تحرك‌بخشي به بازار مسكن، يكي از راهكارهاي دولت تدبير و اميد براي خروج از تنگناي ركود اقتصادي است. به اين ترتيب، دولت يازدهم به‌دنبال هدايت تسهيلات بانكي به‌سوي بازار مسكن است تا بتواند اين اعتبارات را در يك فعاليت مولد سرمايه‌گذاري كند. اين امر با افزايش سقف وام ساخت مسكن تا 50ميليون تومان محقق شد.
با اين حال، دولت همچنان با چالش كمبود منابع مواجه است چراكه بانك مركزي با استناد به همين مشكل، شوراي پول و اعتبار را متقاعد كرد تصويب وام 80ميليون توماني خريد مسكن را تا سال آينده به تعويق بيندازد. البته استفاده از ابزار و ظرفيت‌هاي مالي بازار سرمايه از ديگر رويكردهاي وزارت راه‌وشهرسازي دولت يازدهم براي تحرك بخشي به بازار مسكن بود. گرچه وزارتخانه مربوطه با راه‌اندازي انواع صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري به‌دنبال تنوع بخشي به روشهاي ورود سرمايه به بازار مسكن است، اما همچنان به‌دليل ضعف زيرساخت‌هاي مالي كشور مي‌توان روشهاي تامين مالي را در ساير كشورها ديد كه ايران از آنها بي‌بهره است.
علي چگيني، مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي و كريم احمدي كارشناس دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي، طي پژوهشي در فصلنامه اقتصاد مسكن، تجربيات موفق سيستم تامين مالي مسكن در كره‌جنوبي را بررسي كردند. كشور كره‌جنوبي در رويارويي با اين مسايل، با اتخاذ سياست‌هاي عرضه انبوه مسكن و نيز ايجاد برخي شيوه‌هاي نوين تامين مالي مسكن توانسته به‌طور موفقيت‌آميزي اين مشكلات را برطرف كند. همان‌طور كه پژوهش مذكور نشان مي‌دهد صندوق ملي مسكن، اوراق قرضه مسكن، سيستم اشتراك مسكن، بخت‌آزمايي مسكن، سيستم پيش‌فروش مسكن، ضمانت تكميل مسكن و انواع وام‌هاي مسكن پايدار براي همه شركت‌كنندگان بازار (خريداران، مستاجران و سازندگان) روشهاي موردنظر كره‌جنوبي براي تامين مسكن است.
مقايسه شيوه‌هاي اتخاذ شده در بازار مسكن با سياست‌هاي توسعه مسكن وزارت راه و شهرسازي حاكي از آن است كه ايران تجربه راه‌اندازي صندوق ملي مسكن براي ارايه وام‌هاي كم‌بهره را داشت. البته مشاوران مالي وزير راه به‌دنبال آن هستند كه با اعطاي وام‌هاي مختلف رهني بتوانند تمام متقاضيان وام در شرايط مختلف را پوشش دهند. در كل، برخي طرح‌ها ازجمله صندوق ملي مسكن و سيستم‌هاي اشتراكي مسكن در ايران نيز قابل اجرا است.
در ارتباط با سيستم پيش‌فروش مسكن اجرا شده در كره نيز باتوجه به وجود بازار پيش‌خريد و پيش‌فروش مسكن در ايران، راه‌اندازي سيستم‌هاي مكمل مانند ضمانت اتمام مسكن كره جنوبي مي‌تواند منجر به رونق بخشيدن اين بازار در كشور شده و به تبع آن موجب تقويت سمت عرضه و رونق بخش مسكن شود. بخش خصوصي و مردم نيز با توجه به اطمينان خاطر حاصل از اين سيستم و كاهش زيان ناشي از عدم انجام تعهدات سازندگان مسكن و ورشكستگي آنها، با تزريق سرمايه به پروژه در مرحله ساخت قابليت كمك قابل ملاحظه به تامين مالي اين بخش را دارد. همچنين با اجراي سيستم قرارداد ضمانت اتمام مسكن ميزان سوءاستفاده‌ها، كلاهبرداري‌ها و مشكلات قانوني موجود در بازار پيش‌فروش در ايران به ميزان قابل‌توجهي كاهش خواهد يافت.
صندوق ملي مسكن
تاسيس صندوق ملي مسكن در سال1981 بود. اين صندوق از زمان آغاز به‌كار، در هر دو بخش ساخت‌وخريد مسكن با هدف دستيابي به وضعيت پايدار تامين مسكن به‌كار گرفته شد. درواقع، تاسيس صندوق ملي مسكن با هدف ايجاد امنيت و تامين سرمايه و اعتبار لازم ساخت مسكن تشكيل شد. به‌علاوه اين صندوق از آنجا كه درصدد ايجاد ثبات و به تعادل رساندن بازار مسكن كشور بود، براي حمايت از افراد فاقد مسكن به ارايه وام‌هاي مسكن كم‌بهره‌تر پرداخت. منابع تاسيس صندوق ملي مسكن با استفاده از منابع صندوق همانند بازپرداخت اقساط، سود وام‌ها يا از طريق ساير منابع شامل اوراق قرضه ملي مسكن، پس‌انداز اشتراكي، مبالغ و پول‌هاي انتقال يافته از صندوق بخت‌آزمايي مسكن تامين مي‌شد. پس‌اندازهاي مشترك نيز سيستم پس‌انداز اجباري در زمينه حق ارجحيت افراد ثبت‌نام شده است و اولويت واگذاري واحدهاي جديد را مشخص مي‌كند. صندوق ملي مسكن به سازنده‌ها براي تامين مالي ساخت مسكن (فروش و اجاره، كمتر از 85متر مربع) وام اعطا مي‌كند. همچنين به افراد فاقد مسكن براي خريد، اجاره بلندمدت و نوسازي خانه، بازخريد و مستهلك كردن سود وام‌ها (شامل اوراق قرضه و پس‌اندازهاي مشترك) كمك مي‌كند.
اوراق قرضه مسكن
اوراق قرضه مسكن، اوراق قرضه‌يي است كه افراد متقاضي مسكن براي ثبت‌نام املاك و مستغلات يا براي دريافت مجوزهاي مختلف خريداري مي‌كنند كه توسط حكومت مركزي يا محلي مديريت مي‌شود.
سيستم اشتراك مسكن
شبكه تامين مسكن روي كاربر و مصرف‌كننده نهايي متمركز بود. سيستم اشتراكي مسكن در سال1978 معرفي شد و به‌دنبال جلوگيري از سوداگري، سفته‌بازي و نيز فراهم كردن مسكن با روشي منصفانه براي مصرف‌كننده نهايي بود.
سيستم اشتركي مسكن با لحاظ الزامات خاصي در پس‌انداز اشتراكي مربوطه، حكم به واجد شرايط بودن افراد ثبت‌نام كننده براي آپارتمان‌هاي جديد مي‌دهد. اين سيستم از ماه مه سال1978 با تصويب قوانين تامين مسكن شروع به‌كار كرد و به ارايه خانه‌هاي جديد به‌خصوص براي كساني كه يك حساب پس‌انداز اشتراكي افتتاح كرده‌اند و مبالغ مشخصي را در دوره‌يي خاص سپرده‌گذاري كرده‌اند، اقدام مي‌كند. هر متقاضي مي‌تواند يك حساب براي پس‌انداز مشترك باز كند كه اين حساب در يكي از اين دسته‌ها طبقه‌بندي مي‌شود؛ پس‌انداز اشتراكي مسكن، سپرده اشتراكي مسكن، سپرده اقساطي اشتراكي مسكن و پس‌انداز جامع اشتراكي مسكن براساس هدف اشتراك.
سيستم اشتراك مسكن مبالغ موردنياز ساخت‌وساز مسكن را از سپرده‌هاي اشتراكي به‌عنوان منبعي براي صندوق ملي مسكن تامين مي‌كند. به‌علاوه، اين سيستم مديريت و انتخاب منصفانه بين افراد متقاضي خانه‌هاي قابل واگذاري را تضمين مي‌كند، زيرا براساس اين سيستم، اولويت تحويل و فروش واحدها بستگي به زمان افتتاح حساب و مقدار سپرده دارد. اين سيستم توانايي افزايش چشمگير عرضه مسكن با بهره‌برداري از سپرده‌هاي افراد فاقد مسكن را دارد و همچنين مي‌تواند مسكن را با روشي مقرون به‌صرفه و منطقي براي افراد تامين كرده، در عين حال از سفته‌بازي حاصل از عدم تعادل عرضه و تقاضاي مسكن جلوگيري مي‌كند.
بخت‌آزمايي مسكن
بخت‌آزمايي مسكن در سال1969 تحت‌عنوان «بخت‌آزمايي رويا» براي افراد فاقد مسكن تاسيس شد كه حدود 50درصد مبالغ بخت‌آزمايي جهت كمك به اين افراد در جهت رسيدن به روياي داشتن مسكن خودشان و تضمين پايداري بخش مسكن صرف مي‌شد. برگه‌هاي (بليت‌هاي) بخت‌آزمايي مسكن با اين هدف منتشر شد تا صندوق ملي مسكن را ايجاد و تغذيه كرده و اين فرصت را به افراد فاقد مسكن بين اشخاص نظامي، پليس، خانواده‌هاي محروم و افراد شايسته بدهد كه صاحب خانه شوند.
سيستم پيش‌فروش مسكن
كره به راه‌حل مشكل كمبود مسكن، سريع‌تر از كشورهاي ديگر دست يافته است. اين موفقيت تنها با توسعه انبوه مكان توسط بخش دولتي و ساخت مسكن توسط بخش خصوصي ميسر بوده است. مشاركت بخش خصوصي غالبا توسط سيستم پيش‌فروش فعال شده است. درواقع تامين مسكن گسترده اساسا در نتيجه سيستم پيش‌فروش تسهيل شد، به‌صورتي كه خريداران بالقوه خانه‌هاي جديد، در حدود80درصد قيمت فروش را قبل از اتمام ساختمان به سازنده مي‌پردازند، به‌علاوه سيستم ضمانت تكميل مسكن به‌عنوان يك شاخصه مكمل شامل ورشكستگي احتمالي سازنده‌ها، ريسك افراد متقاضي ورود به سيستم پيش‌فروش را به حد چشمگيري كاهش مي‌داد. سيستم پيش‌فروش مسكن دنبال سامان دادن به كمبود تامين مالي ساخت‌وساز با استفاده از سرمايه‌هاي خريداران است. از طريق اين سيستم، سازنده‌ها مي‌توانند از طريق خريداران قبل از اتمام ساختمان و حتي در مرحله كلنگ‌زني اوليه، به تامين مالي پروژه‌هاي خود بپردازند.
ضمانت تكميل مسكن
درواقع با فرض ورود سيستم پيش‌فروش درصورت ورشكستگي سازنده، متقاضي صدمه مي‌بيند؛ البته درصورتي كه ساخت مسكن تمام نشده باشد به‌دليل ورشكستگي سازنده، ممكن است بازپرداخت پيش‌پرداخت از جانب سازنده صورت نگيرد، بنابراين وجود سيستمي براي حفظ حقوق متقاضي درصورت ورشكستگي سازنده موردنياز است. لذا سيستم تضمين اتمام مسكن به‌عنوان يك اقدام تكميلي ضروري در كره به‌وجود آمد. سيستم گارانتي مسكن داراي نقش اساسي در حل مشكل كمبود مسكن و ناپايداري مسكوني در كره بود. تجربه اين سيستم در كره مي‌تواند به‌عنوان بهترين راهكار براي حل مشكل سكونتي در كشورهاي مختلف به‌حساب آيد. سيستم تضمين اتمام مسكن سيستم مكملي است كه موسسه‌هاي تضمين كننده مسكن را مجبور به تكميل پروژه‌هاي ساخت كرده يا درصورتي كه سازنده قادر به اتمام پروژه نباشد، پرداخت‌هاي اقساطي را به خريداران داراي قرارداد مسترد مي‌كند و به تعهدات قرارداد فروش درنتيجه ورشكستگي سازنده پايبند است. در كره، اگر سازندگان بخواهند از سيستم پيش‌فروش استفاده كنند، مجبور به ثبت‌نام در ضمانت تكميل مسكن هستند. شركت تضمين مسكن كره چنين سرويسي را به‌عنوان يك شاخص حمايتي از ورشكستگي سازندگان و در جهت منافع متقاضيان مسكن استفاده مي‌كند.
وام‌هاي مسكن
براساس ماهيت تامين مالي، تامين مالي بخش مسكن به دو بخش تامين مالي مسكن بخش عمومي و خصوصي قابل تفكيك است و در سيستم تامين مالي كره هر دو بخش عمومي و خصوصي به نحوه مناسبي عملياتي شده كه شامل وام خريد مسكن براي خريداران همچنين وام ساخت مسكن براي سازندگان است. تامين مالي به دو بخش تامين مالي سمت عرضه‌كننده و تامين مالي سمت مصرف‌كننده طبقه‌بندي مي‌شود. تامين مالي سمت عرضه‌كننده جهت تامين وام ساخت مسكن براي سازندگان. بنابراين توسعه مسكن است، درحالي كه تامين مالي سمت مصرف‌كننده روي سمت تقاضا و بيشتر بر فراهم كردن وام‌هاي خريد مسكن تاكيد دارد. تامين مالي مسكن كره داراي سهم نسبتا بزرگ 17درصد تامين مالي مسكن از بخش عمومي و 50درصد خالص نرخ نسبت وام به ارزش مسكن است كه البته پايين‌تر از ساير كشورهاست.