن است كه نرخ اجارهبهاي آپارتمانهاي مسكوني كلانشهر تهران با 18هزار و 400تومان درازاي هر مترمربع در فروردين آغاز شد. با ورود به فصل جابهجاييها اين نرخ با رشد تقريبا 23درصدي از مرز 22هزار تومان براي هر مترمربع گذشت. اين روند افزايش تا پايان سال گذشته ادامه داشت. البته در برخي ماههاي سال اجارهبها كاهش يافت، با اينحال بيش از نرخ سال92 بوده است.
بازار اجاره مسكن در روزهاي پيش رو
گزارش ميداني نشان ميدهد قيمت مسكن در سال جديد هنوز تغييري نداشته اما پيشبيني ميشود طي 20 روز آينده از 10 تا 50 درصد با افزايش قيمت در اين حوزه خريدوفروش مواجه باشيم. با اين وجود رهن و اجاره بيشتر تابع نظرات مالكان است تا به قيمتهاي اتحاديه مرتبط باشد. يكي از مشاوران املاك در مركز شهر درباره قيمت ملك در خيابان فاطمي ميگويد: هنوز كه بازار هيچ تكاني نخورده است، قيمت خانه نوساز متري 6 ميليون و 500 هزار تومان تا 7 ميليون تومان براي خريد يا فروش متغير است. او درباره اجارهخانه يك خانه 100متري نيز ميگويد: رهن كامل خانه 100متري نوساز 140ميليون تومان است اما اگر بخواهد به رهن و اجاره تبديل شود 50ميليون رهن و دوونيم ميليون اجاره خواهد بود. البته اين روزها كمتر مالكي خانه را براي اجاره ميگذارد. يك مشاور املاك ديگر هم بااشاره به اينكه قيمتهاي اتحاديه افزايش 9 تا 10درصدي اجاره را تاييد ميكند، ميافزايد: منطق بازار اصلا تابع اين قيمتهاي اتحاديهيي نيست و بيشتر صاحبان املاك، ملاك تعيين قيمت هستند.
با اين وجود اگر قيمتها غيرمنطقي باشد خانه ممكن است ماهها اجاره نرود. او ميگويد: به اعتقاد من بهتر است براي اجاره هرچه زودتر اقدام كنيد، هر چند افزايش قيمت اجارهبها در اين منطقه ظرفيتي بالاتر از همان 140ميليون تومان رهن كامل را ندارد. اما اگر قصد فروش داريد بهتر است 20روزي صبر كنيد تا بتوانيد با قيمت بيشتري بفروشيد. مشاور املاك ديگري در همين منطقه نيز افزايش قيمت مسكن را مرتبط با موارد زيادي همچون دستمزد كارگر، اجناس و مواد اوليه ميداند و ميگويد: حتي ممكن است تا تابستان متري 100هزار تومان هم افزايش يابد اما بهنظر نميرسد امسال با جهش آنچناني مواجه باشيم. برخي مالكان در سال جديد بهصورت سرخود قيمتها را تا متري 8ميليون هم افزايش دادهاند اما بازار مسكن اين افزايش قيمت را قبول نميكند. البته هنوز قيمت بازار براي سال جديد مشخص نشده چون بازار هم شروع نشده است. خيلي از مردم هنوز به تهران نيامدهاند و خيابانها هم خلوت است. او ادامه ميدهد: افزايش قيمت به سرنوشت مذاكرات هستهيي و توافق هم بستگي دارد.